台灣之戶宅權屬關係及民怨

財團法人國土規劃及不動產資訊中心資深研究員 華昌宜


此波房價之爭議熱潮源起於研考會的一次民調：民怨首項為高房價。但行政院在研擬平止民怨措施時又被批評為打壓房價，將使絕大多數己自有住宅者的財富縮水，不利總體經濟且更為政治上不智。眾聲喧嘩中看來注重民意的吳揆左右支拙，終使政策搖擺不定，不知如何因應此一敏感課題。此中之猶豫其實反映了目前台灣房地產資訊不足，而使決策困難。各種被扭曲或誤解了的資訊中，可能以「住宅自有率」為最，直接影響了當局政治判斷。






官方的「住宅自有率」是權屬登記為「自有」之住宅比率，目前約為88%。除非無人擁有二宅或以上，這以住宅為本的權屬统計並不能轉換為以家戶為本的住宅自有率。將二者等同不是出於美麗誤解就是知者有心扭曲。若要追究民怨根源，就應知道以家戶為本的真正住宅自有率及家戶擁宅數的分布。信不信由你，後者之统計資訊在台灣並不存在，祗能推敲估計。

台灣目前家戶（戶藉戶）總量約等於住宅存量（均為780萬上下。若以100戶相對於100宅其權屬分布為何？綜合十年前之普查、中央研究院多年前涉有住宅權屬之一次社會意向調查、以及本中心每半年一次之住宅需求電訪，筆者所能提供的最佳推估如下：台灣100家戶中30戶無自宅，其中12戶租屋或配住宿舍，18戶住於他人（親友特別是父母子女）之宅或與他戶共住；其它70戶擁有88宅（此為88%「自有率」之來由），其中60戶各有一宅，7戶各有二宅，3戶各有三宅或更多。




如果以上估計大致不差，則房價颷漲的衝擊如何？無自宅的30戶中可能三分之一為社經極端弱勢，早已放棄擁屋期望，政治上也屬冷漠；但其它三分之二則從有望擁宅變為絕望者，最為憤怒。另一端擁有二宅或更多的10戶顯然因財富增值為受益者。至於中間僅自有一宅者則較為複雜。他們紙面上財富增加，但難利用，因為仍然要住在其中。另一方面他們若想換屋改善居住條件，則在漲價後更為不易，所以總體而言也應是受害者。此外，他們本想投資於房地產者可能不得不縮手，而眼看此波漲價利益從手中飛去而集中於富者，而心忿不己。總而言之，此次民怨其來有自，並非虛構。以上評估出於台灣總體之戶宅間關係，以台北都會區來看其民怨之比例與程度應更甚。

對當前政策有影響力的却是那擁二宅以上的少數人，再加以業界利益貫穿中的遊說，所以很難冀望政府在不知情下能有所作為。可是話得說回來，民主政治最後還是一票一票計算出來，民怨會有所表達。看來今年年底的選舉、甚至於兩年後的大選都己難逃房價及無殼蝸牛一議題。與其朝野在不明就裡之混沌中亂戰一場，不如把臺灣戶宅關係之實況及其民意含義攤明來談公共政策。願本文之估計分析有助澄清此實況及其含義。