揠苗者也，非徒無益，而又害之【工商社論】2011-05-09

揠苗者也，非徒無益，而又害之

 工商時報 【本報訊】

　孟子公孫丑上：「宋人有閔其苗之不長而揠之者，芒芒然歸，謂其人曰：今日病矣！予助苗長矣！其子趨而往視之，苗則槁矣。天下之不助苗長者寡矣。以為無益而舍之者，不耘苗者也；助之長者，揠苗者也，非徒無益，而又害之。」為落實馬英九總統「居住正義」的理念，行政院長吳敦義指示副院長陳冲召集跨部會協商，財政部、內政部、經建會等部會也積極配合，紛紛提出方案。雖然各部會用心良苦，但我們擔心若配套不足，或不能對症下藥，恐怕會使「居住正義」的各項方案，成為台灣版的「次級房貸」風暴之源。

　首先我們要指出，高房價才是「居住正義」不能落實的核心癥結。「奢侈稅」方案原本就是為了抑制炒房，因此以降低不動產需求為其主要策略。然而，近日各部會推出的各項方案，其中有些是屬於提高不動產需求的方案。兩者處理之對象雖有不同，但房仲業者及建商則認為從「奢侈稅」方案到各部會方案，對業者而言是「先搧耳光再給糖」。

　我們知道行政院的立意良好，且各部會所推出的方案，無論是「社會住宅」、「合宜住宅」或「現代住宅」等，都設有排富條款，目的在於照顧經濟弱勢者，以伸張「居住正義」。然而，除了「社會住宅」只租不售之外，不論「合宜住宅」或「現代住宅」都需由經濟弱勢者價購；資金來源之主要配套措施，則以內政部的「青年安心成家專案」、財政部的「青年安心成家貸款優惠專案」，以及華南銀行辦理的「公務人員築巢優利貸款」方案為主。前二者原先只能擇一辦理，已改為兩者可同時申辦（若為青年公務人員，是否可以三者都申辦？則未交代）。更進一步地，前二者之貸款期限可以延長為30年，以降低借款人每月的還本付息壓力。

　上述方案看似完備周全，但卻招致在野黨猛烈批判。以30年貸款期限而言，被批評為讓年輕人一輩子做屋奴；至於有關「合宜住宅」與「現代住宅」因需由經濟弱勢者價購，而由政府補貼房貸利息，則被在野黨批判為政府以納稅人血汗錢，間接幫助建商售屋，讓建商獲得利益。我們可以理解，在選舉將至，朝野激烈攻防的環境下，在野黨不但要監督執政黨的施政，更要雞蛋裡挑骨頭，以凸顯執政黨的不是。

　平心而論，如果未來優惠方案的執行，不是一成不變均設為30年，則在野黨批判優惠貸款使年輕人一輩子做屋奴就不見得有理。但如果銀行為消化浮濫資金，對於優惠方案貸款不嚴格審查，則政府以納稅人血汗錢補貼經濟弱勢者購屋，不但間接幫助建商，而且還增加銀行的授信風險。

　事實上，目前精華地區的地價仍顯著偏高，北部都會區的「房價所得比」也仍偏高，太積極推出低利優惠貸款，使資金浮濫的銀行業者，可能會「欣然」配合政策，以消化其爛頭寸。2008年的金融海嘯，原因雖多，但「次級房貸風暴」無論如何難脫其咎。美國「次級房貸」原本是信用或財力不佳以致無法從銀行取得正常房貸者，轉向不動產專業金融機構所獲得的貸款。如果這些不動產專業金融機構恪遵法令與行規，嚴格審查貸款人還款能力，不浮濫放款，即使次級房貸經過層層證券化包裝，也不致因貸款人還款困難而形成風暴，甚至導致滾雪球似的金融海嘯。

　台灣雖然沒有名義上的「次級房貸」，但太過於鼓勵經濟弱勢的年輕人去辦理房貸，在低利的誘因以及長時間寬限期的麻醉下，年輕人在寬限期內只要負擔些微利息，容易誤以為自己真的能負擔得起高價不動產。銀行在辦理授信時，應當不只看「房貸對房價比率」(Loan to Value)，對「房貸對所得比率」(Loan to Income)更應嚴格把關，否則會產生放款浮濫現象。未來一旦房價景氣反轉向下，年輕人若發現做一輩子屋奴，還清房貸本息後的房屋價值竟大幅縮水，就可能與美國次級房貸風暴時一般，萌生寧可倒帳也不願繼續還債的道德風險，而使銀行業者苦吞壞帳。

