實價登錄 是實價課稅關鍵
2011-08-09 中國時報 【張金鶚、鄧筱蓉】
面對當前嚴重的居住與財富分配不公問題，樂見日前總統參選人提出非自用住宅要實價課稅的議題，該政策方向正確且值得討論。目前台灣住宅市場投機炒作行為嚴重影響民眾消費購屋自住，特別是北部都會區房價已吹起巨大泡沫，政府應積極透過稅制改革杜絕房市投機行為，台灣房地產不能成為「投資者天堂」，卻是「居住者地獄」！
然實價課稅非一蹴可幾，前提是要先掌握「實際交易價格」，未有實價登錄資訊，如何能實價課稅？因此政府及朝野政黨應迅速修法並通過停滯在立法院裹足不前的《平均地權條例》、《不動產經紀業管理條例》、《地政士法》等三法，要求政府、買賣雙方及相關業者須登錄申報不動產買賣實際交易價格。
一旦政府掌握真實房價並公布正確的房市資訊下，不僅可有效抑止相關業者或廣告媒體散播不實房市訊息擾亂民眾視聽的現象；更重要的是，政府可落實不動產稅制改革。於房地產交易時，透過交易實價作為稅基，課徵資本利得稅，可減少有心人士賺取不當利得，使稅賦具有公平性；持有房地產時，仍以實價為稅基，依據所有權人的持有時間長短及擁屋數量調整該稅率，如此在增加多戶非自用住宅高房價者的稅負下，同時可降低大部分自用住宅者的負擔，使不動產稅賦合乎其公平性。簡言之，唯有政府掌握真實的交易價格，公平合理的不動產稅制才有可能實現。
攸關住宅的民生議題討論應該是專業擺中間，政治擺兩旁。房屋價格的評定現值長期偏低未調整，人盡皆知，財政部怎會說房屋已有實價課稅？倘若已實施，又何須課徵豪宅稅？再者，若土地已調高公告現值接近市價，為何土地徵收補償的問題有增無減？倘若土地、房屋皆循序漸進以實價課稅，又何須在推出奢侈稅時，特別強調係以實價課稅？
此議題無關藍綠，彼此皆應理性對話，誠實的看待目前不合理的不動產稅制。不論是已實施的奢侈稅或是未來要採用實價課稅，用意皆為打擊投機，促使房市穩健發展，既然彼此都有共識透過實價課稅可有效遏止投機行為，健全房市發展，政府更應展現魄力進行改革，促使民眾享有好的住宅生活。政策的實施，重點在於政府的態度及決心，任何執政的政黨、政府都應全力以赴！
台灣欠缺完善的住宅政策及公平合理的房產稅制，使得近年來住宅流為投資商品，房價易受人為炒作哄抬，政府除了須推動「登錄實際交易價格」政策，促使房市資訊透明化及改革不動產稅制以「實價課稅」遏止投機外，更不能忽視當前房市「炒作陸客」現象。透過預期與想像空間，造成一般人民的恐慌與投資者的炒作。兩黨總統參選人應立即對「陸客來台購置不動產」立場，清楚的表態與宣示，以安定民心。
（張金鶚為政治大學地政系特聘教授，鄧筱蓉為政治大學地政系博士生）
2011年8月8日 星期一
2011年5月10日 星期二
揭穿當前住宅政策的真相【新聞稿_100.5.10】
揭穿當前住宅政策的真相
公平稅改聯盟、反貧困聯盟、台少盟、台灣勞工陣線、社會住宅推動聯盟、無殼蝸牛聯盟 (依筆劃序)
打從去年底央行開始實施的選擇性信用管制，上個月奢侈稅立法通過，以及立法院刻正審議不動產資訊透明化相關法案等，原以為政府在高房價民怨下終於有點作為了。但就在上周，經建會突然拋出「現代住宅」方案、行政院放寬優惠貸款上限，以張金鶚教授所言的「左手打房、右手護房」的方式，瞬間澆熄了居住正義的微弱火花。這突顯了政府對於台灣住宅政策缺乏核心思維與理念堅持，且整個行政體系陷入「既要安撫百姓、又要照顧建商」此種妄想左右逢源但又自相矛盾的多頭馬車狀態。
鑑於本週三（5/11）立法院內政委員會要求政府就「住宅政策」進行專題報告並備詢，我們願就政府當前住宅政策以及相關方案之問題予以指認並提出建議，供各界參考。分述如下：
一、針對當前首要民怨高房價問題，我們必須指出，問題的癥結不是住宅供給不足 (據統計全台有百萬空屋)，而是有太多的「假性需求」(各類投機炒作) 造成房價飆漲。也因此，政府如真有心要解決高房價問題，就必須從「假性需求」問題來來著手，而不是用合宜住宅、現代住宅、放寬房貸優惠等增加供給面手段來因應。換言之，目前整個住宅政策在方向上有根本性的錯誤。
二、既然供給面手段是錯誤的政策方向，為何這些年來政府卻始終樂此不疲？原因有二：首先，台灣行政部門長久來有「房地產為火車頭產業」此一迷思，但據包括張金鶚等學者皆有研究指出，台灣房地產並非火車頭工業，特別優厚鼓勵房地產，也未必能帶動總體經濟成長 ；其次，台灣自八零年代起，業已形成一植基土地房地產利益的綿密政商網絡。在此兩者作用下，台灣的住宅政策幾乎與「房產業者利多政策」劃上等號，從這幾天政府宣布「現代住宅」、「放寬房貸優惠」建商一片叫好稱道聲，便是一例。
三、關於「合宜住宅」與「現代住宅」此種由政府扮演住宅商品供給的政策，說穿了就是過去國宅政策的再版，是一種無效、不公平、且不可行的住宅方案。無效在於，我們根本無法做到像新加坡那樣全國超過八成以上的住宅都是由政府興建提供。過去30年來，政府直接興建國民住宅數量為174,891戶，僅佔住宅存量的2.3%，現在就算宣稱再蓋上萬戶「合宜住宅」、「現代住宅」，頂多增加0.2個百分點，對於調節市場價格或滿足民眾需求來說根本是無效。不公平在於，由於數量有限，少數進駐者等同中了樂透彩券，幾年後就可比照市場行情賣出，一轉手就是數百萬元的進帳。以及，為了壓低售價，政府以低價賣斷或設定地上權提供土地給建商並提供融資保證，建商在政府的保證、房價又比鄰近地區便宜的情況下，賺取利潤且不用負擔風險，這正是最近財團建商大力讚揚合宜住宅、現代住宅的真實原因。不可行在於，以設定地上權的方式興建住宅，參照過去台北市辦理之經驗，後續必然衍生民眾要求買回之訴求抗爭，絕對會尾大不掉。
四、至於放寬「優惠房貸」到720萬、30年的作法，完全突顯政府其實是跟高房價既得利益者站在一起的；既然百姓嫌貴買不起，那就借更多錢讓你買，是一種誘騙百姓成為高房價屋奴來穩定高房價的荒唐政策。據營建署所公布99年第四季資料，台北市中價位房價為1500萬，中位數所得家庭房價所得比是14.3倍、房貸負擔率56.2%；新北市中價位房價800萬，中位數所得家庭房價所得比是9.4倍、房貸負擔率38.1%。試問，面對民眾這樣的高房價所得比與房貸負擔率的壓力，是放寬貸款額度與年限可以解決的嗎 ？簡言之，此政策對本來就負擔不起的家庭來說是還是無福消受的，更有可能誘騙民眾罔顧能力硬著頭皮跳入高房價火坑，就如同某報社論所言「政策殺人」是也！
五、綜合前述，我們必須再次呼籲並強調，台灣的住宅政策應把握以下兩個根本原則：(一) 健全房屋市場並抑制房價飆漲，讓一般家庭在合理負擔下能夠租屋、買屋、換屋；(二) 興辦社會住宅並補貼照顧弱勢，讓青年與底層弱勢者的基本居住權益可以被保障。而在這兩個原則下，政府必須強化既有的政策方向為：
1.儘速通過住宅法，使得整體住宅政策的推行有堅實的法源依據。
2.落實不動產交易資訊透明化，避免投機炒作者惡意哄抬價格。
3.擴大健全租屋市場，有效利用市場空餘屋，讓租屋成為一般百姓的居住選項。
4.推行社會住宅、輔以租金補貼，保障青年、經濟與社會弱勢者基本的居住權益。
5.改革土地及房屋稅制，讓投機炒作者付出較高代價，並讓房地產的漲價成為政府的稅收來源。
在高房價民怨下政府的住宅方案，必須重建「居住正義」的目標，故政策要照顧的對象是庶民百姓，而非少數既得利益團體。政府應以「適居」的角度來思考住宅政策，不要再迷信「房地產是火車頭產業」，不要以無效的供給導向措施繼續讓百姓陷於高房價折磨中。居住問題當然不是單一政策可以解決，但在推出多元方案的同時，政府應有更清晰的核心價值，讓相關部會發揮所長、多元政策達成互補加乘的效果，並勇於承擔少數既得利益者的無理謾罵。
公平稅改聯盟、反貧困聯盟、台少盟、台灣勞工陣線、社會住宅推動聯盟、無殼蝸牛聯盟 (依筆劃序)
打從去年底央行開始實施的選擇性信用管制，上個月奢侈稅立法通過，以及立法院刻正審議不動產資訊透明化相關法案等，原以為政府在高房價民怨下終於有點作為了。但就在上周，經建會突然拋出「現代住宅」方案、行政院放寬優惠貸款上限，以張金鶚教授所言的「左手打房、右手護房」的方式，瞬間澆熄了居住正義的微弱火花。這突顯了政府對於台灣住宅政策缺乏核心思維與理念堅持，且整個行政體系陷入「既要安撫百姓、又要照顧建商」此種妄想左右逢源但又自相矛盾的多頭馬車狀態。
鑑於本週三（5/11）立法院內政委員會要求政府就「住宅政策」進行專題報告並備詢，我們願就政府當前住宅政策以及相關方案之問題予以指認並提出建議，供各界參考。分述如下：
一、針對當前首要民怨高房價問題，我們必須指出，問題的癥結不是住宅供給不足 (據統計全台有百萬空屋)，而是有太多的「假性需求」(各類投機炒作) 造成房價飆漲。也因此，政府如真有心要解決高房價問題，就必須從「假性需求」問題來來著手，而不是用合宜住宅、現代住宅、放寬房貸優惠等增加供給面手段來因應。換言之，目前整個住宅政策在方向上有根本性的錯誤。
二、既然供給面手段是錯誤的政策方向，為何這些年來政府卻始終樂此不疲？原因有二：首先，台灣行政部門長久來有「房地產為火車頭產業」此一迷思，但據包括張金鶚等學者皆有研究指出，台灣房地產並非火車頭工業，特別優厚鼓勵房地產，也未必能帶動總體經濟成長 ；其次，台灣自八零年代起，業已形成一植基土地房地產利益的綿密政商網絡。在此兩者作用下，台灣的住宅政策幾乎與「房產業者利多政策」劃上等號，從這幾天政府宣布「現代住宅」、「放寬房貸優惠」建商一片叫好稱道聲，便是一例。
三、關於「合宜住宅」與「現代住宅」此種由政府扮演住宅商品供給的政策，說穿了就是過去國宅政策的再版，是一種無效、不公平、且不可行的住宅方案。無效在於，我們根本無法做到像新加坡那樣全國超過八成以上的住宅都是由政府興建提供。過去30年來，政府直接興建國民住宅數量為174,891戶，僅佔住宅存量的2.3%，現在就算宣稱再蓋上萬戶「合宜住宅」、「現代住宅」，頂多增加0.2個百分點，對於調節市場價格或滿足民眾需求來說根本是無效。不公平在於，由於數量有限，少數進駐者等同中了樂透彩券，幾年後就可比照市場行情賣出，一轉手就是數百萬元的進帳。以及，為了壓低售價，政府以低價賣斷或設定地上權提供土地給建商並提供融資保證，建商在政府的保證、房價又比鄰近地區便宜的情況下，賺取利潤且不用負擔風險，這正是最近財團建商大力讚揚合宜住宅、現代住宅的真實原因。不可行在於，以設定地上權的方式興建住宅，參照過去台北市辦理之經驗，後續必然衍生民眾要求買回之訴求抗爭，絕對會尾大不掉。
