無殼蝸牛聯盟

實價登錄是實價課稅關鍵【張金鶚、鄧筱蓉_201108095中時】

2011-08-08T18:34:00.000-07:00

實價登錄是實價課稅關鍵

2011-08-09 中國時報【張金鶚、鄧筱蓉】

　面對當前嚴重的居住與財富分配不公問題，樂見日前總統參選人提出非自用住宅要實價課稅的議題，該政策方向正確且值得討論。目前台灣住宅市場投機炒作行為嚴重影響民眾消費購屋自住，特別是北部都會區房價已吹起巨大泡沫，政府應積極透過稅制改革杜絕房市投機行為，台灣房地產不能成為「投資者天堂」，卻是「居住者地獄」！

　然實價課稅非一蹴可幾，前提是要先掌握「實際交易價格」，未有實價登錄資訊，如何能實價課稅？因此政府及朝野政黨應迅速修法並通過停滯在立法院裹足不前的《平均地權條例》、《不動產經紀業管理條例》、《地政士法》等三法，要求政府、買賣雙方及相關業者須登錄申報不動產買賣實際交易價格。

　一旦政府掌握真實房價並公布正確的房市資訊下，不僅可有效抑止相關業者或廣告媒體散播不實房市訊息擾亂民眾視聽的現象；更重要的是，政府可落實不動產稅制改革。於房地產交易時，透過交易實價作為稅基，課徵資本利得稅，可減少有心人士賺取不當利得，使稅賦具有公平性；持有房地產時，仍以實價為稅基，依據所有權人的持有時間長短及擁屋數量調整該稅率，如此在增加多戶非自用住宅高房價者的稅負下，同時可降低大部分自用住宅者的負擔，使不動產稅賦合乎其公平性。簡言之，唯有政府掌握真實的交易價格，公平合理的不動產稅制才有可能實現。

　攸關住宅的民生議題討論應該是專業擺中間，政治擺兩旁。房屋價格的評定現值長期偏低未調整，人盡皆知，財政部怎會說房屋已有實價課稅？倘若已實施，又何須課徵豪宅稅？再者，若土地已調高公告現值接近市價，為何土地徵收補償的問題有增無減？倘若土地、房屋皆循序漸進以實價課稅，又何須在推出奢侈稅時，特別強調係以實價課稅？

　此議題無關藍綠，彼此皆應理性對話，誠實的看待目前不合理的不動產稅制。不論是已實施的奢侈稅或是未來要採用實價課稅，用意皆為打擊投機，促使房市穩健發展，既然彼此都有共識透過實價課稅可有效遏止投機行為，健全房市發展，政府更應展現魄力進行改革，促使民眾享有好的住宅生活。政策的實施，重點在於政府的態度及決心，任何執政的政黨、政府都應全力以赴！

　台灣欠缺完善的住宅政策及公平合理的房產稅制，使得近年來住宅流為投資商品，房價易受人為炒作哄抬，政府除了須推動「登錄實際交易價格」政策，促使房市資訊透明化及改革不動產稅制以「實價課稅」遏止投機外，更不能忽視當前房市「炒作陸客」現象。透過預期與想像空間，造成一般人民的恐慌與投資者的炒作。兩黨總統參選人應立即對「陸客來台購置不動產」立場，清楚的表態與宣示，以安定民心。

　（張金鶚為政治大學地政系特聘教授，鄧筱蓉為政治大學地政系博士生）

揭穿當前住宅政策的真相【新聞稿_100.5.10】

2011-05-10T00:04:00.000-07:00

揭穿當前住宅政策的真相
公平稅改聯盟、反貧困聯盟、台少盟、台灣勞工陣線、社會住宅推動聯盟、無殼蝸牛聯盟 (依筆劃序)

打從去年底央行開始實施的選擇性信用管制，上個月奢侈稅立法通過，以及立法院刻正審議不動產資訊透明化相關法案等，原以為政府在高房價民怨下終於有點作為了。但就在上周，經建會突然拋出「現代住宅」方案、行政院放寬優惠貸款上限，以張金鶚教授所言的「左手打房、右手護房」的方式，瞬間澆熄了居住正義的微弱火花。這突顯了政府對於台灣住宅政策缺乏核心思維與理念堅持，且整個行政體系陷入「既要安撫百姓、又要照顧建商」此種妄想左右逢源但又自相矛盾的多頭馬車狀態。

鑑於本週三（5/11）立法院內政委員會要求政府就「住宅政策」進行專題報告並備詢，我們願就政府當前住宅政策以及相關方案之問題予以指認並提出建議，供各界參考。分述如下：

一、針對當前首要民怨高房價問題，我們必須指出，問題的癥結不是住宅供給不足 (據統計全台有百萬空屋)，而是有太多的「假性需求」(各類投機炒作) 造成房價飆漲。也因此，政府如真有心要解決高房價問題，就必須從「假性需求」問題來來著手，而不是用合宜住宅、現代住宅、放寬房貸優惠等增加供給面手段來因應。換言之，目前整個住宅政策在方向上有根本性的錯誤。
二、既然供給面手段是錯誤的政策方向，為何這些年來政府卻始終樂此不疲？原因有二：首先，台灣行政部門長久來有「房地產為火車頭產業」此一迷思，但據包括張金鶚等學者皆有研究指出，台灣房地產並非火車頭工業，特別優厚鼓勵房地產，也未必能帶動總體經濟成長；其次，台灣自八零年代起，業已形成一植基土地房地產利益的綿密政商網絡。在此兩者作用下，台灣的住宅政策幾乎與「房產業者利多政策」劃上等號，從這幾天政府宣布「現代住宅」、「放寬房貸優惠」建商一片叫好稱道聲，便是一例。

三、關於「合宜住宅」與「現代住宅」此種由政府扮演住宅商品供給的政策，說穿了就是過去國宅政策的再版，是一種無效、不公平、且不可行的住宅方案。無效在於，我們根本無法做到像新加坡那樣全國超過八成以上的住宅都是由政府興建提供。過去30年來，政府直接興建國民住宅數量為174,891戶，僅佔住宅存量的2.3%，現在就算宣稱再蓋上萬戶「合宜住宅」、「現代住宅」，頂多增加0.2個百分點，對於調節市場價格或滿足民眾需求來說根本是無效。不公平在於，由於數量有限，少數進駐者等同中了樂透彩券，幾年後就可比照市場行情賣出，一轉手就是數百萬元的進帳。以及，為了壓低售價，政府以低價賣斷或設定地上權提供土地給建商並提供融資保證，建商在政府的保證、房價又比鄰近地區便宜的情況下，賺取利潤且不用負擔風險，這正是最近財團建商大力讚揚合宜住宅、現代住宅的真實原因。不可行在於，以設定地上權的方式興建住宅，參照過去台北市辦理之經驗，後續必然衍生民眾要求買回之訴求抗爭，絕對會尾大不掉。
四、至於放寬「優惠房貸」到720萬、30年的作法，完全突顯政府其實是跟高房價既得利益者站在一起的；既然百姓嫌貴買不起，那就借更多錢讓你買，是一種誘騙百姓成為高房價屋奴來穩定高房價的荒唐政策。據營建署所公布99年第四季資料，台北市中價位房價為1500萬，中位數所得家庭房價所得比是14.3倍、房貸負擔率56.2%；新北市中價位房價800萬，中位數所得家庭房價所得比是9.4倍、房貸負擔率38.1%。試問，面對民眾這樣的高房價所得比與房貸負擔率的壓力，是放寬貸款額度與年限可以解決的嗎？簡言之，此政策對本來就負擔不起的家庭來說是還是無福消受的，更有可能誘騙民眾罔顧能力硬著頭皮跳入高房價火坑，就如同某報社論所言「政策殺人」是也！

五、綜合前述，我們必須再次呼籲並強調，台灣的住宅政策應把握以下兩個根本原則：(一) 健全房屋市場並抑制房價飆漲，讓一般家庭在合理負擔下能夠租屋、買屋、換屋；(二) 興辦社會住宅並補貼照顧弱勢，讓青年與底層弱勢者的基本居住權益可以被保障。而在這兩個原則下，政府必須強化既有的政策方向為：

1.儘速通過住宅法，使得整體住宅政策的推行有堅實的法源依據。
2.落實不動產交易資訊透明化，避免投機炒作者惡意哄抬價格。
3.擴大健全租屋市場，有效利用市場空餘屋，讓租屋成為一般百姓的居住選項。
4.推行社會住宅、輔以租金補貼，保障青年、經濟與社會弱勢者基本的居住權益。
5.改革土地及房屋稅制，讓投機炒作者付出較高代價，並讓房地產的漲價成為政府的稅收來源。

