住宅政策 換湯不換藥【經濟日報╱張金鶚】

住宅政策 換湯不換藥【經濟日報╱張金鶚】


政府近期頻頻釋出各種住宅方案，試圖抑制房價飆漲、平息民怨，內政部規劃「合宜住宅」及「社會住宅」，財政部國產局提出「公益住宅」，經建會再加碼推動設定地上權出售的「現代住宅」方案。然而，這些住宅政策只是在名稱上打轉「換湯不換藥」，仍然停留在過去國民住宅的思維，恐無助解決民眾居住問題及實現「居住正義」。

不管是合宜住宅、社會住宅或現代住宅，最大的問題就是均未「對症下藥」，政府以供給面角度思考，根本無法解決高房價問題。因為，台灣的房屋市場並非供給不足，而是需求過熱，許多投資客將買賣房屋視為賺錢工具，導致空屋問題嚴重、但一般民眾仍買不起房子的扭曲現象。

奢侈稅剛發威就打到房市投機客要害，並即將於6月1日上路，經建會卻在此時推出現代住宅方案，振興房市意味濃厚，不禁令人懷疑政府是否在安撫建商，邏輯完全不通，而民眾對於政府究竟要「打房」或「護房」，也感到一頭霧水。

現代住宅或社會住宅毋寧只是「假議題」，無助於解決房市問題，台灣公有土地資源相當有限，頂多只能提供上千戶房屋，不像香港或新加坡的國土資源豐富，可以大量興建國宅。因此，政府如何有效運用資源將是核心關鍵。

筆者認為，政府應重視出租市場、進行稅制改革及金融授信緊縮等三大政策方向，才能有助於解決當前國內高房價及民眾居住問題。

首先，在出租市場方面，歐美地區租屋市場成熟，都會區租賃比重高達四成，目前國內空屋量龐大，估計至少超過上百萬，也具有潛力，政府應設法導引，使其釋出到房屋市場上，再以民間租屋公司或物業管理公司，協助房東及房客進行媒合，才能幫助大多數經濟或社會弱勢民眾，而非一味「蓋房」或「賣房」。

此外，政府要抑制房價，應從投資性需求著手，進行稅制公平改革，例如：買愈貴房子課愈多稅、土地房屋合併課稅、自用住宅稅率輕、第二戶以上非自用住宅稅率提高、採交易實價、資本利得課稅等方式。

在金融政策上也應有相應措施，政府應緊縮投機客的融資貸款，使其無利可圖，沒有銀彈炒作房市，自然可以解決房價飆漲問題。

政府的各項住宅政策缺乏中心思想及全盤規畫，以住宅法草案為例，其為我國的住宅基本法，應包含住宅補貼（租金及購屋補貼）、住宅市場（資訊透明）及住宅品質（居住安全及維護）等三大面向，目前內容卻過於狹隘僅偏重於社會住宅，恐將無助於健全國內房屋市場。

「居住正義」不能只是喊口號，政府應設法讓弱勢的人租得到房子、努力打拚的人買得到房子，讓年輕人有希望，保障全體民眾的基本居住需求和權益，而非蓋社會住宅或現代住宅幫助少數人，才算是真正的「居住正義」；奢侈稅效應將發酵，政府後續是否能有決心強力執行、發揮效果，將是最好檢驗。

（本文是由政大地政系教授張金鶚口述、記者楊毅採訪整理）

[聲明稿] 無頭蒼蠅般的住宅政策：「合宜住宅」與「現代住宅」毫無助於居住正義

無殼蝸牛聯盟、社會住宅推動聯盟

面對高房價民怨，政府近來頻頻釋出各項政策方案，企圖彌補過去幾年縱容房地產飆漲所種下的反撲惡果。然而，我們卻發現政府的各項住宅政策並沒有核心理念與全盤規畫，內政部首先規劃「合宜住宅」與「社會住宅」，繼而財政部國產局推出已胎死腹中、設定地上權出租的「公益住宅」，今日經建會又推出設定地上權出售的「現代住宅」方案。除見各部會各吹各的調，經建會更明顯越俎代庖。興辦住宅本就不是經建會的強項，其在住宅政策上的角色職能，應是推行整體性的住宅政策、或協助內政部進行跨部會協調，而非為了拍總統馬屁，自行推出住宅方案。這種政策紛亂的現象，台灣民眾早就習以為常，是再一次的選舉前亂開支票。

目前內政部營建署所提「合宜住宅」以及經建會所提「現代住宅」，說穿了就是「國宅政策」的翻版，是一種不符合公平且無效的住宅補貼政策。以賣斷產權的「合宜住宅」為例，為了壓低成本，政府必須以較低價格將土地出售給建商，等同是賤價賣斷國有土地；而且目前規定五年後就可轉賣，表示短期之後，合宜住宅已與一般住宅無異。再以「現代住宅」來說，十幾年前台北市已推出了類似的「地上權國宅」，雖然此方案土地仍掌握在政府手中，但實際經驗多是民代結合當地居民，向政府施壓把產權買回。也就是說，政府目前推出的合宜住宅與現代住宅方案，早就有前例可循，最終的結果，都是入住者如同中了住宅樂透，對房價也一點都沒有撼動效果。因而在後來失去公益的性質，成為房地產炒作遊戲的一部分。