　要言之，馬總統「居住正義」的理念應予肯定，但我們認為要有更周詳的配套措施。實現「居住正義」，最重要的是使「房價所得比」降低，亦即需要降低房價或提高所得。提高所得方面有賴經濟持續成長及每人平均生產力的提升，降低房價方面則應提高房屋供給或降低房屋需求。由於土地資源有限，提高房屋供給宜以租稅（例如奢侈稅）及實價課稅等措施，使許多炒房大戶的空屋被逼出來，或者儘量讓規劃中的捷運出入口設在公有地附近，從而在公有地興建大量社會住宅，讓低收入者也享有便捷交通。至於各部會提出的低利優惠貸款，在目前高房價時期，並不合宜，甚至誘使銀行業者以配合政策為名，對經濟弱勢者浮濫授信，從而提高未來台灣版「次級房貸風暴」發生的可能性，不能不慎重考量。

居住正義的不正確處方 【經濟日報╱社論】 2011.05.09

居住正義的不正確處方

【經濟日報╱社論】 2011.05.09 01:45 am

政府為體現居住正義，已立法自6月1日起對炒作房地產牟取暴利的投機客課徵奢侈稅，但新稅制尚未上路，最近政府卻動作頻頻，經建會表示將推出由政府無償給予70年地上權的「現代住宅」方案，讓所得水準較低、名下沒有房子的民眾有能力購置住宅。行政院亦研商放寬購屋多元優惠措施，提高青年購屋貸款額度最高可達720萬元。此等措施讓社會感覺政府住屋政策雜亂無章，距離居住正義的理想反而漸行漸遠。

課徵奢侈稅主要目的是在抑制國內房市短線投機的假性需求，讓這兩年愈吹愈大的房市泡沫能逐漸獲得控制。由於國內不動產市場投機客比重高達四至五成，當政府下定決心推動奢侈稅政策後，自不免對房市造成急凍效應。近月來國內房市交易大幅減少，全體銀行新增不動產貸款亦開始萎縮，其中建築貸款從去年第四季759億元降至今年第一季384億元，近乎腰斬。雖然房價回落幅度尚屬有限，但房市朝健康方向調整的速度正逐漸加快。政府既然決心打炒房，理所當然應樂見房市的健康調整，沒有理由反其道而行。

經建會研擬賣屋不賣地的「現代住宅」構想，先從房價偏高的大台北地區做起，由政府釋出捷運末端公有土地，並無償提供最長70年的地上權，由政府設定「現代住宅」標準規格，開放給家庭收入在一定金額以下及名下沒有任何房子的民眾申購。由於土地是政府無償提供，建商只需負擔興建成本，自可有效抑制房價。

此一政策構想顯然是要提供新建住房的誘因，讓中低所得者買得起房子，也讓受打炒房影響的建商有屋可蓋。

但問題在於，國內餘屋高達百萬戶以上，住屋問題並非供給不足，而是假性需求過高，房價大幅偏離正常水準，導致年輕人及中低所得者買不起房子。現在房價離正常水準還有一大段差距，政府卻急於將有限的公有土地無償提供出來興建新的住宅，豈非治絲益棼。

更讓人一頭霧水的是，政府平價住宅政策琳琅滿目，過去已有執行多年的國宅政策；去年為五都選舉，內政部已推出政府出地出錢興建、只租不賣的「社會住宅」政策；營建署還有透過土地區段徵收興建「合宜（平價）住宅」的計畫。財政部國產局也有標售地上權為銀髮族、學生等蓋「公益住宅」的做法。