四、至於放寬「優惠房貸」到720萬、30年的作法，完全突顯政府其實是跟高房價既得利益者站在一起的；既然百姓嫌貴買不起，那就借更多錢讓你買，是一種誘騙百姓成為高房價屋奴來穩定高房價的荒唐政策。據營建署所公布99年第四季資料，台北市中價位房價為1500萬，中位數所得家庭房價所得比是14.3倍、房貸負擔率56.2%；新北市中價位房價800萬，中位數所得家庭房價所得比是9.4倍、房貸負擔率38.1%。試問，面對民眾這樣的高房價所得比與房貸負擔率的壓力，是放寬貸款額度與年限可以解決的嗎 ？簡言之，此政策對本來就負擔不起的家庭來說是還是無福消受的，更有可能誘騙民眾罔顧能力硬著頭皮跳入高房價火坑，就如同某報社論所言「政策殺人」是也！
五、綜合前述，我們必須再次呼籲並強調，台灣的住宅政策應把握以下兩個根本原則：(一) 健全房屋市場並抑制房價飆漲，讓一般家庭在合理負擔下能夠租屋、買屋、換屋；(二) 興辦社會住宅並補貼照顧弱勢，讓青年與底層弱勢者的基本居住權益可以被保障。而在這兩個原則下，政府必須強化既有的政策方向為：
1.儘速通過住宅法，使得整體住宅政策的推行有堅實的法源依據。
2.落實不動產交易資訊透明化，避免投機炒作者惡意哄抬價格。
3.擴大健全租屋市場，有效利用市場空餘屋，讓租屋成為一般百姓的居住選項。
4.推行社會住宅、輔以租金補貼，保障青年、經濟與社會弱勢者基本的居住權益。
5.改革土地及房屋稅制，讓投機炒作者付出較高代價，並讓房地產的漲價成為政府的稅收來源。
在高房價民怨下政府的住宅方案，必須重建「居住正義」的目標，故政策要照顧的對象是庶民百姓，而非少數既得利益團體。政府應以「適居」的角度來思考住宅政策，不要再迷信「房地產是火車頭產業」，不要以無效的供給導向措施繼續讓百姓陷於高房價折磨中。居住問題當然不是單一政策可以解決，但在推出多元方案的同時，政府應有更清晰的核心價值，讓相關部會發揮所長、多元政策達成互補加乘的效果，並勇於承擔少數既得利益者的無理謾罵。
2011年5月9日 星期一
強化公屋出租 實現居住正義【中時社論】2011-05-10
社論－強化公屋出租 實現居住正義
中國時報 【本報訊】
在「居住正義」的倡議下，除了行政院長吳敦義表示要實現「住者有其屋」的理想外，經建會也釋出蓋現代住宅，號稱「租得起就買得起」的訊息；政府同時把優惠房貸整合，最高可貸七二○萬元，貸款年限由廿年延長到三十年。這些思維幾乎都以「民眾擁有房屋」為主軸。但我們認為要實現居住正義，國內目前該強化的應是公屋的出租而非出售。
實現「住者有其屋」確實是高尚的理想，值得政府努力。但如果這個「有其屋」是指擁有房屋，則斷不可能實現。歷史上只有那種百分之百社會主義、公有制的國家才可能實現，但其流弊則更嚴重。但如果「有其屋」是指擁有居住的房子─不論是政府透過租金補貼、或公屋的出租，讓經濟弱勢者得有安身立命之住所，則較有可能實現。
我們所以不談政府興建房屋，再以較低價格出售給經濟弱勢民眾的作法，是因為這種「國宅政策」，台灣早已作了數十年，最後無以為繼。因為，政府找地、蓋屋再出售，幸運以低價買到的民眾如中樂透；但政府手上卻再無籌碼。最後越蓋越偏遠、找地越來越難，終而吹熄燈號。如果三十年前政府就以建公屋出租為政策主軸，台北市內菁華區的大安、成功、正義、信園等國宅掌握在政府手上，可以出租給弱勢民眾，就不會變成弱勢者「被驅離市中心」。
雖然台灣號稱自有房屋率達八五％，但實際擁有自有房屋者約七成左右，另外三成的無殼蝸牛，可能一輩子買不起房子，其中又有三成民眾收入遠低於平均值，這些人才是政府要實現居住正義的主要「服務客戶」。政府給予高額的七二○萬元貸款上限，坦白說，大部分上班族其實「借不起」這麼多的錢，而且一旦利率反轉，各種社會問題與金融問題齊來，情況會更慘。政府興建公屋給予低廉的租金優惠，才是解決其居住問題之正道。
看看國外，鄰近的港、星、日，遠一點的歐美國家，都有相當比例的公屋出租給中低收入民眾。歐洲國家承租公屋的比例大概在二到三成，香港有三成民眾向政府租公屋居住，另外二成購買政府興建的公屋。星國則更有九成房子─所謂的組屋，是由政府興建出售與出租給需要的民眾。
政府在黃金十年政策中，提出「住者有其屋」目標，方式之一就是找國有地，由政府以設定地上權方式興建住宅，這也是經建會這次提出「現代住宅」的藍本。經建會規畫設定地上權讓建商蓋屋，因為少了土地成本，所以可以較低價格賣給民眾。但這種想法卻犯了邏輯上的錯誤。一來，建商還是要有其賣屋屋利潤，表面上的低價其實是把國有地低價給建商蓋屋而降低者；與其如此，不如政府發包興建再出售或出租，至少免了中間的建商利潤，價格不是更低嗎？難怪，學者要罵是圖利建商。
二來，設定地上權的後續問題。商用不動產設定地上權，權利義務明確，投資者算投資報酬率，到期就繳回土地，問題不大。但一般住宅，則會引發其它的社會問題，過去政府以設定地上權蓋的住宅出售後，都引發許多問題。因此，設定地上權的現代住宅絕對不是達到居住正義的正道。
近年房價高漲，讓高房價成為民怨之首，政府先以奢侈稅抑制房市投機；同時也加強公屋（不論其名為合宜住宅、社會住宅、或現代住宅）的供給，也是正確的解決方式。但後者，我們認為應以出租為主軸，絕對不可蓋完出售了事，這樣只會重蹈國宅的覆轍。對政府出售的公屋，我們也認為應設定「買回條款」，購屋者如要出售時，以一定的計價方式，只能賣回給政府。如此才能讓出租與出售的公屋，籌碼永遠留在政府手上。
不論是政府，或是社會民眾，都該修正過去一定要「擁有房子所有權」的觀念。政府實現居住正義、落實住者有其屋，公屋出租其實是更能實現其目標的方式。至於寄望房地產漲價能獲利、獲取資產價格上漲利益，這種「漲價歸私」的目標，則不該也不能是政府的責任。
中國時報 【本報訊】
在「居住正義」的倡議下，除了行政院長吳敦義表示要實現「住者有其屋」的理想外，經建會也釋出蓋現代住宅，號稱「租得起就買得起」的訊息；政府同時把優惠房貸整合，最高可貸七二○萬元，貸款年限由廿年延長到三十年。這些思維幾乎都以「民眾擁有房屋」為主軸。但我們認為要實現居住正義，國內目前該強化的應是公屋的出租而非出售。
實現「住者有其屋」確實是高尚的理想，值得政府努力。但如果這個「有其屋」是指擁有房屋，則斷不可能實現。歷史上只有那種百分之百社會主義、公有制的國家才可能實現，但其流弊則更嚴重。但如果「有其屋」是指擁有居住的房子─不論是政府透過租金補貼、或公屋的出租，讓經濟弱勢者得有安身立命之住所，則較有可能實現。
我們所以不談政府興建房屋，再以較低價格出售給經濟弱勢民眾的作法，是因為這種「國宅政策」，台灣早已作了數十年，最後無以為繼。因為，政府找地、蓋屋再出售，幸運以低價買到的民眾如中樂透；但政府手上卻再無籌碼。最後越蓋越偏遠、找地越來越難，終而吹熄燈號。如果三十年前政府就以建公屋出租為政策主軸，台北市內菁華區的大安、成功、正義、信園等國宅掌握在政府手上，可以出租給弱勢民眾，就不會變成弱勢者「被驅離市中心」。
雖然台灣號稱自有房屋率達八五％，但實際擁有自有房屋者約七成左右，另外三成的無殼蝸牛，可能一輩子買不起房子，其中又有三成民眾收入遠低於平均值，這些人才是政府要實現居住正義的主要「服務客戶」。政府給予高額的七二○萬元貸款上限，坦白說，大部分上班族其實「借不起」這麼多的錢，而且一旦利率反轉，各種社會問題與金融問題齊來，情況會更慘。政府興建公屋給予低廉的租金優惠，才是解決其居住問題之正道。
看看國外，鄰近的港、星、日，遠一點的歐美國家，都有相當比例的公屋出租給中低收入民眾。歐洲國家承租公屋的比例大概在二到三成，香港有三成民眾向政府租公屋居住，另外二成購買政府興建的公屋。星國則更有九成房子─所謂的組屋，是由政府興建出售與出租給需要的民眾。
政府在黃金十年政策中，提出「住者有其屋」目標，方式之一就是找國有地，由政府以設定地上權方式興建住宅，這也是經建會這次提出「現代住宅」的藍本。經建會規畫設定地上權讓建商蓋屋，因為少了土地成本，所以可以較低價格賣給民眾。但這種想法卻犯了邏輯上的錯誤。一來，建商還是要有其賣屋屋利潤，表面上的低價其實是把國有地低價給建商蓋屋而降低者；與其如此，不如政府發包興建再出售或出租，至少免了中間的建商利潤，價格不是更低嗎？難怪，學者要罵是圖利建商。
二來，設定地上權的後續問題。商用不動產設定地上權，權利義務明確，投資者算投資報酬率，到期就繳回土地，問題不大。但一般住宅，則會引發其它的社會問題，過去政府以設定地上權蓋的住宅出售後，都引發許多問題。因此，設定地上權的現代住宅絕對不是達到居住正義的正道。
近年房價高漲，讓高房價成為民怨之首，政府先以奢侈稅抑制房市投機；同時也加強公屋（不論其名為合宜住宅、社會住宅、或現代住宅）的供給，也是正確的解決方式。但後者，我們認為應以出租為主軸，絕對不可蓋完出售了事，這樣只會重蹈國宅的覆轍。對政府出售的公屋，我們也認為應設定「買回條款」，購屋者如要出售時，以一定的計價方式，只能賣回給政府。如此才能讓出租與出售的公屋，籌碼永遠留在政府手上。
不論是政府，或是社會民眾，都該修正過去一定要「擁有房子所有權」的觀念。政府實現居住正義、落實住者有其屋，公屋出租其實是更能實現其目標的方式。至於寄望房地產漲價能獲利、獲取資產價格上漲利益，這種「漲價歸私」的目標，則不該也不能是政府的責任。
政策殺人 【自由時報社論】2011-05-09
政策殺人
【自由時報社論】
明年總統大選前哨戰已然開打，現任總統馬英九因為民調支持度落後，心急之下，開始政策利多大放送，有時因為民意反對而政策急轉彎，例如不支持國光石化在彰化設廠，有時想討好選民疑似政策買票，例如軍公教加薪三％，提高各項公糧稻穀收購價格每公斤三元，提高民眾購屋優惠貸款額度與年限等，卻因手法粗糙，或時間點不對，甚至不顧國家財政困難，引發外界的批評與反對。尤其，有些政策看似利多，其實是利空，甚至毒藥，一旦民眾誤食，恐怕會發生悲劇，原本的政策受益人反變成受害人，政策救人變成政策殺人。