在高房價民怨下政府的住宅方案，必須重建「居住正義」的目標，故政策要照顧的對象是庶民百姓，而非少數既得利益團體。政府應以「適居」的角度來思考住宅政策，不要再迷信「房地產是火車頭產業」，不要以無效的供給導向措施繼續讓百姓陷於高房價折磨中。居住問題當然不是單一政策可以解決，但在推出多元方案的同時，政府應有更清晰的核心價值，讓相關部會發揮所長、多元政策達成互補加乘的效果，並勇於承擔少數既得利益者的無理謾罵。

強化公屋出租實現居住正義【中時社論】2011-05-10

2011-05-09T23:50:00.000-07:00

社論－強化公屋出租實現居住正義

中國時報【本報訊】

　在「居住正義」的倡議下，除了行政院長吳敦義表示要實現「住者有其屋」的理想外，經建會也釋出蓋現代住宅，號稱「租得起就買得起」的訊息；政府同時把優惠房貸整合，最高可貸七二○萬元，貸款年限由廿年延長到三十年。這些思維幾乎都以「民眾擁有房屋」為主軸。但我們認為要實現居住正義，國內目前該強化的應是公屋的出租而非出售。

　實現「住者有其屋」確實是高尚的理想，值得政府努力。但如果這個「有其屋」是指擁有房屋，則斷不可能實現。歷史上只有那種百分之百社會主義、公有制的國家才可能實現，但其流弊則更嚴重。但如果「有其屋」是指擁有居住的房子─不論是政府透過租金補貼、或公屋的出租，讓經濟弱勢者得有安身立命之住所，則較有可能實現。

　我們所以不談政府興建房屋，再以較低價格出售給經濟弱勢民眾的作法，是因為這種「國宅政策」，台灣早已作了數十年，最後無以為繼。因為，政府找地、蓋屋再出售，幸運以低價買到的民眾如中樂透；但政府手上卻再無籌碼。最後越蓋越偏遠、找地越來越難，終而吹熄燈號。如果三十年前政府就以建公屋出租為政策主軸，台北市內菁華區的大安、成功、正義、信園等國宅掌握在政府手上，可以出租給弱勢民眾，就不會變成弱勢者「被驅離市中心」。

　雖然台灣號稱自有房屋率達八五％，但實際擁有自有房屋者約七成左右，另外三成的無殼蝸牛，可能一輩子買不起房子，其中又有三成民眾收入遠低於平均值，這些人才是政府要實現居住正義的主要「服務客戶」。政府給予高額的七二○萬元貸款上限，坦白說，大部分上班族其實「借不起」這麼多的錢，而且一旦利率反轉，各種社會問題與金融問題齊來，情況會更慘。政府興建公屋給予低廉的租金優惠，才是解決其居住問題之正道。

　看看國外，鄰近的港、星、日，遠一點的歐美國家，都有相當比例的公屋出租給中低收入民眾。歐洲國家承租公屋的比例大概在二到三成，香港有三成民眾向政府租公屋居住，另外二成購買政府興建的公屋。星國則更有九成房子─所謂的組屋，是由政府興建出售與出租給需要的民眾。

　政府在黃金十年政策中，提出「住者有其屋」目標，方式之一就是找國有地，由政府以設定地上權方式興建住宅，這也是經建會這次提出「現代住宅」的藍本。經建會規畫設定地上權讓建商蓋屋，因為少了土地成本，所以可以較低價格賣給民眾。但這種想法卻犯了邏輯上的錯誤。一來，建商還是要有其賣屋屋利潤，表面上的低價其實是把國有地低價給建商蓋屋而降低者；與其如此，不如政府發包興建再出售或出租，至少免了中間的建商利潤，價格不是更低嗎？難怪，學者要罵是圖利建商。

　二來，設定地上權的後續問題。商用不動產設定地上權，權利義務明確，投資者算投資報酬率，到期就繳回土地，問題不大。但一般住宅，則會引發其它的社會問題，過去政府以設定地上權蓋的住宅出售後，都引發許多問題。因此，設定地上權的現代住宅絕對不是達到居住正義的正道。

　近年房價高漲，讓高房價成為民怨之首，政府先以奢侈稅抑制房市投機；同時也加強公屋（不論其名為合宜住宅、社會住宅、或現代住宅）的供給，也是正確的解決方式。但後者，我們認為應以出租為主軸，絕對不可蓋完出售了事，這樣只會重蹈國宅的覆轍。對政府出售的公屋，我們也認為應設定「買回條款」，購屋者如要出售時，以一定的計價方式，只能賣回給政府。如此才能讓出租與出售的公屋，籌碼永遠留在政府手上。

　不論是政府，或是社會民眾，都該修正過去一定要「擁有房子所有權」的觀念。政府實現居住正義、落實住者有其屋，公屋出租其實是更能實現其目標的方式。至於寄望房地產漲價能獲利、獲取資產價格上漲利益，這種「漲價歸私」的目標，則不該也不能是政府的責任。

政策殺人【自由時報社論】2011-05-09

2011-05-09T23:48:00.000-07:00

政策殺人
【自由時報社論】

明年總統大選前哨戰已然開打，現任總統馬英九因為民調支持度落後，心急之下，開始政策利多大放送，有時因為民意反對而政策急轉彎，例如不支持國光石化在彰化設廠，有時想討好選民疑似政策買票，例如軍公教加薪三％，提高各項公糧稻穀收購價格每公斤三元，提高民眾購屋優惠貸款額度與年限等，卻因手法粗糙，或時間點不對，甚至不顧國家財政困難，引發外界的批評與反對。尤其，有些政策看似利多，其實是利空，甚至毒藥，一旦民眾誤食，恐怕會發生悲劇，原本的政策受益人反變成受害人，政策救人變成政策殺人。

而政策殺人方面，最具象徵性的就是提高民眾購屋貸款最高七百二十萬元，年限提高到三十年。民進黨立委邱議瑩表示，「奢侈稅」尚未上路，馬政府又推出青年安心成家方案，不但凸顯政策毫無章法，更無助於房市改善，反倒可能讓青年一時誤以為是購屋利多，結果將陷入「政策陷阱」，建商則因此獲利，令人懷疑根本只是在討好建商。事實上，我們並不認同此一政策是在救建商，因馬政府若有意救建商，就不會推出奢侈稅，而是馬政府只想討好年輕選民，卻未做好政策評估與配套，也不了解房地產市場的實務，以生活無虞的高階官員的角度思考，才會做出這種背離現實的毒蘋果政策。誠如外界所言，這樣的政策不但無法幫年輕人買到合適的房子，還可能留下可怕的副作用，讓年輕人剛離開校園，一踏入職場就淪為屋奴。

房價過高，多數民眾買不起房子，已成民怨之首。馬英九想要順利連任，如果不能解決這個民怨之首，可能會落得被淘汰出局的命運。因此馬政府最近才會下猛藥，先推出奢侈稅，繼之，又為幫助年輕人購屋，將政府所有優惠房貸作一整合，提高額度與年限。坦白說，這樣的政策是「愛之適以害之」。讓我們回顧此波房價上漲的過程，精確的說，大台北地區的房價從二○○三年ＳＡＲＳ後谷底反彈，一路上漲至今，其間只有二○○八到二○○九年因全球金融海嘯出現小幅修正，今年農曆春節過後更出現所謂群魔亂舞的噴出行情，房價所得比不斷升高，各種報告紛紛出爐，顯示一般年輕人必須不吃不喝工作三十年才能在台北市買一戶三十坪的房子。若是台灣民眾多年來所得不進反退的事實無法改善，年輕人大概終生無法實現在大台北地區購屋的夢想。

房地產泡沫是所有金融泡沫中後果最嚴重，代價最慘烈的。日本一九九○年的房地產泡沫破滅後，歷經二十年猶陷在失落的谷底，而台灣此波房產的飆漲，除了通膨保值之心理預期外，主要是投資客炒作中資、國際熱錢的題材，而政府也成了助漲幫凶所形成的投機行情，房價失控之情況，連多數業者都憂心一旦泡沫破滅，不僅重創產業的發展，更將牽累總體經濟。如此警訊導致政府在民意壓力下祭出「奢侈稅」，意圖將投資客逼出市場，讓房價回穩。由此看來，政府顯然了解年輕人買不起房子的癥結，在於房價太高，貸款如何取得，只是次要問題。但政府解決購屋問題，卻從貸款著手，可謂本末倒置，並未抓到問題的核心。

以市場交易實況論，台北市中古屋的平均成交價，最近約為一坪五十萬元，若是政府提高七百二十萬元優惠貸款，加上三成自備款，一般民眾可在台北市買到二十坪中古屋，扣除三成公設，實際坪數約十四坪。年輕人若是花一千萬元買這種房子，將會產生兩種結果。一是住十四坪的房子，一對夫妻居住都嫌太小，根本沒有多餘空間安置小孩，因此買這種房子，可能被迫無法結婚，即使勉強結婚，也不敢生小孩。二是，七百二十萬元貸款，即使延長至三十年攤還，每個月也必須償還近三萬元，而以台灣當前平均每月薪資約四萬元，繳了房貸所剩無幾，必須節衣縮食三十年，退休後只剩一戶又舊又小的房子。這樣奮鬥一生的意義在哪裡？

