實價登錄 是實價課稅關鍵【張金鶚、鄧筱蓉_201108095中時】

實價登錄 是實價課稅關鍵


2011-08-09 中國時報 【張金鶚、鄧筱蓉】

　面對當前嚴重的居住與財富分配不公問題，樂見日前總統參選人提出非自用住宅要實價課稅的議題，該政策方向正確且值得討論。目前台灣住宅市場投機炒作行為嚴重影響民眾消費購屋自住，特別是北部都會區房價已吹起巨大泡沫，政府應積極透過稅制改革杜絕房市投機行為，台灣房地產不能成為「投資者天堂」，卻是「居住者地獄」！

　然實價課稅非一蹴可幾，前提是要先掌握「實際交易價格」，未有實價登錄資訊，如何能實價課稅？因此政府及朝野政黨應迅速修法並通過停滯在立法院裹足不前的《平均地權條例》、《不動產經紀業管理條例》、《地政士法》等三法，要求政府、買賣雙方及相關業者須登錄申報不動產買賣實際交易價格。

　一旦政府掌握真實房價並公布正確的房市資訊下，不僅可有效抑止相關業者或廣告媒體散播不實房市訊息擾亂民眾視聽的現象；更重要的是，政府可落實不動產稅制改革。於房地產交易時，透過交易實價作為稅基，課徵資本利得稅，可減少有心人士賺取不當利得，使稅賦具有公平性；持有房地產時，仍以實價為稅基，依據所有權人的持有時間長短及擁屋數量調整該稅率，如此在增加多戶非自用住宅高房價者的稅負下，同時可降低大部分自用住宅者的負擔，使不動產稅賦合乎其公平性。簡言之，唯有政府掌握真實的交易價格，公平合理的不動產稅制才有可能實現。

　攸關住宅的民生議題討論應該是專業擺中間，政治擺兩旁。房屋價格的評定現值長期偏低未調整，人盡皆知，財政部怎會說房屋已有實價課稅？倘若已實施，又何須課徵豪宅稅？再者，若土地已調高公告現值接近市價，為何土地徵收補償的問題有增無減？倘若土地、房屋皆循序漸進以實價課稅，又何須在推出奢侈稅時，特別強調係以實價課稅？

　此議題無關藍綠，彼此皆應理性對話，誠實的看待目前不合理的不動產稅制。不論是已實施的奢侈稅或是未來要採用實價課稅，用意皆為打擊投機，促使房市穩健發展，既然彼此都有共識透過實價課稅可有效遏止投機行為，健全房市發展，政府更應展現魄力進行改革，促使民眾享有好的住宅生活。政策的實施，重點在於政府的態度及決心，任何執政的政黨、政府都應全力以赴！

　台灣欠缺完善的住宅政策及公平合理的房產稅制，使得近年來住宅流為投資商品，房價易受人為炒作哄抬，政府除了須推動「登錄實際交易價格」政策，促使房市資訊透明化及改革不動產稅制以「實價課稅」遏止投機外，更不能忽視當前房市「炒作陸客」現象。透過預期與想像空間，造成一般人民的恐慌與投資者的炒作。兩黨總統參選人應立即對「陸客來台購置不動產」立場，清楚的表態與宣示，以安定民心。



　（張金鶚為政治大學地政系特聘教授，鄧筱蓉為政治大學地政系博士生）

揭穿當前住宅政策的真相【新聞稿_100.5.10】

揭穿當前住宅政策的真相
公平稅改聯盟、反貧困聯盟、台少盟、台灣勞工陣線、社會住宅推動聯盟、無殼蝸牛聯盟 (依筆劃序)

打從去年底央行開始實施的選擇性信用管制，上個月奢侈稅立法通過，以及立法院刻正審議不動產資訊透明化相關法案等，原以為政府在高房價民怨下終於有點作為了。但就在上周，經建會突然拋出「現代住宅」方案、行政院放寬優惠貸款上限，以張金鶚教授所言的「左手打房、右手護房」的方式，瞬間澆熄了居住正義的微弱火花。這突顯了政府對於台灣住宅政策缺乏核心思維與理念堅持，且整個行政體系陷入「既要安撫百姓、又要照顧建商」此種妄想左右逢源但又自相矛盾的多頭馬車狀態。

鑑於本週三（5/11）立法院內政委員會要求政府就「住宅政策」進行專題報告並備詢，我們願就政府當前住宅政策以及相關方案之問題予以指認並提出建議，供各界參考。分述如下：