而政策殺人方面，最具象徵性的就是提高民眾購屋貸款最高七百二十萬元，年限提高到三十年。民進黨立委邱議瑩表示，「奢侈稅」尚未上路，馬政府又推出青年安心成家方案，不但凸顯政策毫無章法，更無助於房市改善，反倒可能讓青年一時誤以為是購屋利多，結果將陷入「政策陷阱」，建商則因此獲利，令人懷疑根本只是在討好建商。事實上，我們並不認同此一政策是在救建商，因馬政府若有意救建商，就不會推出奢侈稅，而是馬政府只想討好年輕選民，卻未做好政策評估與配套，也不了解房地產市場的實務，以生活無虞的高階官員的角度思考，才會做出這種背離現實的毒蘋果政策。誠如外界所言，這樣的政策不但無法幫年輕人買到合適的房子，還可能留下可怕的副作用，讓年輕人剛離開校園，一踏入職場就淪為屋奴 。
房價過高，多數民眾買不起房子，已成民怨之首。馬英九想要順利連任，如果不能解決這個民怨之首，可能會落得被淘汰出局的命運。因此馬政府最近才會下猛藥，先推出奢侈稅，繼之，又為幫助年輕人購屋，將政府所有優惠房貸作一整合，提高額度與年限。坦白說，這樣的政策是「愛之適以害之」。讓我們回顧此波房價上漲的過程，精確的說，大台北地區的房價從二○○三年ＳＡＲＳ後谷底反彈，一路上漲至今，其間只有二○○八到二○○九年因全球金融海嘯出現小幅修正，今年農曆春節過後更出現所謂群魔亂舞的噴出行情，房價所得比不斷升高，各種報告紛紛出爐，顯示一般年輕人必須不吃不喝工作三十年才能在台北市買一戶三十坪的房子。若是台灣民眾多年來所得不進反退的事實無法改善，年輕人大概終生無法實現在大台北地區購屋的夢想。
房地產泡沫是所有金融泡沫中後果最嚴重，代價最慘烈的。日本一九九○年的房地產泡沫破滅後，歷經二十年猶陷在失落的谷底，而台灣此波房產的飆漲，除了通膨保值之心理預期外，主要是投資客炒作中資、國際熱錢的題材，而政府也成了助漲幫凶所形成的投機行情，房價失控之情況，連多數業者都憂心一旦泡沫破滅，不僅重創產業的發展，更將牽累總體經濟。如此警訊導致政府在民意壓力下祭出「奢侈稅」，意圖將投資客逼出市場，讓房價回穩。由此看來，政府顯然了解年輕人買不起房子的癥結，在於房價太高，貸款如何取得，只是次要問題。但政府解決購屋問題，卻從貸款著手，可謂本末倒置，並未抓到問題的核心。
以市場交易實況論，台北市中古屋的平均成交價，最近約為一坪五十萬元，若是政府提高七百二十萬元優惠貸款，加上三成自備款，一般民眾可在台北市買到二十坪中古屋，扣除三成公設，實際坪數約十四坪。年輕人若是花一千萬元買這種房子，將會產生兩種結果。一是住十四坪的房子，一對夫妻居住都嫌太小，根本沒有多餘空間安置小孩，因此買這種房子，可能被迫無法結婚，即使勉強結婚，也不敢生小孩。二是，七百二十萬元貸款，即使延長至三十年攤還，每個月也必須償還近三萬元，而以台灣當前平均每月薪資約四萬元，繳了房貸所剩無幾，必須節衣縮食三十年，退休後只剩一戶又舊又小的房子。這樣奮鬥一生的意義在哪裡？
僅舉馬政府提供優惠購屋貸款一例，民眾就可了解錯誤政策後果之嚴重性。若房價未能回歸常軌，連中產階級都買不起房子，此際提供對弱勢者彷如天文數字的貸款，使他們勉強可購屋，不啻要讓他們承擔高房價的後果。這樣的政策不要說救不了現在的弱勢者，還讓下一代也提早成為政策錯誤的犧牲品。
【自由時報社論】
明年總統大選前哨戰已然開打，現任總統馬英九因為民調支持度落後，心急之下，開始政策利多大放送，有時因為民意反對而政策急轉彎，例如不支持國光石化在彰化設廠，有時想討好選民疑似政策買票，例如軍公教加薪三％，提高各項公糧稻穀收購價格每公斤三元，提高民眾購屋優惠貸款額度與年限等，卻因手法粗糙，或時間點不對，甚至不顧國家財政困難，引發外界的批評與反對。尤其，有些政策看似利多，其實是利空，甚至毒藥，一旦民眾誤食，恐怕會發生悲劇，原本的政策受益人反變成受害人，政策救人變成政策殺人。
而政策殺人方面，最具象徵性的就是提高民眾購屋貸款最高七百二十萬元，年限提高到三十年。民進黨立委邱議瑩表示，「奢侈稅」尚未上路，馬政府又推出青年安心成家方案，不但凸顯政策毫無章法，更無助於房市改善，反倒可能讓青年一時誤以為是購屋利多，結果將陷入「政策陷阱」，建商則因此獲利，令人懷疑根本只是在討好建商。事實上，我們並不認同此一政策是在救建商，因馬政府若有意救建商，就不會推出奢侈稅，而是馬政府只想討好年輕選民，卻未做好政策評估與配套，也不了解房地產市場的實務，以生活無虞的高階官員的角度思考，才會做出這種背離現實的毒蘋果政策。誠如外界所言，這樣的政策不但無法幫年輕人買到合適的房子，還可能留下可怕的副作用，讓年輕人剛離開校園，一踏入職場就淪為屋奴 。
房價過高，多數民眾買不起房子，已成民怨之首。馬英九想要順利連任，如果不能解決這個民怨之首，可能會落得被淘汰出局的命運。因此馬政府最近才會下猛藥，先推出奢侈稅，繼之，又為幫助年輕人購屋，將政府所有優惠房貸作一整合，提高額度與年限。坦白說，這樣的政策是「愛之適以害之」。讓我們回顧此波房價上漲的過程，精確的說，大台北地區的房價從二○○三年ＳＡＲＳ後谷底反彈，一路上漲至今，其間只有二○○八到二○○九年因全球金融海嘯出現小幅修正，今年農曆春節過後更出現所謂群魔亂舞的噴出行情，房價所得比不斷升高，各種報告紛紛出爐，顯示一般年輕人必須不吃不喝工作三十年才能在台北市買一戶三十坪的房子。若是台灣民眾多年來所得不進反退的事實無法改善，年輕人大概終生無法實現在大台北地區購屋的夢想。
房地產泡沫是所有金融泡沫中後果最嚴重，代價最慘烈的。日本一九九○年的房地產泡沫破滅後，歷經二十年猶陷在失落的谷底，而台灣此波房產的飆漲，除了通膨保值之心理預期外，主要是投資客炒作中資、國際熱錢的題材，而政府也成了助漲幫凶所形成的投機行情，房價失控之情況，連多數業者都憂心一旦泡沫破滅，不僅重創產業的發展，更將牽累總體經濟。如此警訊導致政府在民意壓力下祭出「奢侈稅」，意圖將投資客逼出市場，讓房價回穩。由此看來，政府顯然了解年輕人買不起房子的癥結，在於房價太高，貸款如何取得，只是次要問題。但政府解決購屋問題，卻從貸款著手，可謂本末倒置，並未抓到問題的核心。
以市場交易實況論，台北市中古屋的平均成交價，最近約為一坪五十萬元，若是政府提高七百二十萬元優惠貸款，加上三成自備款，一般民眾可在台北市買到二十坪中古屋，扣除三成公設，實際坪數約十四坪。年輕人若是花一千萬元買這種房子，將會產生兩種結果。一是住十四坪的房子，一對夫妻居住都嫌太小，根本沒有多餘空間安置小孩，因此買這種房子，可能被迫無法結婚，即使勉強結婚，也不敢生小孩。二是，七百二十萬元貸款，即使延長至三十年攤還，每個月也必須償還近三萬元，而以台灣當前平均每月薪資約四萬元，繳了房貸所剩無幾，必須節衣縮食三十年，退休後只剩一戶又舊又小的房子。這樣奮鬥一生的意義在哪裡？
僅舉馬政府提供優惠購屋貸款一例，民眾就可了解錯誤政策後果之嚴重性。若房價未能回歸常軌，連中產階級都買不起房子，此際提供對弱勢者彷如天文數字的貸款，使他們勉強可購屋，不啻要讓他們承擔高房價的後果。這樣的政策不要說救不了現在的弱勢者，還讓下一代也提早成為政策錯誤的犧牲品。
揠苗者也，非徒無益，而又害之【工商社論】2011-05-09
揠苗者也，非徒無益，而又害之
工商時報 【本報訊】
孟子公孫丑上：「宋人有閔其苗之不長而揠之者，芒芒然歸，謂其人曰：今日病矣！予助苗長矣！其子趨而往視之，苗則槁矣。天下之不助苗長者寡矣。以為無益而舍之者，不耘苗者也；助之長者，揠苗者也，非徒無益，而又害之。」為落實馬英九總統「居住正義」的理念，行政院長吳敦義指示副院長陳冲召集跨部會協商，財政部、內政部、經建會等部會也積極配合，紛紛提出方案。雖然各部會用心良苦，但我們擔心若配套不足，或不能對症下藥，恐怕會使「居住正義」的各項方案，成為台灣版的「次級房貸」風暴之源。
首先我們要指出，高房價才是「居住正義」不能落實的核心癥結。「奢侈稅」方案原本就是為了抑制炒房，因此以降低不動產需求為其主要策略。然而，近日各部會推出的各項方案，其中有些是屬於提高不動產需求的方案。兩者處理之對象雖有不同，但房仲業者及建商則認為從「奢侈稅」方案到各部會方案，對業者而言是「先搧耳光再給糖」。
我們知道行政院的立意良好，且各部會所推出的方案，無論是「社會住宅」、「合宜住宅」或「現代住宅」等，都設有排富條款，目的在於照顧經濟弱勢者，以伸張「居住正義」。然而，除了「社會住宅」只租不售之外，不論「合宜住宅」或「現代住宅」都需由經濟弱勢者價購；資金來源之主要配套措施，則以內政部的「青年安心成家專案」、財政部的「青年安心成家貸款優惠專案」，以及華南銀行辦理的「公務人員築巢優利貸款」方案為主。前二者原先只能擇一辦理，已改為兩者可同時申辦（若為青年公務人員，是否可以三者都申辦？則未交代）。更進一步地，前二者之貸款期限可以延長為30年，以降低借款人每月的還本付息壓力。
上述方案看似完備周全，但卻招致在野黨猛烈批判。以30年貸款期限而言，被批評為讓年輕人一輩子做屋奴；至於有關「合宜住宅」與「現代住宅」因需由經濟弱勢者價購，而由政府補貼房貸利息，則被在野黨批判為政府以納稅人血汗錢，間接幫助建商售屋，讓建商獲得利益。我們可以理解，在選舉將至，朝野激烈攻防的環境下，在野黨不但要監督執政黨的施政，更要雞蛋裡挑骨頭，以凸顯執政黨的不是。
平心而論，如果未來優惠方案的執行，不是一成不變均設為30年，則在野黨批判優惠貸款使年輕人一輩子做屋奴就不見得有理。但如果銀行為消化浮濫資金，對於優惠方案貸款不嚴格審查，則政府以納稅人血汗錢補貼經濟弱勢者購屋，不但間接幫助建商，而且還增加銀行的授信風險。
事實上，目前精華地區的地價仍顯著偏高，北部都會區的「房價所得比」也仍偏高，太積極推出低利優惠貸款，使資金浮濫的銀行業者，可能會「欣然」配合政策，以消化其爛頭寸。2008年的金融海嘯，原因雖多，但「次級房貸風暴」無論如何難脫其咎。美國「次級房貸」原本是信用或財力不佳以致無法從銀行取得正常房貸者，轉向不動產專業金融機構所獲得的貸款。如果這些不動產專業金融機構恪遵法令與行規，嚴格審查貸款人還款能力，不浮濫放款，即使次級房貸經過層層證券化包裝，也不致因貸款人還款困難而形成風暴，甚至導致滾雪球似的金融海嘯。