僅舉馬政府提供優惠購屋貸款一例，民眾就可了解錯誤政策後果之嚴重性。若房價未能回歸常軌，連中產階級都買不起房子，此際提供對弱勢者彷如天文數字的貸款，使他們勉強可購屋，不啻要讓他們承擔高房價的後果。這樣的政策不要說救不了現在的弱勢者，還讓下一代也提早成為政策錯誤的犧牲品。

揠苗者也，非徒無益，而又害之【工商社論】2011-05-09

2011-05-09T23:45:00.000-07:00

揠苗者也，非徒無益，而又害之

工商時報【本報訊】

　孟子公孫丑上：「宋人有閔其苗之不長而揠之者，芒芒然歸，謂其人曰：今日病矣！予助苗長矣！其子趨而往視之，苗則槁矣。天下之不助苗長者寡矣。以為無益而舍之者，不耘苗者也；助之長者，揠苗者也，非徒無益，而又害之。」為落實馬英九總統「居住正義」的理念，行政院長吳敦義指示副院長陳冲召集跨部會協商，財政部、內政部、經建會等部會也積極配合，紛紛提出方案。雖然各部會用心良苦，但我們擔心若配套不足，或不能對症下藥，恐怕會使「居住正義」的各項方案，成為台灣版的「次級房貸」風暴之源。

　首先我們要指出，高房價才是「居住正義」不能落實的核心癥結。「奢侈稅」方案原本就是為了抑制炒房，因此以降低不動產需求為其主要策略。然而，近日各部會推出的各項方案，其中有些是屬於提高不動產需求的方案。兩者處理之對象雖有不同，但房仲業者及建商則認為從「奢侈稅」方案到各部會方案，對業者而言是「先搧耳光再給糖」。

　我們知道行政院的立意良好，且各部會所推出的方案，無論是「社會住宅」、「合宜住宅」或「現代住宅」等，都設有排富條款，目的在於照顧經濟弱勢者，以伸張「居住正義」。然而，除了「社會住宅」只租不售之外，不論「合宜住宅」或「現代住宅」都需由經濟弱勢者價購；資金來源之主要配套措施，則以內政部的「青年安心成家專案」、財政部的「青年安心成家貸款優惠專案」，以及華南銀行辦理的「公務人員築巢優利貸款」方案為主。前二者原先只能擇一辦理，已改為兩者可同時申辦（若為青年公務人員，是否可以三者都申辦？則未交代）。更進一步地，前二者之貸款期限可以延長為30年，以降低借款人每月的還本付息壓力。

　上述方案看似完備周全，但卻招致在野黨猛烈批判。以30年貸款期限而言，被批評為讓年輕人一輩子做屋奴；至於有關「合宜住宅」與「現代住宅」因需由經濟弱勢者價購，而由政府補貼房貸利息，則被在野黨批判為政府以納稅人血汗錢，間接幫助建商售屋，讓建商獲得利益。我們可以理解，在選舉將至，朝野激烈攻防的環境下，在野黨不但要監督執政黨的施政，更要雞蛋裡挑骨頭，以凸顯執政黨的不是。

　平心而論，如果未來優惠方案的執行，不是一成不變均設為30年，則在野黨批判優惠貸款使年輕人一輩子做屋奴就不見得有理。但如果銀行為消化浮濫資金，對於優惠方案貸款不嚴格審查，則政府以納稅人血汗錢補貼經濟弱勢者購屋，不但間接幫助建商，而且還增加銀行的授信風險。

　事實上，目前精華地區的地價仍顯著偏高，北部都會區的「房價所得比」也仍偏高，太積極推出低利優惠貸款，使資金浮濫的銀行業者，可能會「欣然」配合政策，以消化其爛頭寸。2008年的金融海嘯，原因雖多，但「次級房貸風暴」無論如何難脫其咎。美國「次級房貸」原本是信用或財力不佳以致無法從銀行取得正常房貸者，轉向不動產專業金融機構所獲得的貸款。如果這些不動產專業金融機構恪遵法令與行規，嚴格審查貸款人還款能力，不浮濫放款，即使次級房貸經過層層證券化包裝，也不致因貸款人還款困難而形成風暴，甚至導致滾雪球似的金融海嘯。

　台灣雖然沒有名義上的「次級房貸」，但太過於鼓勵經濟弱勢的年輕人去辦理房貸，在低利的誘因以及長時間寬限期的麻醉下，年輕人在寬限期內只要負擔些微利息，容易誤以為自己真的能負擔得起高價不動產。銀行在辦理授信時，應當不只看「房貸對房價比率」(Loan to Value)，對「房貸對所得比率」(Loan to Income)更應嚴格把關，否則會產生放款浮濫現象。未來一旦房價景氣反轉向下，年輕人若發現做一輩子屋奴，還清房貸本息後的房屋價值竟大幅縮水，就可能與美國次級房貸風暴時一般，萌生寧可倒帳也不願繼續還債的道德風險，而使銀行業者苦吞壞帳。

　要言之，馬總統「居住正義」的理念應予肯定，但我們認為要有更周詳的配套措施。實現「居住正義」，最重要的是使「房價所得比」降低，亦即需要降低房價或提高所得。提高所得方面有賴經濟持續成長及每人平均生產力的提升，降低房價方面則應提高房屋供給或降低房屋需求。由於土地資源有限，提高房屋供給宜以租稅（例如奢侈稅）及實價課稅等措施，使許多炒房大戶的空屋被逼出來，或者儘量讓規劃中的捷運出入口設在公有地附近，從而在公有地興建大量社會住宅，讓低收入者也享有便捷交通。至於各部會提出的低利優惠貸款，在目前高房價時期，並不合宜，甚至誘使銀行業者以配合政策為名，對經濟弱勢者浮濫授信，從而提高未來台灣版「次級房貸風暴」發生的可能性，不能不慎重考量。

居住正義的不正確處方【經濟日報╱社論】 2011.05.09

2011-05-09T23:40:00.000-07:00

居住正義的不正確處方

【經濟日報╱社論】 2011.05.09 01:45 am

政府為體現居住正義，已立法自6月1日起對炒作房地產牟取暴利的投機客課徵奢侈稅，但新稅制尚未上路，最近政府卻動作頻頻，經建會表示將推出由政府無償給予70年地上權的「現代住宅」方案，讓所得水準較低、名下沒有房子的民眾有能力購置住宅。行政院亦研商放寬購屋多元優惠措施，提高青年購屋貸款額度最高可達720萬元。此等措施讓社會感覺政府住屋政策雜亂無章，距離居住正義的理想反而漸行漸遠。

課徵奢侈稅主要目的是在抑制國內房市短線投機的假性需求，讓這兩年愈吹愈大的房市泡沫能逐漸獲得控制。由於國內不動產市場投機客比重高達四至五成，當政府下定決心推動奢侈稅政策後，自不免對房市造成急凍效應。近月來國內房市交易大幅減少，全體銀行新增不動產貸款亦開始萎縮，其中建築貸款從去年第四季759億元降至今年第一季384億元，近乎腰斬。雖然房價回落幅度尚屬有限，但房市朝健康方向調整的速度正逐漸加快。政府既然決心打炒房，理所當然應樂見房市的健康調整，沒有理由反其道而行。

經建會研擬賣屋不賣地的「現代住宅」構想，先從房價偏高的大台北地區做起，由政府釋出捷運末端公有土地，並無償提供最長70年的地上權，由政府設定「現代住宅」標準規格，開放給家庭收入在一定金額以下及名下沒有任何房子的民眾申購。由於土地是政府無償提供，建商只需負擔興建成本，自可有效抑制房價。

此一政策構想顯然是要提供新建住房的誘因，讓中低所得者買得起房子，也讓受打炒房影響的建商有屋可蓋。

但問題在於，國內餘屋高達百萬戶以上，住屋問題並非供給不足，而是假性需求過高，房價大幅偏離正常水準，導致年輕人及中低所得者買不起房子。現在房價離正常水準還有一大段差距，政府卻急於將有限的公有土地無償提供出來興建新的住宅，豈非治絲益棼。

更讓人一頭霧水的是，政府平價住宅政策琳琅滿目，過去已有執行多年的國宅政策；去年為五都選舉，內政部已推出政府出地出錢興建、只租不賣的「社會住宅」政策；營建署還有透過土地區段徵收興建「合宜（平價）住宅」的計畫。財政部國產局也有標售地上權為銀髮族、學生等蓋「公益住宅」的做法。

