台北市都更政策的深思熟慮

花敬群  玄奘大學財務金融系副教授

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天氣還沒熱到爆，社會已經忍不住先亂到爆。等到天氣熱了，社會大概就瘋了。

台北市政府的都市更新政策，郝市長說是經過「深思熟慮」才推出此重大政策。國民黨市議員說：「政策草率，沒頭沒尾。郝市長被選舉沖昏頭了。」營建署表示：「必須是策略性再開發地區，才可能在經過審議後享有此優惠。」市政府說：「要以都市計畫專案變更方式來解決。」

市府在這個政策的形成過程確實想很多，一方面因為台北市都更問題太難太複雜，但也因為規劃者與評估者的智慧與決心的不足，更因為在蘇院長的挑戰下，讓主政者更緊張也更投機。這一切，使得原來立意良善下的種種政策評估與分析，最後都成為「政治算計」下陪葬品。



市府確實認真評估過，台北市住宅老化問題嚴重，因此更新是台北市的重大議題。他們不認真的地方在於，住宅老化的調節必須採取長期改善的措施。市府迫切的提出短期（五年）方案，一方面表示這是打帶跑得投機政策，也表示他們自知這項政策大有問題。這一切，更為五年後能否重新回頭，製造未來的政策壓力與風險。

市府認真想過，一戶換一戶可以讓更新前後內部供需均衡，不會製造過多新供給量，是很聰明很理想的策略。他們的不認真在於，舊公寓的住戶至少三成以上是承租戶，承租戶在更新後會被迫遷出，甚至搬離北市。更新後將會是住宅需求減少與供給增加，台北市的空屋與資源浪費問題將會更嚴重。如果這是政府抑制房價的策略，我們佩服他的天真與愚昧。

市府評估過，推動都市更新的主要困境在於既有容積過大、產權複雜與建商參與開發的利益有限；他們不認真的地方，在於這些更新困境與壓力應該先予以舒緩解壓，才能為政策與制度的介入創造空間。市府恣意且投機的提出大額容積誘因，只是讓更新參與者更加貪婪，讓沈重的更新困境更加複雜。

市府不是不知道，住宅更新就是人民私有財產的處分事宜，想要換新就應該負擔成本。卻自甘墮落自我綁架的提出：「 一坪換一坪 不縮水，還附一個停車位，原住戶都不必花錢。」這是向人民正式宣告：「只要是與不動產有關的公共事務，貪婪是正當的，不勞而獲是正當的，要五毛會給一塊的。」

市府想過，讓民眾自發性的推動更新，才不會讓更新利益盡入建商手中，這是對的方向。但是，整個制度設計上卻絲毫不見如何協助民眾自力更新的作為，似乎天上掉下來容積禮物後，還會自動掉下來幫民眾蓋房子的禮物。因為更新的過程仍是困難與複雜的，這不是市府短期內可以妥善規劃因應，所以不處理。

市府不是不知道，最迫切需要都市更新的地區，不是市中心的四五樓公寓，而是市區內還存在的一大片三樓以下老舊住宅地區（大同、萬華、中山區最多）。但是，這些地區潛在的更新利益較低，產權複雜更新難度較高，建商不喜歡介入，且政治版圖偏綠，所以市府就直接跳過不處理。

都市更新確實是難事，更是重要的事。處理這種事需要的是智慧與決心，而不是算計與私心。基本上，處理都市更新要循序漸進的處理產權複雜問題，以及既有利益結構評估問題，同時要建構政策與制度介入模式。此三者缺一不可，也都必須用智慧與決心來「深思熟慮」。

產權複雜化問題必須透過決策者單純化的制度來引導，讓一大群私有權利人的利益共同化，簡化溝通窗口。這件事一方面要建立不動產繼承信託化機制，更需要資訊透明與專業協助的介入，讓老舊住宅權利人逐步看到更新的可能性。

既有利益結構評估的處理，應當建立制度讓各權利人之權利義務明確化，這在都市更新條例上已提供架構，但在實務推動上則因為開發商不當的介入模式與政府的縱容，使得勾心鬥角的結構讓專業評估完全使不上力。政府部門對此問題的處理態度只有「市場機能」一句話，卻毫不對實際上的「市場失靈」擔起任何責任。為何政府不能幫幫老百姓，清楚的算給大家看，算不清楚的部分也該建立後續的分配機制，讓人民安心。

制度與政策的建構更是政府展現決心的一大做為。既然都市更新是攸關台北市長期發展的重大課題，為何政府可以這麼放心大膽的交給市場解決。顯然是決心不夠。如果都市更新的公共事務本質已然高於民眾財產管理的本質，政府成立專案公司來協助與輔導民眾推動更新，有何不可。這件事未必要被「與建商爭利」這種鬼意見筐住手腳。只要政府自己不要「爭利」也不要特別「圖利」，讓該有的利益給該給的人，該負擔的成本由該負擔的人承擔，我們的人民難道都是這麼貪婪與不理性的嗎。

都市更新這件事，既有制度原來是設計給理性的人民與認真的政府來執行的。但是政府投機取巧的把人民與廠商搞的貪婪與不理性，又不願認真改善制度與提供理性透明的參與環境。一方面讓想做事的行政官員痛苦難當，也為投機政客與投機人民創造混水摸魚的空間。多麼不堪的「深思熟慮」。