台灣雖然沒有名義上的「次級房貸」，但太過於鼓勵經濟弱勢的年輕人去辦理房貸，在低利的誘因以及長時間寬限期的麻醉下，年輕人在寬限期內只要負擔些微利息，容易誤以為自己真的能負擔得起高價不動產。銀行在辦理授信時，應當不只看「房貸對房價比率」(Loan to Value)，對「房貸對所得比率」(Loan to Income)更應嚴格把關，否則會產生放款浮濫現象。未來一旦房價景氣反轉向下，年輕人若發現做一輩子屋奴，還清房貸本息後的房屋價值竟大幅縮水，就可能與美國次級房貸風暴時一般，萌生寧可倒帳也不願繼續還債的道德風險，而使銀行業者苦吞壞帳。
要言之，馬總統「居住正義」的理念應予肯定，但我們認為要有更周詳的配套措施。實現「居住正義」，最重要的是使「房價所得比」降低，亦即需要降低房價或提高所得。提高所得方面有賴經濟持續成長及每人平均生產力的提升，降低房價方面則應提高房屋供給或降低房屋需求。由於土地資源有限，提高房屋供給宜以租稅（例如奢侈稅）及實價課稅等措施，使許多炒房大戶的空屋被逼出來，或者儘量讓規劃中的捷運出入口設在公有地附近，從而在公有地興建大量社會住宅，讓低收入者也享有便捷交通。至於各部會提出的低利優惠貸款，在目前高房價時期，並不合宜，甚至誘使銀行業者以配合政策為名，對經濟弱勢者浮濫授信，從而提高未來台灣版「次級房貸風暴」發生的可能性，不能不慎重考量。
工商時報 【本報訊】
孟子公孫丑上：「宋人有閔其苗之不長而揠之者，芒芒然歸，謂其人曰：今日病矣！予助苗長矣！其子趨而往視之，苗則槁矣。天下之不助苗長者寡矣。以為無益而舍之者，不耘苗者也；助之長者，揠苗者也，非徒無益，而又害之。」為落實馬英九總統「居住正義」的理念，行政院長吳敦義指示副院長陳冲召集跨部會協商，財政部、內政部、經建會等部會也積極配合，紛紛提出方案。雖然各部會用心良苦，但我們擔心若配套不足，或不能對症下藥，恐怕會使「居住正義」的各項方案，成為台灣版的「次級房貸」風暴之源。
首先我們要指出，高房價才是「居住正義」不能落實的核心癥結。「奢侈稅」方案原本就是為了抑制炒房，因此以降低不動產需求為其主要策略。然而，近日各部會推出的各項方案，其中有些是屬於提高不動產需求的方案。兩者處理之對象雖有不同，但房仲業者及建商則認為從「奢侈稅」方案到各部會方案，對業者而言是「先搧耳光再給糖」。
我們知道行政院的立意良好，且各部會所推出的方案，無論是「社會住宅」、「合宜住宅」或「現代住宅」等，都設有排富條款，目的在於照顧經濟弱勢者，以伸張「居住正義」。然而，除了「社會住宅」只租不售之外，不論「合宜住宅」或「現代住宅」都需由經濟弱勢者價購；資金來源之主要配套措施，則以內政部的「青年安心成家專案」、財政部的「青年安心成家貸款優惠專案」，以及華南銀行辦理的「公務人員築巢優利貸款」方案為主。前二者原先只能擇一辦理，已改為兩者可同時申辦（若為青年公務人員，是否可以三者都申辦？則未交代）。更進一步地，前二者之貸款期限可以延長為30年，以降低借款人每月的還本付息壓力。
上述方案看似完備周全，但卻招致在野黨猛烈批判。以30年貸款期限而言，被批評為讓年輕人一輩子做屋奴；至於有關「合宜住宅」與「現代住宅」因需由經濟弱勢者價購，而由政府補貼房貸利息，則被在野黨批判為政府以納稅人血汗錢，間接幫助建商售屋，讓建商獲得利益。我們可以理解，在選舉將至，朝野激烈攻防的環境下，在野黨不但要監督執政黨的施政，更要雞蛋裡挑骨頭，以凸顯執政黨的不是。
平心而論，如果未來優惠方案的執行，不是一成不變均設為30年，則在野黨批判優惠貸款使年輕人一輩子做屋奴就不見得有理。但如果銀行為消化浮濫資金，對於優惠方案貸款不嚴格審查，則政府以納稅人血汗錢補貼經濟弱勢者購屋，不但間接幫助建商，而且還增加銀行的授信風險。
事實上，目前精華地區的地價仍顯著偏高，北部都會區的「房價所得比」也仍偏高，太積極推出低利優惠貸款，使資金浮濫的銀行業者，可能會「欣然」配合政策，以消化其爛頭寸。2008年的金融海嘯，原因雖多，但「次級房貸風暴」無論如何難脫其咎。美國「次級房貸」原本是信用或財力不佳以致無法從銀行取得正常房貸者，轉向不動產專業金融機構所獲得的貸款。如果這些不動產專業金融機構恪遵法令與行規，嚴格審查貸款人還款能力，不浮濫放款，即使次級房貸經過層層證券化包裝，也不致因貸款人還款困難而形成風暴，甚至導致滾雪球似的金融海嘯。
台灣雖然沒有名義上的「次級房貸」，但太過於鼓勵經濟弱勢的年輕人去辦理房貸，在低利的誘因以及長時間寬限期的麻醉下，年輕人在寬限期內只要負擔些微利息，容易誤以為自己真的能負擔得起高價不動產。銀行在辦理授信時，應當不只看「房貸對房價比率」(Loan to Value)，對「房貸對所得比率」(Loan to Income)更應嚴格把關，否則會產生放款浮濫現象。未來一旦房價景氣反轉向下，年輕人若發現做一輩子屋奴，還清房貸本息後的房屋價值竟大幅縮水，就可能與美國次級房貸風暴時一般，萌生寧可倒帳也不願繼續還債的道德風險，而使銀行業者苦吞壞帳。
要言之，馬總統「居住正義」的理念應予肯定，但我們認為要有更周詳的配套措施。實現「居住正義」，最重要的是使「房價所得比」降低，亦即需要降低房價或提高所得。提高所得方面有賴經濟持續成長及每人平均生產力的提升，降低房價方面則應提高房屋供給或降低房屋需求。由於土地資源有限，提高房屋供給宜以租稅（例如奢侈稅）及實價課稅等措施，使許多炒房大戶的空屋被逼出來，或者儘量讓規劃中的捷運出入口設在公有地附近，從而在公有地興建大量社會住宅，讓低收入者也享有便捷交通。至於各部會提出的低利優惠貸款，在目前高房價時期，並不合宜，甚至誘使銀行業者以配合政策為名，對經濟弱勢者浮濫授信，從而提高未來台灣版「次級房貸風暴」發生的可能性，不能不慎重考量。
居住正義的不正確處方 【經濟日報╱社論】 2011.05.09
居住正義的不正確處方
【經濟日報╱社論】 2011.05.09 01:45 am
政府為體現居住正義，已立法自6月1日起對炒作房地產牟取暴利的投機客課徵奢侈稅，但新稅制尚未上路，最近政府卻動作頻頻，經建會表示將推出由政府無償給予70年地上權的「現代住宅」方案，讓所得水準較低、名下沒有房子的民眾有能力購置住宅。行政院亦研商放寬購屋多元優惠措施，提高青年購屋貸款額度最高可達720萬元。此等措施讓社會感覺政府住屋政策雜亂無章，距離居住正義的理想反而漸行漸遠。
課徵奢侈稅主要目的是在抑制國內房市短線投機的假性需求，讓這兩年愈吹愈大的房市泡沫能逐漸獲得控制。由於國內不動產市場投機客比重高達四至五成，當政府下定決心推動奢侈稅政策後，自不免對房市造成急凍效應。近月來國內房市交易大幅減少，全體銀行新增不動產貸款亦開始萎縮，其中建築貸款從去年第四季759億元降至今年第一季384億元，近乎腰斬。雖然房價回落幅度尚屬有限，但房市朝健康方向調整的速度正逐漸加快。政府既然決心打炒房，理所當然應樂見房市的健康調整，沒有理由反其道而行。
經建會研擬賣屋不賣地的「現代住宅」構想，先從房價偏高的大台北地區做起，由政府釋出捷運末端公有土地，並無償提供最長70年的地上權，由政府設定「現代住宅」標準規格，開放給家庭收入在一定金額以下及名下沒有任何房子的民眾申購。由於土地是政府無償提供，建商只需負擔興建成本，自可有效抑制房價。
此一政策構想顯然是要提供新建住房的誘因，讓中低所得者買得起房子，也讓受打炒房影響的建商有屋可蓋。
但問題在於，國內餘屋高達百萬戶以上，住屋問題並非供給不足，而是假性需求過高，房價大幅偏離正常水準，導致年輕人及中低所得者買不起房子。現在房價離正常水準還有一大段差距，政府卻急於將有限的公有土地無償提供出來興建新的住宅，豈非治絲益棼。
更讓人一頭霧水的是，政府平價住宅政策琳琅滿目，過去已有執行多年的國宅政策；去年為五都選舉，內政部已推出政府出地出錢興建、只租不賣的「社會住宅」政策；營建署還有透過土地區段徵收興建「合宜（平價）住宅」的計畫。財政部國產局也有標售地上權為銀髮族、學生等蓋「公益住宅」的做法。
這些平價住宅政策，都是為了因應弱勢族群的住屋需求，但是，各種未經整合的住宅方案草率推出，畫大餅卻遲遲不能落實，反讓民眾對華而不實的住宅政策有愈來愈多的質疑。
最可議的是，政府在奢侈稅還未上路、打炒房效果尚未反映到高房價的關鍵時刻，居然大幅放寬青年購屋低利優惠房貸的限制，不僅取消貸款總額度2,000億元上限，而且准許財政部青年首購優惠可以搭配內政部青年安心成家專案，不再限二擇一，讓青年購屋最高可貸到720萬元。此一購屋優惠加碼措施，不僅意在放寬對房市的選擇性信用管制，而且無異於鼓勵青年跳入高房價的火坑。政府一手打炒房，另一手放寬優惠房貸，政策思維自相矛盾，政策效果自我抵銷，如此紊亂的政策作為，豈能讓人民信任政府？
我們必須提醒政府，居住正義必須建立在市場法則之上；政府的基本責任是在健全房市的運作，不讓投機買賣影響正常房價，剝奪人民居住的權利。當前國內房價的合理調整，是實現居住正義的必經途徑；在房價進行合理修正的過程中，出於選舉考量的加碼興建平價住宅及擴大青年優惠房貸措施，都不是健全房市的正確處方，也與居住正義的精神背道而馳，及早改弦易轍方是正辦。
【經濟日報╱社論】 2011.05.09 01:45 am
政府為體現居住正義，已立法自6月1日起對炒作房地產牟取暴利的投機客課徵奢侈稅，但新稅制尚未上路，最近政府卻動作頻頻，經建會表示將推出由政府無償給予70年地上權的「現代住宅」方案，讓所得水準較低、名下沒有房子的民眾有能力購置住宅。行政院亦研商放寬購屋多元優惠措施，提高青年購屋貸款額度最高可達720萬元。此等措施讓社會感覺政府住屋政策雜亂無章，距離居住正義的理想反而漸行漸遠。
課徵奢侈稅主要目的是在抑制國內房市短線投機的假性需求，讓這兩年愈吹愈大的房市泡沫能逐漸獲得控制。由於國內不動產市場投機客比重高達四至五成，當政府下定決心推動奢侈稅政策後，自不免對房市造成急凍效應。近月來國內房市交易大幅減少，全體銀行新增不動產貸款亦開始萎縮，其中建築貸款從去年第四季759億元降至今年第一季384億元，近乎腰斬。雖然房價回落幅度尚屬有限，但房市朝健康方向調整的速度正逐漸加快。政府既然決心打炒房，理所當然應樂見房市的健康調整，沒有理由反其道而行。