這些平價住宅政策，都是為了因應弱勢族群的住屋需求，但是，各種未經整合的住宅方案草率推出，畫大餅卻遲遲不能落實，反讓民眾對華而不實的住宅政策有愈來愈多的質疑。

最可議的是，政府在奢侈稅還未上路、打炒房效果尚未反映到高房價的關鍵時刻，居然大幅放寬青年購屋低利優惠房貸的限制，不僅取消貸款總額度2,000億元上限，而且准許財政部青年首購優惠可以搭配內政部青年安心成家專案，不再限二擇一，讓青年購屋最高可貸到720萬元。此一購屋優惠加碼措施，不僅意在放寬對房市的選擇性信用管制，而且無異於鼓勵青年跳入高房價的火坑。政府一手打炒房，另一手放寬優惠房貸，政策思維自相矛盾，政策效果自我抵銷，如此紊亂的政策作為，豈能讓人民信任政府？

我們必須提醒政府，居住正義必須建立在市場法則之上；政府的基本責任是在健全房市的運作，不讓投機買賣影響正常房價，剝奪人民居住的權利。當前國內房價的合理調整，是實現居住正義的必經途徑；在房價進行合理修正的過程中，出於選舉考量的加碼興建平價住宅及擴大青年優惠房貸措施，都不是健全房市的正確處方，也與居住正義的精神背道而馳，及早改弦易轍方是正辦。

住宅政策換湯不換藥【經濟日報╱張金鶚】

2011-05-06T00:16:00.000-07:00

住宅政策換湯不換藥【經濟日報╱張金鶚】

政府近期頻頻釋出各種住宅方案，試圖抑制房價飆漲、平息民怨，內政部規劃「合宜住宅」及「社會住宅」，財政部國產局提出「公益住宅」，經建會再加碼推動設定地上權出售的「現代住宅」方案。然而，這些住宅政策只是在名稱上打轉「換湯不換藥」，仍然停留在過去國民住宅的思維，恐無助解決民眾居住問題及實現「居住正義」。

不管是合宜住宅、社會住宅或現代住宅，最大的問題就是均未「對症下藥」，政府以供給面角度思考，根本無法解決高房價問題。因為，台灣的房屋市場並非供給不足，而是需求過熱，許多投資客將買賣房屋視為賺錢工具，導致空屋問題嚴重、但一般民眾仍買不起房子的扭曲現象。

奢侈稅剛發威就打到房市投機客要害，並即將於6月1日上路，經建會卻在此時推出現代住宅方案，振興房市意味濃厚，不禁令人懷疑政府是否在安撫建商，邏輯完全不通，而民眾對於政府究竟要「打房」或「護房」，也感到一頭霧水。

現代住宅或社會住宅毋寧只是「假議題」，無助於解決房市問題，台灣公有土地資源相當有限，頂多只能提供上千戶房屋，不像香港或新加坡的國土資源豐富，可以大量興建國宅。因此，政府如何有效運用資源將是核心關鍵。

筆者認為，政府應重視出租市場、進行稅制改革及金融授信緊縮等三大政策方向，才能有助於解決當前國內高房價及民眾居住問題。

首先，在出租市場方面，歐美地區租屋市場成熟，都會區租賃比重高達四成，目前國內空屋量龐大，估計至少超過上百萬，也具有潛力，政府應設法導引，使其釋出到房屋市場上，再以民間租屋公司或物業管理公司，協助房東及房客進行媒合，才能幫助大多數經濟或社會弱勢民眾，而非一味「蓋房」或「賣房」。

此外，政府要抑制房價，應從投資性需求著手，進行稅制公平改革，例如：買愈貴房子課愈多稅、土地房屋合併課稅、自用住宅稅率輕、第二戶以上非自用住宅稅率提高、採交易實價、資本利得課稅等方式。

在金融政策上也應有相應措施，政府應緊縮投機客的融資貸款，使其無利可圖，沒有銀彈炒作房市，自然可以解決房價飆漲問題。

政府的各項住宅政策缺乏中心思想及全盤規畫，以住宅法草案為例，其為我國的住宅基本法，應包含住宅補貼（租金及購屋補貼）、住宅市場（資訊透明）及住宅品質（居住安全及維護）等三大面向，目前內容卻過於狹隘僅偏重於社會住宅，恐將無助於健全國內房屋市場。

「居住正義」不能只是喊口號，政府應設法讓弱勢的人租得到房子、努力打拚的人買得到房子，讓年輕人有希望，保障全體民眾的基本居住需求和權益，而非蓋社會住宅或現代住宅幫助少數人，才算是真正的「居住正義」；奢侈稅效應將發酵，政府後續是否能有決心強力執行、發揮效果，將是最好檢驗。

（本文是由政大地政系教授張金鶚口述、記者楊毅採訪整理）

[聲明稿] 無頭蒼蠅般的住宅政策：「合宜住宅」與「現代住宅」毫無助於居住正義

2011-05-05T03:54:00.000-07:00

無殼蝸牛聯盟、社會住宅推動聯盟

面對高房價民怨，政府近來頻頻釋出各項政策方案，企圖彌補過去幾年縱容房地產飆漲所種下的反撲惡果。然而，我們卻發現政府的各項住宅政策並沒有核心理念與全盤規畫，內政部首先規劃「合宜住宅」與「社會住宅」，繼而財政部國產局推出已胎死腹中、設定地上權出租的「公益住宅」，今日經建會又推出設定地上權出售的「現代住宅」方案。除見各部會各吹各的調，經建會更明顯越俎代庖。興辦住宅本就不是經建會的強項，其在住宅政策上的角色職能，應是推行整體性的住宅政策、或協助內政部進行跨部會協調，而非為了拍總統馬屁，自行推出住宅方案。這種政策紛亂的現象，台灣民眾早就習以為常，是再一次的選舉前亂開支票。

目前內政部營建署所提「合宜住宅」以及經建會所提「現代住宅」，說穿了就是「國宅政策」的翻版，是一種不符合公平且無效的住宅補貼政策。以賣斷產權的「合宜住宅」為例，為了壓低成本，政府必須以較低價格將土地出售給建商，等同是賤價賣斷國有土地；而且目前規定五年後就可轉賣，表示短期之後，合宜住宅已與一般住宅無異。再以「現代住宅」來說，十幾年前台北市已推出了類似的「地上權國宅」，雖然此方案土地仍掌握在政府手中，但實際經驗多是民代結合當地居民，向政府施壓把產權買回。也就是說，政府目前推出的合宜住宅與現代住宅方案，早就有前例可循，最終的結果，都是入住者如同中了住宅樂透，對房價也一點都沒有撼動效果。因而在後來失去公益的性質，成為房地產炒作遊戲的一部分。

解決高房價與民眾居住問題，政府的政策方向應有兩大目標：(1) 抑制房價飆漲，讓一般民眾能以合理價格買屋或換屋；(2) 補助經濟與社會弱勢者解決基本的居住需求。

針對前述兩大目標，政府真正亟需推動的是：
1.儘速通過「住宅法」：住宅法在台灣蝸行了12年，至今仍未送入立法院審議；只有通過住宅法，才能讓政府在推行住宅政策或方案時有法源依據，不會如無頭蒼蠅般亂撞亂闖。
2.建立「不動產交易資訊公開」制度：目前包括「平均地權條例」、「地政士法」、「不動產經紀業管理條例」的部分條文修正草案，都預計在近期於立法院進行朝野協商。這幾個法案強制房地產交易需以實價登錄，並由政府一定程度公開房價資訊。透明化的房價資訊能遏止當今操弄房價的行為，使房地產市場往健全發展邁出一步。
3.強化「租金補貼」及興辦「社會住宅」，協助弱勢者居住：無論房價再怎麼被平抑，對於經濟與社會弱勢者來說，購屋仍是遙不可及的夢想。這群人必須透過政府的協助於市場上租屋、或居住於政府興辦的出租住宅，再依據不同的家戶所得給予適當補貼。待累積一定財產後，有機會進入購屋市場，而原本的住屋則留給下一批弱勢者，形成永續循環的公有住宅體系。
4.推動「不動產稅制改革」：在現有的房地產交易稅制基礎下，獲取暴利者，僅需繳納低額稅賦；相較之下，一般勞動所得者，卻人人都是誠實納稅。這種炒房卻「合法繳低稅」的現象等同變相鼓勵投機。因此，必須全面推動不動產稅制改革，才能真正抑制投機炒作，達到房價合理化的目標。

我們期待「居者適其屋」，也同意由政府興辦住宅方案，但最基本的原則，必須是「只租不售」的永續式利用。當今政府推出的住宅方案，顯然只是「騙取選票」與「協助房地產炒作」的工具。選舉年灑下一批樂透彩券來誘使選民買單，將使社會大眾對政府的住宅政策逐漸失去信任。