這些平價住宅政策，都是為了因應弱勢族群的住屋需求，但是，各種未經整合的住宅方案草率推出，畫大餅卻遲遲不能落實，反讓民眾對華而不實的住宅政策有愈來愈多的質疑。

最可議的是，政府在奢侈稅還未上路、打炒房效果尚未反映到高房價的關鍵時刻，居然大幅放寬青年購屋低利優惠房貸的限制，不僅取消貸款總額度2,000億元上限，而且准許財政部青年首購優惠可以搭配內政部青年安心成家專案，不再限二擇一，讓青年購屋最高可貸到720萬元。此一購屋優惠加碼措施，不僅意在放寬對房市的選擇性信用管制，而且無異於鼓勵青年跳入高房價的火坑。政府一手打炒房，另一手放寬優惠房貸，政策思維自相矛盾，政策效果自我抵銷，如此紊亂的政策作為，豈能讓人民信任政府？

我們必須提醒政府，居住正義必須建立在市場法則之上；政府的基本責任是在健全房市的運作，不讓投機買賣影響正常房價，剝奪人民居住的權利。當前國內房價的合理調整，是實現居住正義的必經途徑；在房價進行合理修正的過程中，出於選舉考量的加碼興建平價住宅及擴大青年優惠房貸措施，都不是健全房市的正確處方，也與居住正義的精神背道而馳，及早改弦易轍方是正辦。

住宅政策 換湯不換藥【經濟日報╱張金鶚】

住宅政策 換湯不換藥【經濟日報╱張金鶚】


政府近期頻頻釋出各種住宅方案，試圖抑制房價飆漲、平息民怨，內政部規劃「合宜住宅」及「社會住宅」，財政部國產局提出「公益住宅」，經建會再加碼推動設定地上權出售的「現代住宅」方案。然而，這些住宅政策只是在名稱上打轉「換湯不換藥」，仍然停留在過去國民住宅的思維，恐無助解決民眾居住問題及實現「居住正義」。

不管是合宜住宅、社會住宅或現代住宅，最大的問題就是均未「對症下藥」，政府以供給面角度思考，根本無法解決高房價問題。因為，台灣的房屋市場並非供給不足，而是需求過熱，許多投資客將買賣房屋視為賺錢工具，導致空屋問題嚴重、但一般民眾仍買不起房子的扭曲現象。

奢侈稅剛發威就打到房市投機客要害，並即將於6月1日上路，經建會卻在此時推出現代住宅方案，振興房市意味濃厚，不禁令人懷疑政府是否在安撫建商，邏輯完全不通，而民眾對於政府究竟要「打房」或「護房」，也感到一頭霧水。

現代住宅或社會住宅毋寧只是「假議題」，無助於解決房市問題，台灣公有土地資源相當有限，頂多只能提供上千戶房屋，不像香港或新加坡的國土資源豐富，可以大量興建國宅。因此，政府如何有效運用資源將是核心關鍵。

筆者認為，政府應重視出租市場、進行稅制改革及金融授信緊縮等三大政策方向，才能有助於解決當前國內高房價及民眾居住問題。

首先，在出租市場方面，歐美地區租屋市場成熟，都會區租賃比重高達四成，目前國內空屋量龐大，估計至少超過上百萬，也具有潛力，政府應設法導引，使其釋出到房屋市場上，再以民間租屋公司或物業管理公司，協助房東及房客進行媒合，才能幫助大多數經濟或社會弱勢民眾，而非一味「蓋房」或「賣房」。

此外，政府要抑制房價，應從投資性需求著手，進行稅制公平改革，例如：買愈貴房子課愈多稅、土地房屋合併課稅、自用住宅稅率輕、第二戶以上非自用住宅稅率提高、採交易實價、資本利得課稅等方式。

在金融政策上也應有相應措施，政府應緊縮投機客的融資貸款，使其無利可圖，沒有銀彈炒作房市，自然可以解決房價飆漲問題。

政府的各項住宅政策缺乏中心思想及全盤規畫，以住宅法草案為例，其為我國的住宅基本法，應包含住宅補貼（租金及購屋補貼）、住宅市場（資訊透明）及住宅品質（居住安全及維護）等三大面向，目前內容卻過於狹隘僅偏重於社會住宅，恐將無助於健全國內房屋市場。

「居住正義」不能只是喊口號，政府應設法讓弱勢的人租得到房子、努力打拚的人買得到房子，讓年輕人有希望，保障全體民眾的基本居住需求和權益，而非蓋社會住宅或現代住宅幫助少數人，才算是真正的「居住正義」；奢侈稅效應將發酵，政府後續是否能有決心強力執行、發揮效果，將是最好檢驗。