經建會研擬賣屋不賣地的「現代住宅」構想，先從房價偏高的大台北地區做起，由政府釋出捷運末端公有土地，並無償提供最長70年的地上權，由政府設定「現代住宅」標準規格，開放給家庭收入在一定金額以下及名下沒有任何房子的民眾申購。由於土地是政府無償提供，建商只需負擔興建成本，自可有效抑制房價。
此一政策構想顯然是要提供新建住房的誘因，讓中低所得者買得起房子，也讓受打炒房影響的建商有屋可蓋。
但問題在於，國內餘屋高達百萬戶以上，住屋問題並非供給不足，而是假性需求過高，房價大幅偏離正常水準，導致年輕人及中低所得者買不起房子。現在房價離正常水準還有一大段差距，政府卻急於將有限的公有土地無償提供出來興建新的住宅，豈非治絲益棼。
更讓人一頭霧水的是，政府平價住宅政策琳琅滿目，過去已有執行多年的國宅政策；去年為五都選舉，內政部已推出政府出地出錢興建、只租不賣的「社會住宅」政策；營建署還有透過土地區段徵收興建「合宜（平價）住宅」的計畫。財政部國產局也有標售地上權為銀髮族、學生等蓋「公益住宅」的做法。
這些平價住宅政策，都是為了因應弱勢族群的住屋需求，但是，各種未經整合的住宅方案草率推出，畫大餅卻遲遲不能落實，反讓民眾對華而不實的住宅政策有愈來愈多的質疑。
最可議的是，政府在奢侈稅還未上路、打炒房效果尚未反映到高房價的關鍵時刻，居然大幅放寬青年購屋低利優惠房貸的限制，不僅取消貸款總額度2,000億元上限，而且准許財政部青年首購優惠可以搭配內政部青年安心成家專案，不再限二擇一，讓青年購屋最高可貸到720萬元。此一購屋優惠加碼措施，不僅意在放寬對房市的選擇性信用管制，而且無異於鼓勵青年跳入高房價的火坑。政府一手打炒房，另一手放寬優惠房貸，政策思維自相矛盾，政策效果自我抵銷，如此紊亂的政策作為，豈能讓人民信任政府？
我們必須提醒政府，居住正義必須建立在市場法則之上；政府的基本責任是在健全房市的運作，不讓投機買賣影響正常房價，剝奪人民居住的權利。當前國內房價的合理調整，是實現居住正義的必經途徑；在房價進行合理修正的過程中，出於選舉考量的加碼興建平價住宅及擴大青年優惠房貸措施，都不是健全房市的正確處方，也與居住正義的精神背道而馳，及早改弦易轍方是正辦。
2011年5月6日 星期五
住宅政策 換湯不換藥【經濟日報╱張金鶚】
住宅政策 換湯不換藥【經濟日報╱張金鶚】
政府近期頻頻釋出各種住宅方案，試圖抑制房價飆漲、平息民怨，內政部規劃「合宜住宅」及「社會住宅」，財政部國產局提出「公益住宅」，經建會再加碼推動設定地上權出售的「現代住宅」方案。然而，這些住宅政策只是在名稱上打轉「換湯不換藥」，仍然停留在過去國民住宅的思維，恐無助解決民眾居住問題及實現「居住正義」。
不管是合宜住宅、社會住宅或現代住宅，最大的問題就是均未「對症下藥」，政府以供給面角度思考，根本無法解決高房價問題。因為，台灣的房屋市場並非供給不足，而是需求過熱，許多投資客將買賣房屋視為賺錢工具，導致空屋問題嚴重、但一般民眾仍買不起房子的扭曲現象。
奢侈稅剛發威就打到房市投機客要害，並即將於6月1日上路，經建會卻在此時推出現代住宅方案，振興房市意味濃厚，不禁令人懷疑政府是否在安撫建商，邏輯完全不通，而民眾對於政府究竟要「打房」或「護房」，也感到一頭霧水。
現代住宅或社會住宅毋寧只是「假議題」，無助於解決房市問題，台灣公有土地資源相當有限，頂多只能提供上千戶房屋，不像香港或新加坡的國土資源豐富，可以大量興建國宅。因此，政府如何有效運用資源將是核心關鍵。
筆者認為，政府應重視出租市場、進行稅制改革及金融授信緊縮等三大政策方向，才能有助於解決當前國內高房價及民眾居住問題。
首先，在出租市場方面，歐美地區租屋市場成熟，都會區租賃比重高達四成，目前國內空屋量龐大，估計至少超過上百萬，也具有潛力，政府應設法導引，使其釋出到房屋市場上，再以民間租屋公司或物業管理公司，協助房東及房客進行媒合，才能幫助大多數經濟或社會弱勢民眾，而非一味「蓋房」或「賣房」。
此外，政府要抑制房價，應從投資性需求著手，進行稅制公平改革，例如：買愈貴房子課愈多稅、土地房屋合併課稅、自用住宅稅率輕、第二戶以上非自用住宅稅率提高、採交易實價、資本利得課稅等方式。
在金融政策上也應有相應措施，政府應緊縮投機客的融資貸款，使其無利可圖，沒有銀彈炒作房市，自然可以解決房價飆漲問題。
政府的各項住宅政策缺乏中心思想及全盤規畫，以住宅法草案為例，其為我國的住宅基本法，應包含住宅補貼（租金及購屋補貼）、住宅市場（資訊透明）及住宅品質（居住安全及維護）等三大面向，目前內容卻過於狹隘僅偏重於社會住宅，恐將無助於健全國內房屋市場。
「居住正義」不能只是喊口號，政府應設法讓弱勢的人租得到房子、努力打拚的人買得到房子，讓年輕人有希望，保障全體民眾的基本居住需求和權益，而非蓋社會住宅或現代住宅幫助少數人，才算是真正的「居住正義」；奢侈稅效應將發酵，政府後續是否能有決心強力執行、發揮效果，將是最好檢驗。
（本文是由政大地政系教授張金鶚口述、記者楊毅採訪整理）
政府近期頻頻釋出各種住宅方案，試圖抑制房價飆漲、平息民怨，內政部規劃「合宜住宅」及「社會住宅」，財政部國產局提出「公益住宅」，經建會再加碼推動設定地上權出售的「現代住宅」方案。然而，這些住宅政策只是在名稱上打轉「換湯不換藥」，仍然停留在過去國民住宅的思維，恐無助解決民眾居住問題及實現「居住正義」。
不管是合宜住宅、社會住宅或現代住宅，最大的問題就是均未「對症下藥」，政府以供給面角度思考，根本無法解決高房價問題。因為，台灣的房屋市場並非供給不足，而是需求過熱，許多投資客將買賣房屋視為賺錢工具，導致空屋問題嚴重、但一般民眾仍買不起房子的扭曲現象。
奢侈稅剛發威就打到房市投機客要害，並即將於6月1日上路，經建會卻在此時推出現代住宅方案，振興房市意味濃厚，不禁令人懷疑政府是否在安撫建商，邏輯完全不通，而民眾對於政府究竟要「打房」或「護房」，也感到一頭霧水。
現代住宅或社會住宅毋寧只是「假議題」，無助於解決房市問題，台灣公有土地資源相當有限，頂多只能提供上千戶房屋，不像香港或新加坡的國土資源豐富，可以大量興建國宅。因此，政府如何有效運用資源將是核心關鍵。
筆者認為，政府應重視出租市場、進行稅制改革及金融授信緊縮等三大政策方向，才能有助於解決當前國內高房價及民眾居住問題。
首先，在出租市場方面，歐美地區租屋市場成熟，都會區租賃比重高達四成，目前國內空屋量龐大，估計至少超過上百萬，也具有潛力，政府應設法導引，使其釋出到房屋市場上，再以民間租屋公司或物業管理公司，協助房東及房客進行媒合，才能幫助大多數經濟或社會弱勢民眾，而非一味「蓋房」或「賣房」。
此外，政府要抑制房價，應從投資性需求著手，進行稅制公平改革，例如：買愈貴房子課愈多稅、土地房屋合併課稅、自用住宅稅率輕、第二戶以上非自用住宅稅率提高、採交易實價、資本利得課稅等方式。
在金融政策上也應有相應措施，政府應緊縮投機客的融資貸款，使其無利可圖，沒有銀彈炒作房市，自然可以解決房價飆漲問題。
政府的各項住宅政策缺乏中心思想及全盤規畫，以住宅法草案為例，其為我國的住宅基本法，應包含住宅補貼（租金及購屋補貼）、住宅市場（資訊透明）及住宅品質（居住安全及維護）等三大面向，目前內容卻過於狹隘僅偏重於社會住宅，恐將無助於健全國內房屋市場。
「居住正義」不能只是喊口號，政府應設法讓弱勢的人租得到房子、努力打拚的人買得到房子，讓年輕人有希望，保障全體民眾的基本居住需求和權益，而非蓋社會住宅或現代住宅幫助少數人，才算是真正的「居住正義」；奢侈稅效應將發酵，政府後續是否能有決心強力執行、發揮效果，將是最好檢驗。
（本文是由政大地政系教授張金鶚口述、記者楊毅採訪整理）
2011年5月5日 星期四
[聲明稿] 無頭蒼蠅般的住宅政策：「合宜住宅」與「現代住宅」毫無助於居住正義
無殼蝸牛聯盟、社會住宅推動聯盟
面對高房價民怨，政府近來頻頻釋出各項政策方案，企圖彌補過去幾年縱容房地產飆漲所種下的反撲惡果。然而，我們卻發現政府的各項住宅政策並沒有核心理念與全盤規畫，內政部首先規劃「合宜住宅」與「社會住宅」，繼而財政部國產局推出已胎死腹中、設定地上權出租的「公益住宅」，今日經建會又推出設定地上權出售的「現代住宅」方案。除見各部會各吹各的調，經建會更明顯越俎代庖。興辦住宅本就不是經建會的強項，其在住宅政策上的角色職能，應是推行整體性的住宅政策、或協助內政部進行跨部會協調，而非為了拍總統馬屁，自行推出住宅方案。這種政策紛亂的現象，台灣民眾早就習以為常，是再一次的選舉前亂開支票。
目前內政部營建署所提「合宜住宅」以及經建會所提「現代住宅」，說穿了就是「國宅政策」的翻版，是一種不符合公平且無效的住宅補貼政策。以賣斷產權的「合宜住宅」為例，為了壓低成本，政府必須以較低價格將土地出售給建商，等同是賤價賣斷國有土地；而且目前規定五年後就可轉賣，表示短期之後，合宜住宅已與一般住宅無異。再以「現代住宅」來說，十幾年前台北市已推出了類似的「地上權國宅」，雖然此方案土地仍掌握在政府手中，但實際經驗多是民代結合當地居民，向政府施壓把產權買回。也就是說，政府目前推出的合宜住宅與現代住宅方案，早就有前例可循，最終的結果，都是入住者如同中了住宅樂透，對房價也一點都沒有撼動效果。因而在後來失去公益的性質，成為房地產炒作遊戲的一部分。
解決高房價與民眾居住問題，政府的政策方向應有兩大目標：(1) 抑制房價飆漲，讓一般民眾能以合理價格買屋或換屋；(2) 補助經濟與社會弱勢者解決基本的居住需求。
針對前述兩大目標，政府真正亟需推動的是：
1.儘速通過「住宅法」：住宅法在台灣蝸行了12年，至今仍未送入立法院審議；只有通過住宅法，才能讓政府在推行住宅政策或方案時有法源依據，不會如無頭蒼蠅般亂撞亂闖。
2.建立「不動產交易資訊公開」制度：目前包括「平均地權條例」、「地政士法」、「不動產經紀業管理條例」的部分條文修正草案，都預計在近期於立法院進行朝野協商。這幾個法案強制房地產交易需以實價登錄，並由政府一定程度公開房價資訊。透明化的房價資訊能遏止當今操弄房價的行為，使房地產市場往健全發展邁出一步。