嚴正駁斥建商立委的扭曲發言-「不動產經紀業管理條例部分條文修正草案」與「住宅法草案」審議_100.4.27 聯盟聲明稿

2011-04-28T03:50:00.000-07:00

嚴正駁斥建商立委的扭曲發言

「不動產經紀業管理條例部分條文修正草案」與「住宅法草案」審議

社會住宅推動聯盟、無殼蝸牛聯盟

今 (4/28) 早立法院內政委員會審議《不動產經濟業管理條例》部分條文修正草案與《住宅法》草案，我們對於多數委員贊成「不動產交易資訊透明化」的共識感到欣慰；但同時，卻也發現以建商背景聞名的立委，用各種莫須有與錯誤的反對意見，來企圖阻撓不動產資訊透明化相關法案的審議。

首先，劉盛良立委指出「以實際交易價格來課徵土地增值稅，原本的平均地權條例將被廢掉；公告現值是我們好的制度，這也是台灣房地產能『欣欣向榮』的原因之一，不一定要依據國外實價的課稅方式」。他亦指出「有很多人認為在網路上公布門牌、姓名，擔心會受到威脅」，還有「條文修訂後，將來買賣時必須把錢交給不動產經紀人，等登記完成後，賣方才能把錢領回去」等等。

事實上，本次修法是《不動產經濟業管理條例》，與《平均地權條例》風馬牛不相及，何來「平均地權條例將被廢掉」。以及，本次修法重點是「不動產交易資訊透明」，昨日財政部長在回答立委質詢時也講明跟既有不動產交易課稅制度無關，何來「依據國外實價課稅的方式」。還有，修法條文內容明確說明不會揭露個人資訊或做為其他用途，何來「網路上公布門牌、姓名」而「受到威脅」。換言之，劉盛良立委所言，根本是扭曲事實、胡說八道，其極盡所能反對不動產資訊交易透明化的企圖，已在他建商背景及「台灣房地產能欣欣向榮」中表露無遺。

其次，張慶忠委員也以類似意見持反對態度。他認為這一系列修法所討論的實價登記機制，可藉由政府提供具有公信力的背書，反而為蓄意哄抬房價者開了一道後門。此論調完全邏輯不通，完全無須回應。同時他對於近來頻被社區反對的「社會住宅」，更誇大指出是「所有民眾反對」；並認為老年人住宅需求，要求內政部多設養老院即可，可見其對於民間到政府多年推動「去機構化」的概念一無所知。試問張慶忠委員，你難道不知道依據內政部所做民調，八成民眾支持社會住宅嗎？你難道不知道馬總統也是貴黨主席宣示要推動社會住宅嗎？對於這樣極度偏差與淺薄無知的發言，我們對他提出嚴正的譴責。

最後，我們再次聲明：「不動產交易資訊透明」是實現居住正義不可或缺之一環，因此，包括《不動產經紀業管理條例部分條文修正草案》、《平均地權條例部分條文修正草案》、《地政士法部分條文修正草案》，立法院朝野政黨應予以支持通過。《住宅法》是保障居住正義的根本大法，執政當局應依據其允諾「儘速」將法案送立法院審議。就此，我們民間團體將持續監督立法院的審議過程，並嚴正譴責所有在國會議事堂上的錯誤不實言論。

2011.4.27 新聞稿「居住正義」霧裡看花：實價登記及資訊公開速施行、住宅法速制定

2011-04-26T01:27:00.000-07:00

「居住正義」霧裡看花：
實價登記及資訊公開速施行、住宅法速制定
◆ 記者會預計出席團體：台灣勞工陣線、台北市不動產估價師公會、社會住宅推動聯盟、消基會房屋委員會、稅改聯盟、無殼蝸牛聯盟 (依筆劃序排列)
◆ 記者會預計出席立法委員：陳節如委員、賴士葆委員 (依筆劃序排列)

立法院內政委員會上週開始審議「平均地權條例」，本週一審議「地政士法」，並預計在週四 (4/28) 要審議及討論「不動產經紀業管理條例」及「住宅法」。我們認為前述這些法案均是攸關平抑房價及落實居住正義的最核心項目，皆要建立不動產交易的實價登記與資訊透明機制，並分別對房地產市場產業鏈結中的不同身分－地政士、仲介、代銷、或交易的權利人及義務人進行要求 (請參考附件)。因此，我們結合關心此議題的跨黨派立委及民間社團，透過本記者會共同提出我們的聲明。

打開居住正義之門的兩把鑰匙：房價資訊透明與住宅法
不動產資訊透明，是要讓一般購屋民眾也可以清楚、方便地查詢到房屋的歷次買賣時間與「真實」成交金額；這個在國外早就行之有年的制度，在台灣，卻掌握在財團、房仲業者與投機客的手中；由於交易市場資訊的不對稱，一般的購屋民眾只能任憑宰割。簡言之，詳實的交易資訊只是一個最卑微的正義要求，但在台灣卻被根深蒂固的投機炒作集團所綁架；不論是已經經過一讀的「平均地權條例部分條文修正草案」或「地政士法部分條文修正草案」，最終結果都是保留到朝野協商，若再加上部分財團立委的關說，其命運著實令人擔憂。

土地財團與其立委代言人以錯誤資訊恫嚇民眾，認為不動產交易資訊強制登錄會侵犯大眾的隱私權。然而，就算在極度注重個人隱私的國家，也不會以這個理由來反對不動產價格資訊透明。例如，在美國，每次的產權移轉，都必須向政府登記實際的交易價格，主管機關還會查核申報價格的虛實。在日本，從2003年開始也強制登錄不動產的成約價格。其他如韓國、香港、中國大陸、紐西蘭都有類似的規範，唯獨台灣在制度上仍極度落後。本次內政委員會一系列的修法，是突破這個制度障礙的絕佳機會。

然而，在行政院現行的修正草案中，僅要求經營仲介或代銷業務者以「區段化、去除門牌、地號、建號、交易者識別化登錄成交案件實際資訊」。試問行政院，每一筆不動產都是獨特的，要怎樣才能「區段化登錄」？合理的作法應是每筆資料詳實登錄，而後再依據個人資料保護法之相關規定，主管機關在隱匿個人資料後，再以適當方式加以呈現價格資訊。因此，在國外已有長期施行經驗、加上主管機關去除個人資料後，實價登記與公布交易資訊根本不會有侵犯隱私權之虞。

最後，無論房價如何被平抑，社會弱勢仍無法負擔最基本的住宅需求，這也是為什麼要以社會住宅與租金補貼設下最後一道救濟防線。然而，關乎其法源依據的「住宅法」仍躺在內政部；在住宅法正式通過前，推行社會住宅或租金補貼都會左支右絀。歐美先進國家的住宅法早就施行超過百年，相形之下，營建署、台北市、新北市大喊的五處社會住宅示範基地，就像是執政者舒緩民怨的選舉口號。在缺乏制度性的法源依據下，社會住宅推行將無法形成持續而穩定的政策，而僅淪為有一餐沒一餐之政治人物的選舉恩賜。

最後，我們再次呼籲：
房價資訊透明只是一個最卑微的正義要求；
住宅法是捍衛居住權的根本大法。

如果在民氣可用、部分有志立委支持之際，立院都無法通過關於實價登記機制的修正草案，那麼顯而易見的，先前馬總統提出的「居住正義」，恐怕都只是企圖愚鈍民眾心智的迷幻藥。

奢侈稅僅是實現居住正義的最低標準

2011-04-06T06:25:00.000-07:00

反貧困聯盟、勞工陣線、稅改聯盟、無殼蝸牛聯盟

對於立法院財政委員會於今日初審通過「特種貨物及勞務稅條例草案」，就條文內容來看必須說這只勉強符合最低標準，距離馬總統允諾要實現「居住正義」頂多只是踏出小小一步。就此，我們提出以下幾點看法與訴求：

針對預售屋 (第三條) 及農地 (第二條) 是否應列入奢侈稅課徵對象，財政部一再表示現有制度已足以抑制預售屋投機買賣及農地炒作，但這樣的說法卻與人民體認到的社會現實有很大差距。我們不斷看到都會區預售屋的房價往上堆疊，豪宅農舍的興建更從未停歇。財政部在今日委員會中應允未來將會應對預售屋的投機炒作提出具體方案，我們將持續監督它是否能實現承諾。
奢侈稅條例只是台灣房市問題的短期治標退燒藥，並無法醫治根本的病症。因此，必須同步開展整體住宅政策與相應措施的推動變革。這包括推動社會住宅興建、建立不動產資訊公開制度、儘速完成住宅法立法、以及進行土地房屋稅制的改革。
健全台灣住宅市場、保障國民居住人權，乃政府責無旁貸之責任。在大選將屆而高房價民怨未解之際，朝野政黨與政治人物實應體察時勢，將住宅政策列為國政方針大計並提出具體主張。因為我們相信，當居住正義淪為口號與芭樂票時，「人民的眼睛是雪亮」鐵律將會反映在選票的結果上！