解決高房價與民眾居住問題，政府的政策方向應有兩大目標：(1) 抑制房價飆漲，讓一般民眾能以合理價格買屋或換屋；(2) 補助經濟與社會弱勢者解決基本的居住需求。

針對前述兩大目標，政府真正亟需推動的是：
1.儘速通過「住宅法」：住宅法在台灣蝸行了12年，至今仍未送入立法院審議；只有通過住宅法，才能讓政府在推行住宅政策或方案時有法源依據，不會如無頭蒼蠅般亂撞亂闖。
2.建立「不動產交易資訊公開」制度：目前包括「平均地權條例」、「地政士法」、「不動產經紀業管理條例」的部分條文修正草案，都預計在近期於立法院進行朝野協商。這幾個法案強制房地產交易需以實價登錄，並由政府一定程度公開房價資訊。透明化的房價資訊能遏止當今操弄房價的行為，使房地產市場往健全發展邁出一步。
3.強化「租金補貼」及興辦「社會住宅」，協助弱勢者居住：無論房價再怎麼被平抑，對於經濟與社會弱勢者來說，購屋仍是遙不可及的夢想。這群人必須透過政府的協助於市場上租屋、或居住於政府興辦的出租住宅，再依據不同的家戶所得給予適當補貼。待累積一定財產後，有機會進入購屋市場，而原本的住屋則留給下一批弱勢者，形成永續循環的公有住宅體系。
4.推動「不動產稅制改革」：在現有的房地產交易稅制基礎下，獲取暴利者，僅需繳納低額稅賦；相較之下，一般勞動所得者，卻人人都是誠實納稅。這種炒房卻「合法繳低稅」的現象等同變相鼓勵投機。因此，必須全面推動不動產稅制改革，才能真正抑制投機炒作，達到房價合理化的目標。

我們期待「居者適其屋」，也同意由政府興辦住宅方案，但最基本的原則，必須是「只租不售」的永續式利用。當今政府推出的住宅方案，顯然只是「騙取選票」與「協助房地產炒作」的工具。選舉年灑下一批樂透彩券來誘使選民買單，將使社會大眾對政府的住宅政策逐漸失去信任。

嚴正駁斥建商立委的扭曲發言-「不動產經紀業管理條例部分條文修正草案」與「住宅法草案」審議_100.4.27 聯盟聲明稿

嚴正駁斥建商立委的扭曲發言


「不動產經紀業管理條例部分條文修正草案」與「住宅法草案」審議

社會住宅推動聯盟、無殼蝸牛聯盟

今 (4/28) 早立法院內政委員會審議《不動產經濟業管理條例》部分條文修正草案與《住宅法》草案，我們對於多數委員贊成「不動產交易資訊透明化」的共識感到欣慰；但同時，卻也發現以建商背景聞名的立委，用各種莫須有與錯誤的反對意見，來企圖阻撓不動產資訊透明化相關法案的審議。

首先，劉盛良立委指出「以實際交易價格來課徵土地增值稅，原本的平均地權條例將被廢掉；公告現值是我們好的制度，這也是台灣房地產能『欣欣向榮』的原因之一，不一定要依據國外實價的課稅方式」。他亦指出「有很多人認為在網路上公布門牌、姓名，擔心會受到威脅」，還有「條文修訂後，將來買賣時必須把錢交給不動產經紀人，等登記完成後，賣方才能把錢領回去」等等。

事實上，本次修法是《不動產經濟業管理條例》，與《平均地權條例》風馬牛不相及，何來「平均地權條例將被廢掉」。以及，本次修法重點是「不動產交易資訊透明」，昨日財政部長在回答立委質詢時也講明跟既有不動產交易課稅制度無關，何來「依據國外實價課稅的方式」。還有，修法條文內容明確說明不會揭露個人資訊或做為其他用途，何來「網路上公布門牌、姓名」而「受到威脅」。換言之，劉盛良立委所言，根本是扭曲事實、胡說八道，其極盡所能反對不動產資訊交易透明化的企圖，已在他建商背景及「台灣房地產能欣欣向榮」中表露無遺。

其次，張慶忠委員也以類似意見持反對態度。他認為這一系列修法所討論的實價登記機制，可藉由政府提供具有公信力的背書，反而為蓄意哄抬房價者開了一道後門。此論調完全邏輯不通，完全無須回應。同時他對於近來頻被社區反對的「社會住宅」，更誇大指出是「所有民眾反對」；並認為老年人住宅需求，要求內政部多設養老院即可，可見其對於民間到政府多年推動「去機構化」的概念一無所知。試問張慶忠委員，你難道不知道依據內政部所做民調，八成民眾支持社會住宅嗎？你難道不知道馬總統也是貴黨主席宣示要推動社會住宅嗎？對於這樣極度偏差與淺薄無知的發言，我們對他提出嚴正的譴責。