3.強化「租金補貼」及興辦「社會住宅」，協助弱勢者居住：無論房價再怎麼被平抑，對於經濟與社會弱勢者來說，購屋仍是遙不可及的夢想。這群人必須透過政府的協助於市場上租屋、或居住於政府興辦的出租住宅，再依據不同的家戶所得給予適當補貼。待累積一定財產後，有機會進入購屋市場，而原本的住屋則留給下一批弱勢者，形成永續循環的公有住宅體系。
4.推動「不動產稅制改革」：在現有的房地產交易稅制基礎下，獲取暴利者，僅需繳納低額稅賦；相較之下，一般勞動所得者，卻人人都是誠實納稅。這種炒房卻「合法繳低稅」的現象等同變相鼓勵投機。因此，必須全面推動不動產稅制改革，才能真正抑制投機炒作，達到房價合理化的目標。
我們期待「居者適其屋」，也同意由政府興辦住宅方案，但最基本的原則，必須是「只租不售」的永續式利用。當今政府推出的住宅方案，顯然只是「騙取選票」與「協助房地產炒作」的工具。選舉年灑下一批樂透彩券來誘使選民買單，將使社會大眾對政府的住宅政策逐漸失去信任。
面對高房價民怨，政府近來頻頻釋出各項政策方案，企圖彌補過去幾年縱容房地產飆漲所種下的反撲惡果。然而，我們卻發現政府的各項住宅政策並沒有核心理念與全盤規畫，內政部首先規劃「合宜住宅」與「社會住宅」，繼而財政部國產局推出已胎死腹中、設定地上權出租的「公益住宅」，今日經建會又推出設定地上權出售的「現代住宅」方案。除見各部會各吹各的調，經建會更明顯越俎代庖。興辦住宅本就不是經建會的強項，其在住宅政策上的角色職能，應是推行整體性的住宅政策、或協助內政部進行跨部會協調，而非為了拍總統馬屁，自行推出住宅方案。這種政策紛亂的現象，台灣民眾早就習以為常，是再一次的選舉前亂開支票。
目前內政部營建署所提「合宜住宅」以及經建會所提「現代住宅」，說穿了就是「國宅政策」的翻版，是一種不符合公平且無效的住宅補貼政策。以賣斷產權的「合宜住宅」為例，為了壓低成本，政府必須以較低價格將土地出售給建商，等同是賤價賣斷國有土地；而且目前規定五年後就可轉賣，表示短期之後，合宜住宅已與一般住宅無異。再以「現代住宅」來說，十幾年前台北市已推出了類似的「地上權國宅」，雖然此方案土地仍掌握在政府手中，但實際經驗多是民代結合當地居民，向政府施壓把產權買回。也就是說，政府目前推出的合宜住宅與現代住宅方案，早就有前例可循，最終的結果，都是入住者如同中了住宅樂透，對房價也一點都沒有撼動效果。因而在後來失去公益的性質，成為房地產炒作遊戲的一部分。
解決高房價與民眾居住問題，政府的政策方向應有兩大目標：(1) 抑制房價飆漲，讓一般民眾能以合理價格買屋或換屋；(2) 補助經濟與社會弱勢者解決基本的居住需求。
針對前述兩大目標，政府真正亟需推動的是：
1.儘速通過「住宅法」：住宅法在台灣蝸行了12年，至今仍未送入立法院審議；只有通過住宅法，才能讓政府在推行住宅政策或方案時有法源依據，不會如無頭蒼蠅般亂撞亂闖。
2.建立「不動產交易資訊公開」制度：目前包括「平均地權條例」、「地政士法」、「不動產經紀業管理條例」的部分條文修正草案，都預計在近期於立法院進行朝野協商。這幾個法案強制房地產交易需以實價登錄，並由政府一定程度公開房價資訊。透明化的房價資訊能遏止當今操弄房價的行為，使房地產市場往健全發展邁出一步。
3.強化「租金補貼」及興辦「社會住宅」，協助弱勢者居住：無論房價再怎麼被平抑，對於經濟與社會弱勢者來說，購屋仍是遙不可及的夢想。這群人必須透過政府的協助於市場上租屋、或居住於政府興辦的出租住宅，再依據不同的家戶所得給予適當補貼。待累積一定財產後，有機會進入購屋市場，而原本的住屋則留給下一批弱勢者，形成永續循環的公有住宅體系。
4.推動「不動產稅制改革」：在現有的房地產交易稅制基礎下，獲取暴利者，僅需繳納低額稅賦；相較之下，一般勞動所得者，卻人人都是誠實納稅。這種炒房卻「合法繳低稅」的現象等同變相鼓勵投機。因此，必須全面推動不動產稅制改革，才能真正抑制投機炒作，達到房價合理化的目標。
我們期待「居者適其屋」，也同意由政府興辦住宅方案，但最基本的原則，必須是「只租不售」的永續式利用。當今政府推出的住宅方案，顯然只是「騙取選票」與「協助房地產炒作」的工具。選舉年灑下一批樂透彩券來誘使選民買單，將使社會大眾對政府的住宅政策逐漸失去信任。
2011年4月28日 星期四
嚴正駁斥建商立委的扭曲發言-「不動產經紀業管理條例部分條文修正草案」與「住宅法草案」審議_100.4.27 聯盟聲明稿
嚴正駁斥建商立委的扭曲發言
「不動產經紀業管理條例部分條文修正草案」與「住宅法草案」審議
社會住宅推動聯盟、無殼蝸牛聯盟
今 (4/28) 早立法院內政委員會審議《不動產經濟業管理條例》部分條文修正草案與《住宅法》草案，我們對於多數委員贊成「不動產交易資訊透明化」的共識感到欣慰；但同時，卻也發現以建商背景聞名的立委，用各種莫須有與錯誤的反對意見，來企圖阻撓不動產資訊透明化相關法案的審議。
首先，劉盛良立委指出「以實際交易價格來課徵土地增值稅，原本的平均地權條例將被廢掉；公告現值是我們好的制度，這也是台灣房地產能『欣欣向榮』的原因之一，不一定要依據國外實價的課稅方式」。他亦指出「有很多人認為在網路上公布門牌、姓名，擔心會受到威脅」，還有「條文修訂後，將來買賣時必須把錢交給不動產經紀人，等登記完成後，賣方才能把錢領回去」等等。
事實上，本次修法是《不動產經濟業管理條例》，與《平均地權條例》風馬牛不相及，何來「平均地權條例將被廢掉」。以及，本次修法重點是「不動產交易資訊透明」，昨日財政部長在回答立委質詢時也講明跟既有不動產交易課稅制度無關，何來「依據國外實價課稅的方式」。還有，修法條文內容明確說明不會揭露個人資訊或做為其他用途，何來「網路上公布門牌、姓名」而「受到威脅」。換言之，劉盛良立委所言，根本是扭曲事實、胡說八道，其極盡所能反對不動產資訊交易透明化的企圖，已在他建商背景及「台灣房地產能欣欣向榮」中表露無遺。
其次，張慶忠委員也以類似意見持反對態度。他認為這一系列修法所討論的實價登記機制，可藉由政府提供具有公信力的背書，反而為蓄意哄抬房價者開了一道後門。此論調完全邏輯不通，完全無須回應。同時他對於近來頻被社區反對的「社會住宅」，更誇大指出是「所有民眾反對」；並認為老年人住宅需求，要求內政部多設養老院即可，可見其對於民間到政府多年推動「去機構化」的概念一無所知。試問張慶忠委員，你難道不知道依據內政部所做民調，八成民眾支持社會住宅嗎？你難道不知道馬總統也是貴黨主席宣示要推動社會住宅嗎？對於這樣極度偏差與淺薄無知的發言，我們對他提出嚴正的譴責。
最後，我們再次聲明：「不動產交易資訊透明」是實現居住正義不可或缺之一環，因此，包括《不動產經紀業管理條例部分條文修正草案》、《平均地權條例部分條文修正草案》、《地政士法部分條文修正草案》，立法院朝野政黨應予以支持通過。《住宅法》是保障居住正義的根本大法，執政當局應依據其允諾「儘速」將法案送立法院審議。就此，我們民間團體將持續監督立法院的審議過程，並嚴正譴責所有在國會議事堂上的錯誤不實言論。
「不動產經紀業管理條例部分條文修正草案」與「住宅法草案」審議
社會住宅推動聯盟、無殼蝸牛聯盟
今 (4/28) 早立法院內政委員會審議《不動產經濟業管理條例》部分條文修正草案與《住宅法》草案，我們對於多數委員贊成「不動產交易資訊透明化」的共識感到欣慰；但同時，卻也發現以建商背景聞名的立委，用各種莫須有與錯誤的反對意見，來企圖阻撓不動產資訊透明化相關法案的審議。
首先，劉盛良立委指出「以實際交易價格來課徵土地增值稅，原本的平均地權條例將被廢掉；公告現值是我們好的制度，這也是台灣房地產能『欣欣向榮』的原因之一，不一定要依據國外實價的課稅方式」。他亦指出「有很多人認為在網路上公布門牌、姓名，擔心會受到威脅」，還有「條文修訂後，將來買賣時必須把錢交給不動產經紀人，等登記完成後，賣方才能把錢領回去」等等。
事實上，本次修法是《不動產經濟業管理條例》，與《平均地權條例》風馬牛不相及，何來「平均地權條例將被廢掉」。以及，本次修法重點是「不動產交易資訊透明」，昨日財政部長在回答立委質詢時也講明跟既有不動產交易課稅制度無關，何來「依據國外實價課稅的方式」。還有，修法條文內容明確說明不會揭露個人資訊或做為其他用途，何來「網路上公布門牌、姓名」而「受到威脅」。換言之，劉盛良立委所言，根本是扭曲事實、胡說八道，其極盡所能反對不動產資訊交易透明化的企圖，已在他建商背景及「台灣房地產能欣欣向榮」中表露無遺。
其次，張慶忠委員也以類似意見持反對態度。他認為這一系列修法所討論的實價登記機制，可藉由政府提供具有公信力的背書，反而為蓄意哄抬房價者開了一道後門。此論調完全邏輯不通，完全無須回應。同時他對於近來頻被社區反對的「社會住宅」，更誇大指出是「所有民眾反對」；並認為老年人住宅需求，要求內政部多設養老院即可，可見其對於民間到政府多年推動「去機構化」的概念一無所知。試問張慶忠委員，你難道不知道依據內政部所做民調，八成民眾支持社會住宅嗎？你難道不知道馬總統也是貴黨主席宣示要推動社會住宅嗎？對於這樣極度偏差與淺薄無知的發言，我們對他提出嚴正的譴責。
最後，我們再次聲明：「不動產交易資訊透明」是實現居住正義不可或缺之一環，因此，包括《不動產經紀業管理條例部分條文修正草案》、《平均地權條例部分條文修正草案》、《地政士法部分條文修正草案》，立法院朝野政黨應予以支持通過。《住宅法》是保障居住正義的根本大法，執政當局應依據其允諾「儘速」將法案送立法院審議。就此，我們民間團體將持續監督立法院的審議過程，並嚴正譴責所有在國會議事堂上的錯誤不實言論。
2011年4月26日 星期二
2011.4.27 新聞稿 「居住正義」霧裡看花：實價登記及資訊公開速施行、住宅法速制定
「居住正義」霧裡看花：
實價登記及資訊公開速施行、住宅法速制定 ◆ 記者會預計出席團體：台灣勞工陣線、台北市不動產估價師公會、社會住宅推動聯盟、消基會房屋委員會、稅改聯盟、無殼蝸牛聯盟 (依筆劃序排列)
◆ 記者會預計出席立法委員：陳節如委員、賴士葆委員 (依筆劃序排列)