100.4.5「奢侈稅從速從嚴，審法條全程監督」記者會採訪通知

2011-04-04T02:00:00.000-07:00

「奢侈稅從速從嚴，審法條全程監督」記者會採訪通知

日期：２０１１年４月5日（週二）上午１０：００～１０：３０

地點：立法院中興大樓103貴賓室 (台北市濟南路一段3-1號)

出席者（依筆劃序）：
文化大學景觀系教授楊重信、反貧困聯盟代表楊政諭
消基會房屋委員會召集人林旺根、勞工陣線秘書長孫友聯
稅改聯盟召集人王榮璋、無殼蝸牛聯盟發言人彭揚凱

(本記者會安排宣示行動畫面，平面媒體可安排攝影記者前來拍攝)

在高房價民怨的壓力下，立法院即將在明天 (４/６) 進行俗稱「奢侈稅」的「特種貨物與勞務銷售稅」草案審查。但在此時，房仲業者揚言動員從業人員至總統府前抗議，並已風聞建商私下遊說動作不斷，朝野部分立委對其東拉西扯、猛澆冷水，不禁讓人對本法案的前途憂心。對此，民間團體與學者特召開記者會，針對奢侈稅立法審查提出以下三點訴求：預售屋列為課徵對象、農地與農舍列為課徵對象、持有期間延長為三年，以強化本法案對於抑制房地產短期投機炒作之效力。聯盟並將全程監督奢侈稅在立院之審議過程，除緊盯眾所周知有「建商財團背景」立委的議場言行外，並即時公布所有對奢侈稅立法進行阻擋、打折扣的立法委員名單與朝野黨團的立場態度，讓民眾瞭解到底誰是不動產炒作集團的幫兇，並在年底立委選舉時用選票對他們制裁。

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本行動新聞聯絡人：（無殼蝸牛聯盟）林育如／0966-674-255 江尚書／0963-129-597
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【100.4.5新聞稿】奢侈稅從速從嚴，審法條全程監督

2011-04-04T00:58:00.000-07:00

奢侈稅從速從嚴，審法條全程監督

反貧困聯盟、消費者文教基金會、勞工陣線、稅改聯盟、無殼蝸牛聯盟

在高房價民怨的壓力下，俗稱「奢侈稅」的「特種貨物與勞務銷售稅」草案終於經政院拍板定案送立法院，並即將在明天（4月6日）開始審查。對此，民間團體與學者特召開記者會，針對奢侈稅立法審查提出以下看法與訴求。

首先，無需諱言，奢侈稅是政府面對大選將屆為緩解高房價民怨所提出的應急措施，目的是要抑制房地產短期投機炒作；但矛盾的是，卻又假設實施後仍有大量短期交易而可取得百億租稅收入。對此，我們的看法是，對於奢侈稅立法的討論，真正的重點是關注既有條文對於抑制房地產短期投機炒作方式是否有效？力度是否足夠？而不是浪擲精力在課稅收入、用途這類假議題。

其次，從近期房地產炒作明顯降溫現象可知奢侈稅基本方向是可行的，但我們也必需指出，目前行政院所提出的草案條文仍有疏漏不足之處，亟待於立法過程中進一步予以補正強化。說明如下：

1. 預售屋應列為課徵對象

目前草案僅規範成屋交易，並未將「預售屋」列入課徵對象，其結果將是奢侈稅實施後，房市投機炒作者會將資金全部轉往預售屋市場，藉由短期買賣炒作持續牟取暴利，使得整體房價的抑制將難收成效。因此，我們要求要將「預售屋」列入課徵對象，豈能因為建商財團財勢大於「三黃一劉」個體戶，就不敢面對處理預售屋短期買賣炒作的問題。

2. 農地與農舍也應列為課徵對象

另一個未被草案規範到的是農地與農舍，由於不在奢侈稅的課徵範圍，將使其成為投機客的替選投機炒作標的，使得近年來嚴重破壞台灣農村產業與景觀生態的「豪宅農舍」問題更變本加厲。近日在某些農地買賣廣告中，已寫出「免奢侈稅農地」的宣傳字樣。就此，我們要求也要將「農舍與農地」列入課徵對象，來兼顧社會公平與農地保育。

3. 持有期間應延長為三年

對照香港、新加坡打擊不動產短期炒作的作法，目前奢侈稅草案在課稅年限上明顯縮水，兩年的期限對於「口袋夠深」的投機客來說，撐一撐就過去了。因此，我們要求應將年限延長，最起碼要增加到三年，即房屋、土地持有期間在一年以內者，稅率為15%；一年至兩年間，稅率為10%；二年至三年間，稅率為5%。

最後，早在奢侈稅草案即將送立院審查之際，便已風聞建商私下遊說不斷，從媒體報導也的確看到朝野部分立委開始對其東拉西扯、猛澆冷水，不禁讓人對本法案的前途憂心。鑑於奢侈稅對於打擊炒作、平抑房價之必要，除呼籲朝野立委實應積極立法並從嚴審議外，我們在此宣布：將全程監督奢侈稅在立院審議過程，除緊盯眾所周知有「建商財團背景」立委的議場言行外，並即時公布所有對奢侈稅立法進行阻擋、打折扣的立法委員名單與朝野黨團的立場態度，讓民眾瞭解哪些立委、那個政黨是不動產炒作集團的共犯幫兇，在年底立委選舉時用選票對他們進行制裁。

【新聞聲明稿】只有奢侈稅嗎？土地與房屋稅制改革，不能再睡下去了！

2011-03-02T03:05:00.000-08:00

【新聞聲明稿】

只有奢侈稅嗎？
土地與房屋稅制改革，不能再睡下去了！

無殼蝸牛聯盟 100.3.2

明日財政部將召開「對特定貨物及勞務加徵特種銷售稅議題」座談會，已邀集產官學與會，依舊獨漏民間團體，且據聞業界已反彈聲浪並放話抗議，因此無殼蝸牛聯盟必須在此表達嚴正立場，要求政府必須要有進行稅制改革的決心。

財政部自去年4月提出「健全房屋市場方案」後，只見房價依舊持續飆漲，顯見所謂「健全」實乃「無效」。無效的關鍵在於，土地、房屋租稅制度的不公不義，才是不動產投機與房價飆漲的元兇，然執政當局卻始終不願意面對。此種長期的怠惰不作為，連監察院都看不下去，在上週剛出爐的調查報告中，詳細敘明現行包括土地增值稅、房屋交易所得稅的弊端，結果導致投機炒作者坐享暴利，然其所引發的高房價與所得分配兩極化之惡果則由全民承擔，這豈是號稱「庶民經濟」政府所為之事？

將近一年快過去了，在民怨持續高漲與選舉在即的壓力，現在又推出俗稱「奢侈稅」的「特種貨物與勞務銷售稅」草案，名義上要對兩年內非自用住宅不動產所有權移轉時按銷售價格分級課徵10~15％的奢侈稅，但實質上卻依舊迴避不合理的房屋、土地稅制的改革作為。就此，無殼蝸牛聯盟提出以下看法：

1. 「奢侈稅」是計畫針對兩年內非自用住宅不動產所有權移轉時按銷售價格分級課徵10~15％稅率，但不知政府如何掌握真實交易價格？再清楚不過的是，近年來民間團體倡議推動的不動產實價登記制度，卻一再遭受行政體系以諸多理由推託杯葛，試問，連實價登記都不敢、不願意做，要如何讓我們相信可以依實價課徵奢侈稅。

2. 課徵奢侈稅須經立法院立法通過，姑且不論是否如外界所言「立委都是財團建商代言人」，但就冗長的行政程序，能否於本會期送進立法院進行審查，還得非常努力；若拖至下次的「選舉會期」，立委紛紛回鄉選舉，法案只能遭擱置，本屆立委改選後法案又得送回行政院。因此想要在今年七月開始課徵「奢侈稅」，空包彈的機率非常高，如不想讓民眾失望，完全得看執政者的推動決心，更要避免法案的拖延，不使選舉讓政策有所扭曲。

3. 明日財政部將針對奢侈稅召開座談會，一如往常，必然都會邀請土地房價炒作最大利益者--建商財團--與會，且必定忽略聽取消費者團體、勞工團體、民間弱勢團體，乃至一般民眾的聲音！對於這些既得利益者，已可預期明日他們的反對抵制，因為他們已經透過媒體放話威脅了！近期似因奢侈稅議題，使房市有些緊張，但事實是整體大環境的問題，股市下跌、油價上漲、通貨膨脹等因素影響，而非在於課徵奢侈稅，所以政府必須堅持做該做的事。房市要真正走向「健全」，這場硬仗必須要打、重責必須要扛，政府千萬不可迴避。

最後，本聯盟針對「奢侈稅」向政府當局提出以下訴求：

1. 於「奢侈稅」推動的立場必須堅定，不可一遇財團建商反對便退卻。
2. 於「奢侈稅」立法必須有決心，應儘速送進立院並列為最優先法案，本屆立委任期應當通過。
3. 立即著手針對土地增值稅與房屋交易所得稅等稅制進行改革，及配合不動產交易價格資訊的透明化，才可真正符合社會的公平正義。