（本文是由政大地政系教授張金鶚口述、記者楊毅採訪整理）

[聲明稿] 無頭蒼蠅般的住宅政策：「合宜住宅」與「現代住宅」毫無助於居住正義

無殼蝸牛聯盟、社會住宅推動聯盟

面對高房價民怨，政府近來頻頻釋出各項政策方案，企圖彌補過去幾年縱容房地產飆漲所種下的反撲惡果。然而，我們卻發現政府的各項住宅政策並沒有核心理念與全盤規畫，內政部首先規劃「合宜住宅」與「社會住宅」，繼而財政部國產局推出已胎死腹中、設定地上權出租的「公益住宅」，今日經建會又推出設定地上權出售的「現代住宅」方案。除見各部會各吹各的調，經建會更明顯越俎代庖。興辦住宅本就不是經建會的強項，其在住宅政策上的角色職能，應是推行整體性的住宅政策、或協助內政部進行跨部會協調，而非為了拍總統馬屁，自行推出住宅方案。這種政策紛亂的現象，台灣民眾早就習以為常，是再一次的選舉前亂開支票。

目前內政部營建署所提「合宜住宅」以及經建會所提「現代住宅」，說穿了就是「國宅政策」的翻版，是一種不符合公平且無效的住宅補貼政策。以賣斷產權的「合宜住宅」為例，為了壓低成本，政府必須以較低價格將土地出售給建商，等同是賤價賣斷國有土地；而且目前規定五年後就可轉賣，表示短期之後，合宜住宅已與一般住宅無異。再以「現代住宅」來說，十幾年前台北市已推出了類似的「地上權國宅」，雖然此方案土地仍掌握在政府手中，但實際經驗多是民代結合當地居民，向政府施壓把產權買回。也就是說，政府目前推出的合宜住宅與現代住宅方案，早就有前例可循，最終的結果，都是入住者如同中了住宅樂透，對房價也一點都沒有撼動效果。因而在後來失去公益的性質，成為房地產炒作遊戲的一部分。

解決高房價與民眾居住問題，政府的政策方向應有兩大目標：(1) 抑制房價飆漲，讓一般民眾能以合理價格買屋或換屋；(2) 補助經濟與社會弱勢者解決基本的居住需求。

針對前述兩大目標，政府真正亟需推動的是：
1.儘速通過「住宅法」：住宅法在台灣蝸行了12年，至今仍未送入立法院審議；只有通過住宅法，才能讓政府在推行住宅政策或方案時有法源依據，不會如無頭蒼蠅般亂撞亂闖。
2.建立「不動產交易資訊公開」制度：目前包括「平均地權條例」、「地政士法」、「不動產經紀業管理條例」的部分條文修正草案，都預計在近期於立法院進行朝野協商。這幾個法案強制房地產交易需以實價登錄，並由政府一定程度公開房價資訊。透明化的房價資訊能遏止當今操弄房價的行為，使房地產市場往健全發展邁出一步。
3.強化「租金補貼」及興辦「社會住宅」，協助弱勢者居住：無論房價再怎麼被平抑，對於經濟與社會弱勢者來說，購屋仍是遙不可及的夢想。這群人必須透過政府的協助於市場上租屋、或居住於政府興辦的出租住宅，再依據不同的家戶所得給予適當補貼。待累積一定財產後，有機會進入購屋市場，而原本的住屋則留給下一批弱勢者，形成永續循環的公有住宅體系。
4.推動「不動產稅制改革」：在現有的房地產交易稅制基礎下，獲取暴利者，僅需繳納低額稅賦；相較之下，一般勞動所得者，卻人人都是誠實納稅。這種炒房卻「合法繳低稅」的現象等同變相鼓勵投機。因此，必須全面推動不動產稅制改革，才能真正抑制投機炒作，達到房價合理化的目標。

我們期待「居者適其屋」，也同意由政府興辦住宅方案，但最基本的原則，必須是「只租不售」的永續式利用。當今政府推出的住宅方案，顯然只是「騙取選票」與「協助房地產炒作」的工具。選舉年灑下一批樂透彩券來誘使選民買單，將使社會大眾對政府的住宅政策逐漸失去信任。