立法院內政委員會上週開始審議「平均地權條例」，本週一審議「地政士法」，並預計在週四 (4/28) 要審議及討論「不動產經紀業管理條例」及「住宅法」。我們認為前述這些法案均是攸關平抑房價及落實居住正義的最核心項目，皆要建立不動產交易的實價登記與資訊透明機制，並分別對房地產市場產業鏈結中的不同身分－地政士、仲介、代銷、或交易的權利人及義務人進行要求 (請參考附件)。因此，我們結合關心此議題的跨黨派立委及民間社團，透過本記者會共同提出我們的聲明。
打開居住正義之門的兩把鑰匙：房價資訊透明與住宅法
不動產資訊透明，是要讓一般購屋民眾也可以清楚、方便地查詢到房屋的歷次買賣時間與「真實」成交金額；這個在國外早就行之有年的制度，在台灣，卻掌握在財團、房仲業者與投機客的手中；由於交易市場資訊的不對稱，一般的購屋民眾只能任憑宰割。簡言之，詳實的交易資訊只是一個最卑微的正義要求，但在台灣卻被根深蒂固的投機炒作集團所綁架；不論是已經經過一讀的「平均地權條例部分條文修正草案」或「地政士法部分條文修正草案」，最終結果都是保留到朝野協商，若再加上部分財團立委的關說，其命運著實令人擔憂。
土地財團與其立委代言人以錯誤資訊恫嚇民眾，認為不動產交易資訊強制登錄會侵犯大眾的隱私權。然而，就算在極度注重個人隱私的國家，也不會以這個理由來反對不動產價格資訊透明。例如，在美國，每次的產權移轉，都必須向政府登記實際的交易價格，主管機關還會查核申報價格的虛實。在日本，從2003年開始也強制登錄不動產的成約價格。其他如韓國、香港、中國大陸、紐西蘭都有類似的規範，唯獨台灣在制度上仍極度落後。本次內政委員會一系列的修法，是突破這個制度障礙的絕佳機會。
然而，在行政院現行的修正草案中，僅要求經營仲介或代銷業務者以「區段化、去除門牌、地號、建號、交易者識別化登錄成交案件實際資訊」。試問行政院，每一筆不動產都是獨特的，要怎樣才能「區段化登錄」？合理的作法應是每筆資料詳實登錄，而後再依據個人資料保護法之相關規定，主管機關在隱匿個人資料後，再以適當方式加以呈現價格資訊。因此，在國外已有長期施行經驗、加上主管機關去除個人資料後，實價登記與公布交易資訊根本不會有侵犯隱私權之虞。
最後，無論房價如何被平抑，社會弱勢仍無法負擔最基本的住宅需求，這也是為什麼要以社會住宅與租金補貼設下最後一道救濟防線。然而，關乎其法源依據的「住宅法」仍躺在內政部；在住宅法正式通過前，推行社會住宅或租金補貼都會左支右絀。歐美先進國家的住宅法早就施行超過百年，相形之下，營建署、台北市、新北市大喊的五處社會住宅示範基地，就像是執政者舒緩民怨的選舉口號。在缺乏制度性的法源依據下，社會住宅推行將無法形成持續而穩定的政策，而僅淪為有一餐沒一餐之政治人物的選舉恩賜。
最後，我們再次呼籲：
房價資訊透明只是一個最卑微的正義要求；
住宅法是捍衛居住權的根本大法。
如果在民氣可用、部分有志立委支持之際，立院都無法通過關於實價登記機制的修正草案，那麼顯而易見的，先前馬總統提出的「居住正義」，恐怕都只是企圖愚鈍民眾心智的迷幻藥。
2011年4月6日 星期三
奢侈稅僅是實現居住正義的最低標準
反貧困聯盟、勞工陣線、稅改聯盟、無殼蝸牛聯盟
對於立法院財政委員會於今日初審通過「特種貨物及勞務稅條例草案」，就條文內容來看必須說這只勉強符合最低標準，距離馬總統允諾要實現「居住正義」頂多只是踏出小小一步。就此，我們提出以下幾點看法與訴求：
- 針對預售屋 (第三條) 及農地 (第二條) 是否應列入奢侈稅課徵對象，財政部一再表示現有制度已足以抑制預售屋投機買賣及農地炒作，但這樣的說法卻與人民體認到的社會現實有很大差距。我們不斷看到都會區預售屋的房價往上堆疊，豪宅農舍的興建更從未停歇。財政部在今日委員會中應允未來將會應對預售屋的投機炒作提出具體方案，我們將持續監督它是否能實現承諾。
- 奢侈稅條例只是台灣房市問題的短期治標退燒藥，並無法醫治根本的病症。因此，必須同步開展整體住宅政策與相應措施的推動變革。這包括推動社會住宅興建、建立不動產資訊公開制度、儘速完成住宅法立法、以及進行土地房屋稅制的改革。
- 健全台灣住宅市場、保障國民居住人權，乃政府責無旁貸之責任。在大選將屆而高房價民怨未解之際，朝野政黨與政治人物實應體察時勢，將住宅政策列為國政方針大計並提出具體主張。因為我們相信，當居住正義淪為口號與芭樂票時，「人民的眼睛是雪亮」鐵律將會反映在選票的結果上！
2011年4月4日 星期一
100.4.5「奢侈稅從速從嚴，審法條全程監督」記者會採訪通知
「奢侈稅從速從嚴，審法條全程監督」記者會 採訪通知
日期：２０１１年４月5日（週二）上午１０：００～１０：３０
地點：立法院中興大樓103貴賓室 (台北市濟南路一段3-1號)
出席者（依筆劃序）：
文化大學景觀系教授 楊重信、反貧困聯盟代表 楊政諭
消基會房屋委員會召集人 林旺根、勞工陣線秘書長 孫友聯
稅改聯盟召集人 王榮璋、無殼蝸牛聯盟發言人 彭揚凱
(本記者會安排宣示行動畫面，平面媒體可安排攝影記者前來拍攝)
在高房價民怨的壓力下，立法院即將在明天 (４/６) 進行俗稱「奢侈稅」的「特種貨物與勞務銷售稅」草案審查。但在此時，房仲業者揚言動員從業人員至總統府前抗議，並已風聞建商私下遊說動作不斷，朝野部分立委對其東拉西扯、猛澆冷水，不禁讓人對本法案的前途憂心。對此，民間團體與學者特召開記者會，針對奢侈稅立法審查提出以下三點訴求：預售屋列為課徵對象、農地與農舍列為課徵對象、持有期間延長為三年，以強化本法案對於抑制房地產短期投機炒作之效力。聯盟並將全程監督奢侈稅在立院之審議過程，除緊盯眾所周知有「建商財團背景」立委的議場言行外，並即時公布所有對奢侈稅立法進行阻擋、打折扣的立法委員名單與朝野黨團的立場態度，讓民眾瞭解到底誰是不動產炒作集團的幫兇，並在年底立委選舉時用選票對他們制裁。
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本行動新聞聯絡人：（無殼蝸牛聯盟）林育如 ／0966-674-255 江尚書 ／0963-129-597
Tel: (02)2364-6346 ／Fax: (02)2363-3563 ／Email: snails@tmm.tw
本行動發言人：彭揚凱T: (02)2365-6515／0916-704-115
呂秉怡T: (02)2365-8140／0972-193-772
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1.若您希望被列入長期新聞稿傳送對象，請來電向林育如小姐登記（請留下大名、媒體名稱、電話、傳真、手機、e-mail等聯絡資料）
2.若需要本新聞稿電子檔或進一步資訊，請上「無殼蝸牛聯盟部落格」下載http://snail-tw.blogspot.com/
日期：２０１１年４月5日（週二）上午１０：００～１０：３０
地點：立法院中興大樓103貴賓室 (台北市濟南路一段3-1號)
出席者（依筆劃序）：
文化大學景觀系教授 楊重信、反貧困聯盟代表 楊政諭
消基會房屋委員會召集人 林旺根、勞工陣線秘書長 孫友聯
稅改聯盟召集人 王榮璋、無殼蝸牛聯盟發言人 彭揚凱
(本記者會安排宣示行動畫面，平面媒體可安排攝影記者前來拍攝)
在高房價民怨的壓力下，立法院即將在明天 (４/６) 進行俗稱「奢侈稅」的「特種貨物與勞務銷售稅」草案審查。但在此時，房仲業者揚言動員從業人員至總統府前抗議，並已風聞建商私下遊說動作不斷，朝野部分立委對其東拉西扯、猛澆冷水，不禁讓人對本法案的前途憂心。對此，民間團體與學者特召開記者會，針對奢侈稅立法審查提出以下三點訴求：預售屋列為課徵對象、農地與農舍列為課徵對象、持有期間延長為三年，以強化本法案對於抑制房地產短期投機炒作之效力。聯盟並將全程監督奢侈稅在立院之審議過程，除緊盯眾所周知有「建商財團背景」立委的議場言行外，並即時公布所有對奢侈稅立法進行阻擋、打折扣的立法委員名單與朝野黨團的立場態度，讓民眾瞭解到底誰是不動產炒作集團的幫兇，並在年底立委選舉時用選票對他們制裁。
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本行動新聞聯絡人：（無殼蝸牛聯盟）林育如 ／0966-674-255 江尚書 ／0963-129-597
Tel: (02)2364-6346 ／Fax: (02)2363-3563 ／Email: snails@tmm.tw
本行動發言人：彭揚凱T: (02)2365-6515／0916-704-115
呂秉怡T: (02)2365-8140／0972-193-772
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【100.4.5新聞稿】奢侈稅從速從嚴，審法條全程監督
奢侈稅從速從嚴，審法條全程監督
反貧困聯盟、消費者文教基金會、勞工陣線、稅改聯盟、無殼蝸牛聯盟
在高房價民怨的壓力下，俗稱「奢侈稅」的「特種貨物與勞務銷售稅」草案終於經政院拍板定案送立法院，並即將在明天（4月6日）開始審查。對此，民間團體與學者特召開記者會，針對奢侈稅立法審查提出以下看法與訴求。
首先，無需諱言，奢侈稅是政府面對大選將屆為緩解高房價民怨所提出的應急措施，目的是要抑制房地產短期投機炒作；但矛盾的是，卻又假設實施後仍有大量短期交易而可取得百億租稅收入。對此，我們的看法是，對於奢侈稅立法的討論，真正的重點是關注既有條文對於抑制房地產短期投機炒作方式是否有效？力度是否足夠？而不是浪擲精力在課稅收入、用途這類假議題。
其次，從近期房地產炒作明顯降溫現象可知奢侈稅基本方向是可行的，但我們也必需指出，目前行政院所提出的草案條文仍有疏漏不足之處，亟待於立法過程中進一步予以補正強化。說明如下：
1. 預售屋應列為課徵對象
目前草案僅規範成屋交易，並未將「預售屋」列入課徵對象，其結果將是奢侈稅實施後，房市投機炒作者會將資金全部轉往預售屋市場，藉由短期買賣炒作持續牟取暴利，使得整體房價的抑制將難收成效。因此，我們要求要將「預售屋」列入課徵對象，豈能因為建商財團財勢大於「三黃一劉」個體戶，就不敢面對處理預售屋短期買賣炒作的問題。
2. 農地與農舍也應列為課徵對象