[直播] 「都更系列」求人不如求己：談居民自力更新（三）

2010-10-18T23:23:00.000-07:00

本集題目：「都更系列」求人不如求己：談居民自力更新
節目主持人：彭揚凱（都市改革組織理事）
來賓：陳仁達(青田開發管理顧問)
時間：10月19日（二）pm5:00-5:40

討論題綱：

一、不想再被建商騙：開始了解自力更新

二、好處與壞處：成功與失敗案例

三、自力更新標準程序

四、自力更新的成功祕訣

[直播] 「都更系列」十年大樓也更新：由必要合理看都更（二）

2010-09-28T00:44:00.000-07:00

本集題目：「都更系列」十年大樓也更新：由必要合理看都更
節目主持人：彭揚凱（都市改革組織理事）
來賓：蔡志揚(律州聯合法律事務所律師)
時間：9月28日（二）pm5:00-5:40

討論題綱：
一、都市更新常見的法律爭議有哪些？
二、十年房也要更新？「多數決」就是都更？ (案例)
三、民眾如何在都市更新過程中保障自己的權益
四、由法律觀點對現行都市更新相關法條的評議

台北市國有地“蠢蠢欲售”抗議行動記者會新聞稿990924

2010-09-23T21:04:00.000-07:00

無殼蝸牛聯盟新聞稿990924

台北市國有地“蠢蠢欲售”
捍衛國家資產、體現公眾利益

針對今天(2010.09.24)下午，財政部邀集「產、官、學」研商「臺北市精華地區國有土地標售作業是否持續暫緩辦理」一事。無殼蝸牛聯盟認為，財政部召開這樣的會議，意圖是「司馬昭之心路人皆知」，就是要推翻今年三月停止標售國有土地的政策，就此我們必須提出嚴正的抗議！

據我們了解，本次會議政府方面的定調是，將目前民間標地、房價持續飆高等現象，歸咎為因停標國有地造成土地供給減少，意圖導出向停標國有地無助於房價抑制的謬論。就此，無殼蝸牛聯盟以及相關發起團體回應如下：
1.目前央行大力控管土建融資，說穿了就是不希望建商囤地養地，因為會導致未來的金融問題。而國產局急著賣地，擺明就是和央行唱反調，也會增加未來土建融資違約的壓力。政府的政策豈能相互矛盾！

2.所謂停售國有地造成土地供給減少，所以地價才會上漲，根本是誤導視聽。真實的狀況是建商手頭上的土地存量多的很，請財政部對上市櫃建商手中土地存貨進行清查就可以知道。報載光遠雄建設與聯邦建設在新莊副都心就擁有超過3萬坪建地，建商囤積土地與炒作土地的企圖不減，政府豈能隨之起舞！

3.又台北市500坪以下的國有土地有一千多筆，面積合計超過17公頃，土地公告現值高達193億，其中有許多是位於精華地區、面積百坪以上的精華用地，應優先用於應優先用於各種符合公眾利益之公共用途，例如市府推動「台北好好看」將60餘處國有土地簡易綠化，但花博辦完後就可能被標售，為何不能就此變成永久綠地。又台北市極度缺乏公有出租住宅（社會住宅）照顧弱勢族群，為何不運用這些國有土地用來興建。

4.國有土地對於政府與人民來說，是珍貴的土地資源，必須永續經營利用，早有學者專家多次建言，從政府財政長遠角度來看，以一次性標售消耗模式是愚蠢至極，乃標準敗家子模式。

5.再者我們要問，為何政府每次召開這種攸關土地、房價的會議，財團建商永遠是坐上嘉賓，而無殼蝸牛與所有關心抗議高房價的民間團體則永遠被摒於門外，這是哪一種的「庶民經濟」嗎？是哪一種的「苦民所苦」？

最後，我們重申財政部及國有財產局，就國有土地之運用，必須是「捍衛國家資產、體現公眾利益」，而不是屈就財團與土地開發商的私利。無殼蝸牛聯盟在此提出具體要求：請財政部公布台北市國有土地清單，讓資訊完全公開透明，讓每個台北市民知道你家附近有哪些是國有土地，讓社區來評斷它們是想要建商囤地養豪宅，還是希望這些國有土地可以變成各種提昇城市生活品質的設施。

台北市國有地”蠢蠢欲售”!抗議行動記者會採訪通知

2010-09-23T18:55:00.000-07:00

採訪通知--蝸牛聯盟．抗議高房價-籲停止標售國有地

台北市國有地”蠢蠢欲售”!
不要讓國家土地成為財團豪宅建地
抗議行動記者會

１３：３０記者會緣由及介紹與會代表５分鐘
１３：３５聯盟團體代表發言１５分鐘
１３：５０媒體時間１０分鐘
日期：２０１０年９月２４日（本週五）下午１３：３０～１４：００
地點：財政部國有財產局前棟／台北市大安區光復南路148號
主辦單位：無殼蝸牛聯盟及各加盟社團

本週五(9/24)下午2點財政部將邀集「產、官、學」共同研商「臺北市精華地區國有土地標售作業是否持續暫緩辦理」。名義上，這是今年三月政府在各方撻伐下宣佈暫停標售國有土地半年的再次檢討，但實際上，這也將是台北市國有土地再次「蠢蠢欲售」的風向球！

據了解，本次會議政府方面的定調是，將目前民間標地、房價持續飆高等現象，歸咎停標國有地造成土地供給減少，意圖導出向停標國有地無助於房價抑制的謬論。這是我們完全不能接受的！

以及，我們要抗議為何這樣的會議每次建商都能參與，而抗議高房價與國土標售的民間團體就永遠被摒於門外。因此，無殼蝸牛聯盟及各個加盟社團將在明天下午13:30至國產局大門口抗議。反對國有土地再次標售，不要讓國家土地成為財團的豪宅建地。

[直播] 「都更系列」我家門前有高樓：從都市環境看都更（一）

2010-09-21T00:58:00.000-07:00

當民眾因自家房子要都更，平房變高樓而開心時，居住在矮房的民眾，心情可是很複雜，面對房子前面多了一棟高樓，當陽光被擋住時，誰來關心他們的權利？都更究竟是建築的更新，還是環境品質的更新？

本週我們邀請到張維修 (台大城鄉所博士候選人)，談論「我家門前有高樓：從都市環境看都更」，將以麗水街都更案及殷海光故居都更爭議作為討論主題。

歡迎大家一起收看、收聽。

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本節目也開放網友一起加入線上討論，主持人會現場替各位提問！

[直播] 「都更系列」誰是釘子戶？從權益保障看都市更新

2010-09-14T00:08:00.000-07:00

今年台北市除了花博，跟市民緊緊相關最夯的話題，就是都市更新！政府祭出「容積加兩倍，舊屋免費換新屋，還附帶停車位唷」的好康，未來市民打招呼的方式不再只是吃飽沒，而會變成：「你家被都更了沒？」只是這場全民運動背後的龐大利益，所造成的社會亂象不是政府幾場說明會可以解釋的。本周開始都市改革派將進行一系列的都更報導，第一單元請到「台灣都市更興市更新公正促進協會」，同時也是「台灣都市更新受害者聯盟」的發起人彭龍三先生，來現身說法北市府絕不會透露的都市更新，歡迎各位網友加入討論。

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幸福加油站都市改革派

本集題目：「都更系列」誰是釘子戶？從權益保障看都市更新

節目主持人：彭揚凱（都市改革組織理事）

來賓：彭龍三 (台灣都市更新公正促進協會)

時間：9月14日（二）pm5:00-5:40

討論題綱：

一、關於「台灣都市更新公正促進協會」：介紹「台灣都市更新公正促進協會」成立背景行動的概念與關懷

二、關於都市更新推動的問題：就協會觀察簡要概述目前推動都市更新所造成的不公平問題有哪些？

三、關於「釘子戶」污名化現象：針對不同意更新者被指稱「釘子戶」，以及政府強力排除作法妥適與否？問題何在？

四、關於協會未來行動（抵抗）的可能

[直播] 再見竹籬笆？談眷村改建與保存

2010-09-07T01:20:00.000-07:00

眷村可能讓長輩們有不少回憶，甚至有以眷村生活為題材的電視劇，到底台灣眷村發展的脈絡如何？現今政府對眷村改建政策概況有什麼問題嗎？眷村是否有保存的意義與可能呢？

Newtalk「幸福加油站－都市改革派」邀請到文史工作者黃洛斐，聊聊眷村的改建與保存，也進一步地從住宅政策的角度評析眷村改建。歡迎網友加入討論。

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節目主持人：彭揚凱（都市改革組織理事）
來賓：黃洛斐 (文史工作者)
時間：9月7日（二）pm5:00-5:40