最後，我們再次聲明：「不動產交易資訊透明」是實現居住正義不可或缺之一環，因此，包括《不動產經紀業管理條例部分條文修正草案》、《平均地權條例部分條文修正草案》、《地政士法部分條文修正草案》，立法院朝野政黨應予以支持通過。《住宅法》是保障居住正義的根本大法，執政當局應依據其允諾「儘速」將法案送立法院審議。就此，我們民間團體將持續監督立法院的審議過程，並嚴正譴責所有在國會議事堂上的錯誤不實言論。

2011.4.27 新聞稿 「居住正義」霧裡看花：實價登記及資訊公開速施行、住宅法速制定

「居住正義」霧裡看花： 

實價登記及資訊公開速施行、住宅法速制定
◆ 記者會預計出席團體：台灣勞工陣線、台北市不動產估價師公會、社會住宅推動聯盟、消基會房屋委員會、稅改聯盟、無殼蝸牛聯盟 (依筆劃序排列)
◆ 記者會預計出席立法委員：陳節如委員、賴士葆委員 (依筆劃序排列)

立法院內政委員會上週開始審議「平均地權條例」，本週一審議「地政士法」，並預計在週四 (4/28) 要審議及討論「不動產經紀業管理條例」及「住宅法」。我們認為前述這些法案均是攸關平抑房價及落實居住正義的最核心項目，皆要建立不動產交易的實價登記與資訊透明機制，並分別對房地產市場產業鏈結中的不同身分－地政士、仲介、代銷、或交易的權利人及義務人進行要求 (請參考附件)。因此，我們結合關心此議題的跨黨派立委及民間社團，透過本記者會共同提出我們的聲明。

打開居住正義之門的兩把鑰匙：房價資訊透明與住宅法
不動產資訊透明，是要讓一般購屋民眾也可以清楚、方便地查詢到房屋的歷次買賣時間與「真實」成交金額；這個在國外早就行之有年的制度，在台灣，卻掌握在財團、房仲業者與投機客的手中；由於交易市場資訊的不對稱，一般的購屋民眾只能任憑宰割。簡言之，詳實的交易資訊只是一個最卑微的正義要求，但在台灣卻被根深蒂固的投機炒作集團所綁架；不論是已經經過一讀的「平均地權條例部分條文修正草案」或「地政士法部分條文修正草案」，最終結果都是保留到朝野協商，若再加上部分財團立委的關說，其命運著實令人擔憂。

土地財團與其立委代言人以錯誤資訊恫嚇民眾，認為不動產交易資訊強制登錄會侵犯大眾的隱私權。然而，就算在極度注重個人隱私的國家，也不會以這個理由來反對不動產價格資訊透明。例如，在美國，每次的產權移轉，都必須向政府登記實際的交易價格，主管機關還會查核申報價格的虛實。在日本，從2003年開始也強制登錄不動產的成約價格。其他如韓國、香港、中國大陸、紐西蘭都有類似的規範，唯獨台灣在制度上仍極度落後。本次內政委員會一系列的修法，是突破這個制度障礙的絕佳機會。

然而，在行政院現行的修正草案中，僅要求經營仲介或代銷業務者以「區段化、去除門牌、地號、建號、交易者識別化登錄成交案件實際資訊」。試問行政院，每一筆不動產都是獨特的，要怎樣才能「區段化登錄」？合理的作法應是每筆資料詳實登錄，而後再依據個人資料保護法之相關規定，主管機關在隱匿個人資料後，再以適當方式加以呈現價格資訊。因此，在國外已有長期施行經驗、加上主管機關去除個人資料後，實價登記與公布交易資訊根本不會有侵犯隱私權之虞。

最後，無論房價如何被平抑，社會弱勢仍無法負擔最基本的住宅需求，這也是為什麼要以社會住宅與租金補貼設下最後一道救濟防線。然而，關乎其法源依據的「住宅法」仍躺在內政部；在住宅法正式通過前，推行社會住宅或租金補貼都會左支右絀。歐美先進國家的住宅法早就施行超過百年，相形之下，營建署、台北市、新北市大喊的五處社會住宅示範基地，就像是執政者舒緩民怨的選舉口號。在缺乏制度性的法源依據下，社會住宅推行將無法形成持續而穩定的政策，而僅淪為有一餐沒一餐之政治人物的選舉恩賜。

最後，我們再次呼籲：
房價資訊透明只是一個最卑微的正義要求；
住宅法是捍衛居住權的根本大法。

如果在民氣可用、部分有志立委支持之際，立院都無法通過關於實價登記機制的修正草案，那麼顯而易見的，先前馬總統提出的「居住正義」，恐怕都只是企圖愚鈍民眾心智的迷幻藥。