一、針對當前首要民怨高房價問題，我們必須指出，問題的癥結不是住宅供給不足 (據統計全台有百萬空屋)，而是有太多的「假性需求」(各類投機炒作) 造成房價飆漲。也因此，政府如真有心要解決高房價問題，就必須從「假性需求」問題來來著手，而不是用合宜住宅、現代住宅、放寬房貸優惠等增加供給面手段來因應。換言之，目前整個住宅政策在方向上有根本性的錯誤。
二、既然供給面手段是錯誤的政策方向，為何這些年來政府卻始終樂此不疲？原因有二：首先，台灣行政部門長久來有「房地產為火車頭產業」此一迷思，但據包括張金鶚等學者皆有研究指出，台灣房地產並非火車頭工業，特別優厚鼓勵房地產，也未必能帶動總體經濟成長 ；其次，台灣自八零年代起，業已形成一植基土地房地產利益的綿密政商網絡。在此兩者作用下，台灣的住宅政策幾乎與「房產業者利多政策」劃上等號，從這幾天政府宣布「現代住宅」、「放寬房貸優惠」建商一片叫好稱道聲，便是一例。

三、關於「合宜住宅」與「現代住宅」此種由政府扮演住宅商品供給的政策，說穿了就是過去國宅政策的再版，是一種無效、不公平、且不可行的住宅方案。無效在於，我們根本無法做到像新加坡那樣全國超過八成以上的住宅都是由政府興建提供。過去30年來，政府直接興建國民住宅數量為174,891戶，僅佔住宅存量的2.3%，現在就算宣稱再蓋上萬戶「合宜住宅」、「現代住宅」，頂多增加0.2個百分點，對於調節市場價格或滿足民眾需求來說根本是無效。不公平在於，由於數量有限，少數進駐者等同中了樂透彩券，幾年後就可比照市場行情賣出，一轉手就是數百萬元的進帳。以及，為了壓低售價，政府以低價賣斷或設定地上權提供土地給建商並提供融資保證，建商在政府的保證、房價又比鄰近地區便宜的情況下，賺取利潤且不用負擔風險，這正是最近財團建商大力讚揚合宜住宅、現代住宅的真實原因。不可行在於，以設定地上權的方式興建住宅，參照過去台北市辦理之經驗，後續必然衍生民眾要求買回之訴求抗爭，絕對會尾大不掉。
四、至於放寬「優惠房貸」到720萬、30年的作法，完全突顯政府其實是跟高房價既得利益者站在一起的；既然百姓嫌貴買不起，那就借更多錢讓你買，是一種誘騙百姓成為高房價屋奴來穩定高房價的荒唐政策。據營建署所公布99年第四季資料，台北市中價位房價為1500萬，中位數所得家庭房價所得比是14.3倍、房貸負擔率56.2%；新北市中價位房價800萬，中位數所得家庭房價所得比是9.4倍、房貸負擔率38.1%。試問，面對民眾這樣的高房價所得比與房貸負擔率的壓力，是放寬貸款額度與年限可以解決的嗎 ？簡言之，此政策對本來就負擔不起的家庭來說是還是無福消受的，更有可能誘騙民眾罔顧能力硬著頭皮跳入高房價火坑，就如同某報社論所言「政策殺人」是也！

五、綜合前述，我們必須再次呼籲並強調，台灣的住宅政策應把握以下兩個根本原則：(一) 健全房屋市場並抑制房價飆漲，讓一般家庭在合理負擔下能夠租屋、買屋、換屋；(二) 興辦社會住宅並補貼照顧弱勢，讓青年與底層弱勢者的基本居住權益可以被保障。而在這兩個原則下，政府必須強化既有的政策方向為：

1.儘速通過住宅法，使得整體住宅政策的推行有堅實的法源依據。
2.落實不動產交易資訊透明化，避免投機炒作者惡意哄抬價格。
3.擴大健全租屋市場，有效利用市場空餘屋，讓租屋成為一般百姓的居住選項。
4.推行社會住宅、輔以租金補貼，保障青年、經濟與社會弱勢者基本的居住權益。
5.改革土地及房屋稅制，讓投機炒作者付出較高代價，並讓房地產的漲價成為政府的稅收來源。

在高房價民怨下政府的住宅方案，必須重建「居住正義」的目標，故政策要照顧的對象是庶民百姓，而非少數既得利益團體。政府應以「適居」的角度來思考住宅政策，不要再迷信「房地產是火車頭產業」，不要以無效的供給導向措施繼續讓百姓陷於高房價折磨中。居住問題當然不是單一政策可以解決，但在推出多元方案的同時，政府應有更清晰的核心價值，讓相關部會發揮所長、多元政策達成互補加乘的效果，並勇於承擔少數既得利益者的無理謾罵。