另一個未被草案規範到的是農地與農舍，由於不在奢侈稅的課徵範圍，將使其成為投機客的替選投機炒作標的，使得近年來嚴重破壞台灣農村產業與景觀生態的「豪宅農舍」問題更變本加厲。近日在某些農地買賣廣告中，已寫出「免奢侈稅農地」的宣傳字樣。就此，我們要求也要將「農舍與農地」列入課徵對象，來兼顧社會公平與農地保育。
3. 持有期間應延長為三年
對照香港、新加坡打擊不動產短期炒作的作法，目前奢侈稅草案在課稅年限上明顯縮水，兩年的期限對於「口袋夠深」的投機客來說，撐一撐就過去了。因此，我們要求應將年限延長，最起碼要增加到三年，即房屋、土地持有期間在一年以內者，稅率為15%；一年至兩年間，稅率為10%；二年至三年間，稅率為5%。
最後，早在奢侈稅草案即將送立院審查之際，便已風聞建商私下遊說不斷，從媒體報導也的確看到朝野部分立委開始對其東拉西扯、猛澆冷水，不禁讓人對本法案的前途憂心。鑑於奢侈稅對於打擊炒作、平抑房價之必要，除呼籲朝野立委實應積極立法並從嚴審議外，我們在此宣布：將全程監督奢侈稅在立院審議過程，除緊盯眾所周知有「建商財團背景」立委的議場言行外，並即時公布所有對奢侈稅立法進行阻擋、打折扣的立法委員名單與朝野黨團的立場態度，讓民眾瞭解哪些立委、那個政黨是不動產炒作集團的共犯幫兇，在年底立委選舉時用選票對他們進行制裁。
反貧困聯盟、消費者文教基金會、勞工陣線、稅改聯盟、無殼蝸牛聯盟
在高房價民怨的壓力下，俗稱「奢侈稅」的「特種貨物與勞務銷售稅」草案終於經政院拍板定案送立法院，並即將在明天（4月6日）開始審查。對此，民間團體與學者特召開記者會，針對奢侈稅立法審查提出以下看法與訴求。
首先，無需諱言，奢侈稅是政府面對大選將屆為緩解高房價民怨所提出的應急措施，目的是要抑制房地產短期投機炒作；但矛盾的是，卻又假設實施後仍有大量短期交易而可取得百億租稅收入。對此，我們的看法是，對於奢侈稅立法的討論，真正的重點是關注既有條文對於抑制房地產短期投機炒作方式是否有效？力度是否足夠？而不是浪擲精力在課稅收入、用途這類假議題。
其次，從近期房地產炒作明顯降溫現象可知奢侈稅基本方向是可行的，但我們也必需指出，目前行政院所提出的草案條文仍有疏漏不足之處，亟待於立法過程中進一步予以補正強化。說明如下：
1. 預售屋應列為課徵對象
目前草案僅規範成屋交易，並未將「預售屋」列入課徵對象，其結果將是奢侈稅實施後，房市投機炒作者會將資金全部轉往預售屋市場，藉由短期買賣炒作持續牟取暴利，使得整體房價的抑制將難收成效。因此，我們要求要將「預售屋」列入課徵對象，豈能因為建商財團財勢大於「三黃一劉」個體戶，就不敢面對處理預售屋短期買賣炒作的問題。
2. 農地與農舍也應列為課徵對象
另一個未被草案規範到的是農地與農舍，由於不在奢侈稅的課徵範圍，將使其成為投機客的替選投機炒作標的，使得近年來嚴重破壞台灣農村產業與景觀生態的「豪宅農舍」問題更變本加厲。近日在某些農地買賣廣告中，已寫出「免奢侈稅農地」的宣傳字樣。就此，我們要求也要將「農舍與農地」列入課徵對象，來兼顧社會公平與農地保育。
3. 持有期間應延長為三年
對照香港、新加坡打擊不動產短期炒作的作法，目前奢侈稅草案在課稅年限上明顯縮水，兩年的期限對於「口袋夠深」的投機客來說，撐一撐就過去了。因此，我們要求應將年限延長，最起碼要增加到三年，即房屋、土地持有期間在一年以內者，稅率為15%；一年至兩年間，稅率為10%；二年至三年間，稅率為5%。
最後，早在奢侈稅草案即將送立院審查之際，便已風聞建商私下遊說不斷，從媒體報導也的確看到朝野部分立委開始對其東拉西扯、猛澆冷水，不禁讓人對本法案的前途憂心。鑑於奢侈稅對於打擊炒作、平抑房價之必要，除呼籲朝野立委實應積極立法並從嚴審議外，我們在此宣布：將全程監督奢侈稅在立院審議過程，除緊盯眾所周知有「建商財團背景」立委的議場言行外，並即時公布所有對奢侈稅立法進行阻擋、打折扣的立法委員名單與朝野黨團的立場態度，讓民眾瞭解哪些立委、那個政黨是不動產炒作集團的共犯幫兇，在年底立委選舉時用選票對他們進行制裁。
2011年3月2日 星期三
【新聞聲明稿】只有奢侈稅嗎？土地與房屋稅制改革，不能再睡下去了！
【新聞聲明稿】
只有奢侈稅嗎？
土地與房屋稅制改革，不能再睡下去了！
無殼蝸牛聯盟 100.3.2
明日財政部將召開「對特定貨物及勞務加徵特種銷售稅議題」座談會，已邀集產官學與會，依舊獨漏民間團體，且據聞業界已反彈聲浪並放話抗議，因此無殼蝸牛聯盟必須在此表達嚴正立場，要求政府必須要有進行稅制改革的決心。
財政部自去年4月提出「健全房屋市場方案」後，只見房價依舊持續飆漲，顯見所謂「健全」實乃「無效」。無效的關鍵在於，土地、房屋租稅制度的不公不義，才是不動產投機與房價飆漲的元兇，然執政當局卻始終不願意面對。此種長期的怠惰不作為，連監察院都看不下去，在上週剛出爐的調查報告中，詳細敘明現行包括土地增值稅、房屋交易所得稅的弊端，結果導致投機炒作者坐享暴利 ，然其所引發的高房價與所得分配兩極化之惡果則由全民承擔，這豈是號稱「庶民經濟」政府所為之事？
將近一年快過去了，在民怨持續高漲與選舉在即的壓力，現在又推出俗稱「奢侈稅」的「特種貨物與勞務銷售稅」草案，名義上要對兩年內非自用住宅不動產所有權移轉時按銷售價格分級課徵10~15％的奢侈稅，但實質上卻依舊迴避不合理的房屋、土地稅制的改革作為。就此，無殼蝸牛聯盟提出以下看法：
1. 「奢侈稅」是計畫針對兩年內非自用住宅不動產所有權移轉時按銷售價格分級課徵10~15％稅率，但不知政府如何掌握真實交易價格？再清楚不過的是，近年來民間團體倡議推動的不動產實價登記制度，卻一再遭受行政體系以諸多理由推託杯葛，試問，連實價登記都不敢、不願意做，要如何讓我們相信可以依實價課徵奢侈稅。
2. 課徵奢侈稅須經立法院立法通過，姑且不論是否如外界所言「立委都是財團建商代言人」，但就冗長的行政程序，能否於本會期送進立法院進行審查，還得非常努力；若拖至下次的「選舉會期」，立委紛紛回鄉選舉，法案只能遭擱置，本屆立委改選後法案又得送回行政院。因此想要在今年七月開始課徵「奢侈稅」，空包彈的機率非常高，如不想讓民眾失望，完全得看執政者的推動決心，更要避免法案的拖延，不使選舉讓政策有所扭曲。
3. 明日財政部將針對奢侈稅召開座談會，一如往常，必然都會邀請土地房價炒作最大利益者--建商財團--與會，且必定忽略聽取消費者團體、勞工團體、民間弱勢團體，乃至一般民眾的聲音！對於這些既得利益者，已可預期明日他們的反對抵制，因為他們已經透過媒體放話威脅了！近期似因奢侈稅議題，使房市有些緊張，但事實是整體大環境的問題，股市下跌、油價上漲、通貨膨脹等因素影響，而非在於課徵奢侈稅，所以政府必須堅持做該做的事。房市要真正走向「健全」，這場硬仗必須要打、重責必須要扛，政府千萬不可迴避。
最後，本聯盟針對「奢侈稅」向政府當局提出以下訴求：
1. 於「奢侈稅」推動的立場必須堅定，不可一遇財團建商反對便退卻。
2. 於「奢侈稅」立法必須有決心，應儘速送進立院並列為最優先法案，本屆立委任期應當通過。
3. 立即著手針對土地增值稅與房屋交易所得稅等稅制進行改革，及配合不動產交易價格資訊的透明化，才可真正符合社會的公平正義。
只有奢侈稅嗎？
土地與房屋稅制改革，不能再睡下去了！
無殼蝸牛聯盟 100.3.2
明日財政部將召開「對特定貨物及勞務加徵特種銷售稅議題」座談會，已邀集產官學與會，依舊獨漏民間團體，且據聞業界已反彈聲浪並放話抗議，因此無殼蝸牛聯盟必須在此表達嚴正立場，要求政府必須要有進行稅制改革的決心。
財政部自去年4月提出「健全房屋市場方案」後，只見房價依舊持續飆漲，顯見所謂「健全」實乃「無效」。無效的關鍵在於，土地、房屋租稅制度的不公不義，才是不動產投機與房價飆漲的元兇，然執政當局卻始終不願意面對。此種長期的怠惰不作為，連監察院都看不下去，在上週剛出爐的調查報告中，詳細敘明現行包括土地增值稅、房屋交易所得稅的弊端，結果導致投機炒作者坐享暴利 ，然其所引發的高房價與所得分配兩極化之惡果則由全民承擔，這豈是號稱「庶民經濟」政府所為之事？
將近一年快過去了，在民怨持續高漲與選舉在即的壓力，現在又推出俗稱「奢侈稅」的「特種貨物與勞務銷售稅」草案，名義上要對兩年內非自用住宅不動產所有權移轉時按銷售價格分級課徵10~15％的奢侈稅，但實質上卻依舊迴避不合理的房屋、土地稅制的改革作為。就此，無殼蝸牛聯盟提出以下看法：
1. 「奢侈稅」是計畫針對兩年內非自用住宅不動產所有權移轉時按銷售價格分級課徵10~15％稅率，但不知政府如何掌握真實交易價格？再清楚不過的是，近年來民間團體倡議推動的不動產實價登記制度，卻一再遭受行政體系以諸多理由推託杯葛，試問，連實價登記都不敢、不願意做，要如何讓我們相信可以依實價課徵奢侈稅。
2. 課徵奢侈稅須經立法院立法通過，姑且不論是否如外界所言「立委都是財團建商代言人」，但就冗長的行政程序，能否於本會期送進立法院進行審查，還得非常努力；若拖至下次的「選舉會期」，立委紛紛回鄉選舉，法案只能遭擱置，本屆立委改選後法案又得送回行政院。因此想要在今年七月開始課徵「奢侈稅」，空包彈的機率非常高，如不想讓民眾失望，完全得看執政者的推動決心，更要避免法案的拖延，不使選舉讓政策有所扭曲。
3. 明日財政部將針對奢侈稅召開座談會，一如往常，必然都會邀請土地房價炒作最大利益者--建商財團--與會，且必定忽略聽取消費者團體、勞工團體、民間弱勢團體，乃至一般民眾的聲音！對於這些既得利益者，已可預期明日他們的反對抵制，因為他們已經透過媒體放話威脅了！近期似因奢侈稅議題，使房市有些緊張，但事實是整體大環境的問題，股市下跌、油價上漲、通貨膨脹等因素影響，而非在於課徵奢侈稅，所以政府必須堅持做該做的事。房市要真正走向「健全」，這場硬仗必須要打、重責必須要扛，政府千萬不可迴避。
最後，本聯盟針對「奢侈稅」向政府當局提出以下訴求：
1. 於「奢侈稅」推動的立場必須堅定，不可一遇財團建商反對便退卻。
2. 於「奢侈稅」立法必須有決心，應儘速送進立院並列為最優先法案，本屆立委任期應當通過。
3. 立即著手針對土地增值稅與房屋交易所得稅等稅制進行改革，及配合不動產交易價格資訊的透明化，才可真正符合社會的公平正義。
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