台北市住宅供需問題的真實面貌

花敬群 玄奘大學財務金融系副教授


本週時論廣場黃樹仁教授與夏鑄九教授對房價問題與住宅政策之論戰，焦點圍繞著住宅供需是否才是核心問題的討論。筆者這幾年協助行政部門處理眾多住宅與不動產相關資料，希望提出具體數據來說明台北市當前住宅供需的問題結構，讓證據說話，避免這項為中產階級發聲的活動，被觀念爭議模糊了焦點。


台北市住宅供需問題確實很嚴重，但並非檯面上看到的「土地供給有限」或官方所宣稱台北市住宅短缺七萬多戶，讓政府與民眾以為台北市住宅漲價有理。其實台北市供給過剩問題相當嚴重。

住宅短缺七萬戶的計算，是以台北市所有戶籍戶數（約97萬戶）減住宅數量（約90萬宅）得出。但是當前台北市設有戶籍住宅平均每宅約居住1.25戶，實際的住宅需求總量約為77.5萬宅，超額供給約12.5萬宅，夠額外34萬人居住。

此外，從新增供給量與新增需求量觀察，台北市近十年來新完工住宅約七萬宅，人口減少約四萬人，新增戶籍約七萬戶。用前述平均每宅居住約1.25家戶計算，近十年來因新增家戶所產生的需求量約5.7萬宅；若以當前台北市平均每戶人口約2.7人計算，則十年來因人口減少，使得住宅需求減少約1.5萬宅。從這兩種方式計算得出，近十年來台北市新增的超額供給量約在1.3萬宅至8.5萬宅之間，取平均數約5萬宅。這表示台北市的住宅過剩問題是持續惡化的。

第三，從台北市近十年來申請建造住宅面積與建造完工住宅面積差額觀察，發現十年來累積了約28.4萬坪的潛在供給量尚未完工。這些潛在量將在接下來的一兩年內，新增約3,000戶的百坪豪宅，這個數量超過近十年來所有完工的豪宅總量。所以，豪宅供給過剩問題也將逐漸浮上檯面。

由前述說明得知，台北市在住宅總量供需、近十年新增供需以及潛在未完工住宅數量，均存在嚴重的供給過剩問題。房價未能反映這些訊息，是因為這些訊息未曾被清楚發佈與了解過，也因為國內住宅市場的調節確實十分常遲鈍。

不可否認的，台北市也確實存在供給短缺，問題發生在中低價位住宅。

我們以台北市家戶所得分佈與市場上所交易住宅的 價格高低分佈資料觀察，並以各家戶用其所得的三成做為支付房貸的合宜標準計算。發現所得由低自高排序的第30%位置的家戶，只負擔得起市場上價位最低6.8%的住宅；所得排序第50%（中位數）家戶，僅負擔得起市場上12.3%的住宅。此現象告訴我們，台北市的中低價位住宅確實嚴重短缺，這樣的結構也讓中低價位住宅變得不是太便宜。反倒是最貴的40%住宅，只有不到兩成的家戶負擔得起，高價位住宅確實供給過剩，但價格卻被炒的火熱。

台北市高房價與高價位住宅過剩，不僅是供需問題與市場無效率問題，更是國家資源浪費的問題。這樣的問題結構，不是把中產階級趕出台北市，把更低收入家庭發配都會邊疆就算解決。後續可能引發的金融問題與社會問題，才是我們的社會應該擔心的事。

希望本文可以讓市場訊息更清楚些，讓高房價調節些，讓多一些人負擔的起，讓住宅資源分配與使用更有效率些。當然，更希望政府可以因此重新思考政策方向，讓資源真的用在安定民生與穩定經濟上，不要被偏頗且稀少的訊息誤導，輕忽了問題的嚴重性與潛在危機。