強化公屋出租 實現居住正義【中時社論】2011-05-10

社論－強化公屋出租 實現居住正義

中國時報 【本報訊】

　在「居住正義」的倡議下，除了行政院長吳敦義表示要實現「住者有其屋」的理想外，經建會也釋出蓋現代住宅，號稱「租得起就買得起」的訊息；政府同時把優惠房貸整合，最高可貸七二○萬元，貸款年限由廿年延長到三十年。這些思維幾乎都以「民眾擁有房屋」為主軸。但我們認為要實現居住正義，國內目前該強化的應是公屋的出租而非出售。

　實現「住者有其屋」確實是高尚的理想，值得政府努力。但如果這個「有其屋」是指擁有房屋，則斷不可能實現。歷史上只有那種百分之百社會主義、公有制的國家才可能實現，但其流弊則更嚴重。但如果「有其屋」是指擁有居住的房子─不論是政府透過租金補貼、或公屋的出租，讓經濟弱勢者得有安身立命之住所，則較有可能實現。

　我們所以不談政府興建房屋，再以較低價格出售給經濟弱勢民眾的作法，是因為這種「國宅政策」，台灣早已作了數十年，最後無以為繼。因為，政府找地、蓋屋再出售，幸運以低價買到的民眾如中樂透；但政府手上卻再無籌碼。最後越蓋越偏遠、找地越來越難，終而吹熄燈號。如果三十年前政府就以建公屋出租為政策主軸，台北市內菁華區的大安、成功、正義、信園等國宅掌握在政府手上，可以出租給弱勢民眾，就不會變成弱勢者「被驅離市中心」。

　雖然台灣號稱自有房屋率達八五％，但實際擁有自有房屋者約七成左右，另外三成的無殼蝸牛，可能一輩子買不起房子，其中又有三成民眾收入遠低於平均值，這些人才是政府要實現居住正義的主要「服務客戶」。政府給予高額的七二○萬元貸款上限，坦白說，大部分上班族其實「借不起」這麼多的錢，而且一旦利率反轉，各種社會問題與金融問題齊來，情況會更慘。政府興建公屋給予低廉的租金優惠，才是解決其居住問題之正道。

　看看國外，鄰近的港、星、日，遠一點的歐美國家，都有相當比例的公屋出租給中低收入民眾。歐洲國家承租公屋的比例大概在二到三成，香港有三成民眾向政府租公屋居住，另外二成購買政府興建的公屋。星國則更有九成房子─所謂的組屋，是由政府興建出售與出租給需要的民眾。

　政府在黃金十年政策中，提出「住者有其屋」目標，方式之一就是找國有地，由政府以設定地上權方式興建住宅，這也是經建會這次提出「現代住宅」的藍本。經建會規畫設定地上權讓建商蓋屋，因為少了土地成本，所以可以較低價格賣給民眾。但這種想法卻犯了邏輯上的錯誤。一來，建商還是要有其賣屋屋利潤，表面上的低價其實是把國有地低價給建商蓋屋而降低者；與其如此，不如政府發包興建再出售或出租，至少免了中間的建商利潤，價格不是更低嗎？難怪，學者要罵是圖利建商。

　二來，設定地上權的後續問題。商用不動產設定地上權，權利義務明確，投資者算投資報酬率，到期就繳回土地，問題不大。但一般住宅，則會引發其它的社會問題，過去政府以設定地上權蓋的住宅出售後，都引發許多問題。因此，設定地上權的現代住宅絕對不是達到居住正義的正道。

　近年房價高漲，讓高房價成為民怨之首，政府先以奢侈稅抑制房市投機；同時也加強公屋（不論其名為合宜住宅、社會住宅、或現代住宅）的供給，也是正確的解決方式。但後者，我們認為應以出租為主軸，絕對不可蓋完出售了事，這樣只會重蹈國宅的覆轍。對政府出售的公屋，我們也認為應設定「買回條款」，購屋者如要出售時，以一定的計價方式，只能賣回給政府。如此才能讓出租與出售的公屋，籌碼永遠留在政府手上。

　不論是政府，或是社會民眾，都該修正過去一定要「擁有房子所有權」的觀念。政府實現居住正義、落實住者有其屋，公屋出租其實是更能實現其目標的方式。至於寄望房地產漲價能獲利、獲取資產價格上漲利益，這種「漲價歸私」的目標，則不該也不能是政府的責任。

政策殺人 【自由時報社論】2011-05-09

政策殺人
【自由時報社論】

明年總統大選前哨戰已然開打，現任總統馬英九因為民調支持度落後，心急之下，開始政策利多大放送，有時因為民意反對而政策急轉彎，例如不支持國光石化在彰化設廠，有時想討好選民疑似政策買票，例如軍公教加薪三％，提高各項公糧稻穀收購價格每公斤三元，提高民眾購屋優惠貸款額度與年限等，卻因手法粗糙，或時間點不對，甚至不顧國家財政困難，引發外界的批評與反對。尤其，有些政策看似利多，其實是利空，甚至毒藥，一旦民眾誤食，恐怕會發生悲劇，原本的政策受益人反變成受害人，政策救人變成政策殺人。

而政策殺人方面，最具象徵性的就是提高民眾購屋貸款最高七百二十萬元，年限提高到三十年。民進黨立委邱議瑩表示，「奢侈稅」尚未上路，馬政府又推出青年安心成家方案，不但凸顯政策毫無章法，更無助於房市改善，反倒可能讓青年一時誤以為是購屋利多，結果將陷入「政策陷阱」，建商則因此獲利，令人懷疑根本只是在討好建商。事實上，我們並不認同此一政策是在救建商，因馬政府若有意救建商，就不會推出奢侈稅，而是馬政府只想討好年輕選民，卻未做好政策評估與配套，也不了解房地產市場的實務，以生活無虞的高階官員的角度思考，才會做出這種背離現實的毒蘋果政策。誠如外界所言，這樣的政策不但無法幫年輕人買到合適的房子，還可能留下可怕的副作用，讓年輕人剛離開校園，一踏入職場就淪為屋奴 。

房價過高，多數民眾買不起房子，已成民怨之首。馬英九想要順利連任，如果不能解決這個民怨之首，可能會落得被淘汰出局的命運。因此馬政府最近才會下猛藥，先推出奢侈稅，繼之，又為幫助年輕人購屋，將政府所有優惠房貸作一整合，提高額度與年限。坦白說，這樣的政策是「愛之適以害之」。讓我們回顧此波房價上漲的過程，精確的說，大台北地區的房價從二○○三年ＳＡＲＳ後谷底反彈，一路上漲至今，其間只有二○○八到二○○九年因全球金融海嘯出現小幅修正，今年農曆春節過後更出現所謂群魔亂舞的噴出行情，房價所得比不斷升高，各種報告紛紛出爐，顯示一般年輕人必須不吃不喝工作三十年才能在台北市買一戶三十坪的房子。若是台灣民眾多年來所得不進反退的事實無法改善，年輕人大概終生無法實現在大台北地區購屋的夢想。

房地產泡沫是所有金融泡沫中後果最嚴重，代價最慘烈的。日本一九九○年的房地產泡沫破滅後，歷經二十年猶陷在失落的谷底，而台灣此波房產的飆漲，除了通膨保值之心理預期外，主要是投資客炒作中資、國際熱錢的題材，而政府也成了助漲幫凶所形成的投機行情，房價失控之情況，連多數業者都憂心一旦泡沫破滅，不僅重創產業的發展，更將牽累總體經濟。如此警訊導致政府在民意壓力下祭出「奢侈稅」，意圖將投資客逼出市場，讓房價回穩。由此看來，政府顯然了解年輕人買不起房子的癥結，在於房價太高，貸款如何取得，只是次要問題。但政府解決購屋問題，卻從貸款著手，可謂本末倒置，並未抓到問題的核心。

以市場交易實況論，台北市中古屋的平均成交價，最近約為一坪五十萬元，若是政府提高七百二十萬元優惠貸款，加上三成自備款，一般民眾可在台北市買到二十坪中古屋，扣除三成公設，實際坪數約十四坪。年輕人若是花一千萬元買這種房子，將會產生兩種結果。一是住十四坪的房子，一對夫妻居住都嫌太小，根本沒有多餘空間安置小孩，因此買這種房子，可能被迫無法結婚，即使勉強結婚，也不敢生小孩。二是，七百二十萬元貸款，即使延長至三十年攤還，每個月也必須償還近三萬元，而以台灣當前平均每月薪資約四萬元，繳了房貸所剩無幾，必須節衣縮食三十年，退休後只剩一戶又舊又小的房子。這樣奮鬥一生的意義在哪裡？

僅舉馬政府提供優惠購屋貸款一例，民眾就可了解錯誤政策後果之嚴重性。若房價未能回歸常軌，連中產階級都買不起房子，此際提供對弱勢者彷如天文數字的貸款，使他們勉強可購屋，不啻要讓他們承擔高房價的後果。這樣的政策不要說救不了現在的弱勢者，還讓下一代也提早成為政策錯誤的犧牲品。