討論題綱：

一、台灣眷村脈絡沿革

二、說明眷村改建政策概況與問題

三、眷村保存的意義與可能

四、小結：從住宅政策角度評析眷村改建

[直播] 社福也要BOT？從廣慈博愛院談起

2010-08-30T20:04:00.001-07:00

市政府聲稱廣慈BOT案為社福BOT案，號稱未來會成為老人照護機構的中心，但是在BOT的商業模式下，最後是不是只有經濟基礎的人才能夠得到安養，而最該受到社福機構照顧的人又該被安置在哪裡？今(31)日「幸福加油站－都市改革派」邀請綠黨召集人潘翰聲來和網友聊聊本案凸顯哪些不合理？社福也需要BOT嗎？歡迎網友加入討論。

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討論題綱：

一、簡要廣慈博愛院BOT案

二、本案凸顯了哪些不合理問題？

三、省思：社會福利也要BOT嗎？

[直播] 居無定所：談貧窮化社會的居住問題

2010-08-23T12:59:00.000-07:00

無殼蝸牛聯盟在新頭殼「幸福加油站」平台開設的「都市改革派」直播節目，已經進入第五集，本週二下午五點，我們將邀請到台灣當代漂泊協會的兩位特別來賓，探討台灣社會因經濟不景氣等因素，落入貧窮線之人數激增，而日益嚴重的「非典型居住」問題。

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節目主持人：彭揚凱（都市改革組織理事）

來賓：郭盈靖（台灣當代漂泊協會）
李宛真（台灣當代漂泊協會）

時間：8月24日（二）pm5:00-5:40

節目主要內容：

一、關於貧窮化社會：對於現今貧窮化社會（都市貧窮、兩極化）的觀察

二、關於「當代漂泊」：介紹「當代漂泊」行動的概念與關懷

三、關於「弱勢居住」：從過程中觀察到當下弱勢居住的問題與困境為何

四、關於未來行動（抵抗）可能

延伸閱讀：
台灣當代漂泊協會Facebook
台灣當代漂泊協會部落格

北市府沒說清的都市更新（張維修）

2010-08-19T00:53:00.000-07:00

今年八月起跑的「容積加兩倍，舊屋免費換新屋，附帶停車位」台北市都市更新政策，其他各縣市也準備跟進放寬容積率。北市府為此舉辦幾十場政策說明會，前所未見，而且兩黨市長候選人對此政策難得意見一致，許多議員候選人甚至將都更列為免費諮詢的選民服務項目，都更已成為全民運動。然而，容積獎勵所帶動的都市更新真能帶領我們邁向美麗新世界嗎？

北市府說，為了保證四、五層樓的地主可以一坪換一坪，所以容積要兩倍。但是，我們都知道容積是都市空間的發展權，也是全民的公共財，都市發展權的物質基礎是公共設施的服務水平與環境品質。因此，在國外，容積獎勵是用在少數特定地區，是引導城市發展，實現城市願景的重要機制而必須謹慎使用；在台灣，容積獎勵卻是市政府和建商的廉價印鈔機，淪為財務平衡工具。尤其這種全市性的容積獎勵，只會在更新前後價差比最高的地方才有可能實現；而缺乏發展動力、老舊、需要再發展的社區，其容積往往不是不足，而是用不完，因此，在市場的邏輯下，將導致城市內部不均等的地區發展持續惡化。

應有公平分配機制

其次，若要放棄容積率管制，走向開發許可制，那麼相對的資訊公開透明、公民參與審議的法令機制在哪裡？現階段公共設施服務水準是否已經完備？舉例來說，連台北市最精華地區師大旁的錦安里，下水道建設尚未全面覆蓋，更遑論其他。容積增加居住密度提高，豪宅可以獨善其身，但是周邊公共設施及環境品質勢必下降。

房價高漲讓無住屋者苦不堪言，出生率屢創新低，近五年台北市新生入學人口減少6000人，十年內十幾所學校可能面臨裁撤的命運，在少子化的社會趨勢下，以容積獎勵帶動的豪宅化與房價差為目標的都市更新，即使增加住宅單元的供給也將是富人炒房者的遊戲，不會出現一般市民的可負擔住宅。況且，短線炒作的四、五層樓公寓更新要兩倍容積，那麼將來七、八層樓公寓豈不需要五倍、七倍？台灣的環境與生活品質是否還能承擔發展掛帥思維主導下的創造性破壞？

都更成為全民運動，許多案例已經出現老鄰居們互相猜疑，本來預期得以改善實質環境，沒想到卻瓦解了慢慢營造形成的社區，左鄰右舍變成捍衛個人利益的私有產權代表人，城市不再屬於廣泛意義的市民，承租戶的居住權無人聞問，更別提底層弱勢該往哪去？古云：「居陋室不改其志」，今天卻因為不參加都更而可能戴上釘子戶的帽子。

其實，許多市民也不是不願改善自己的居住環境，而是痛恨政府施政總向建商和財團利益傾斜。如果，房地產市場的改革方案，永遠在行政院長與建商的咖啡午茶之間打太極往來，那麼「一坪換一坪，免費換新屋，還附帶停車位」，不過是「實坪換虛坪，房間換雨遮，土地持分換建商利潤」。我們真正期待的都市再發展須要有信任的基礎和公平分配機制，而不是不斷提高倍數的容積獎勵，也希望都更的目標在於市民可以參與城市未來發展，共同建構文化、生態、歷史和記憶的生活價值，而不是訴諸房地產價值倍增的誘惑。

(作者為台灣大學城鄉所博士候選人、無殼蝸牛聯盟政策研究員)

[直播] 自力造屋不是夢？

2010-08-17T01:18:00.000-07:00

自力造屋是種靠自己的力量，透過社區內部意見整合，打造家園的方式，究竟自力造屋在台灣有沒有可行性？今天（17日）下午五點，OURs將透過newtalk「幸福加油站－都市改革派」節目平台，邀請都市原住民後援會于欣可來到現場，以溪洲案例分享經驗。

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主持人：彭揚凱

來賓：于欣可（都市原住民後援會成員）

時間：8月17日下午5:00-5:40

本集節目討論內容

一、關於自力造屋：何謂自力造屋？國外（日本）的經驗與案例。

二、溪洲案例：溪洲部落居民自力造屋的來由，以及部落自力造屋方案的概要介紹。

三、從溪洲經驗，看自力造屋在台灣的可行性？

[直播] 從都市原住民拆遷抗爭省思土地與住宅問題

2010-08-05T03:42:00.000-07:00

今（10）日下午四點，無殼蝸牛聯盟在新頭殼「幸福加油站」平台，邀請到三鶯部落自救會顧問江一豪先生，從近年來頻繁發生的都市原住民拆遷、抗爭，省思台灣的土地與住宅政策出了哪些問題？

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主持人：都市改革組織彭揚凱
來賓：江一豪（三鶯部落自救會顧問）

播出時間：8月10日（二）下午4:00-4:40

* 台北都會區都市原住民聚落的形成背景與概況？
* 爭議的關鍵？過去多次被拆遷的經驗？
* 組織與抗爭經驗及階段性成果
* 三鶯部落的訴求為何?
* 三鶯部落經驗對當前土地與住宅問題的省思

[直播] 從虛坪灌水爭議談消費者的買屋權益

2010-08-02T03:17:00.000-07:00

窗台上的雨遮列入房屋計價合理否？行政院長吳敦義曾公開表示，雨遮一坪要5、60萬像土匪搶錢，不過這項措施卻引起建商反彈聲浪，並抱怨雨遮成本也得算進去。根據消基會的申訴案件，房屋公共設施虛坪比，從1982年的10％以下，增加至現今50％之多。

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節目主持人：彭揚凱（都市改革組織理事）

來賓：黃鈺生（消費者文教基金會秘書長）

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一、關於雨遮、屋簷的爭議：

釐清實坪與虛坪的概念有何區別？而目前虛坪（例如雨遮）的登記，又存在著哪些不盡合理的現象？合理的作法應該如何？先前政府單位與學者專家、民間團體針對這個問題多次開會討論，是否達成了什麼共識？而政府針對坪數登記的政策，又為何如此反覆無常？做為一般大眾的我們，要怎麼辦？

二、關於實價登記問題：

目前不動產交易登記，有哪些怪現象存在？這些怪現象，又會導致哪些問題弊端？究竟交易實價登記的內涵為何？它又有什麼好處？而實價登記是否真有可能導致傳聞中房市崩盤、加稅、個人隱私等問題？藉由本節目討論，我們將為觀眾澄清目前普遍存在的，對於不動產實價登記的誤解與迷思。

究竟，推動實價登記的阻礙為何？又是哪些人不願意不動產以實價登記？而他們反對的理由是什麼？

三、後續展望

針對虛坪灌水爭議，消基會後續推動努力的方向是什麼？

2010.7.17 反迫遷論壇影像記錄

2010-07-28T23:25:00.000-07:00

現場照片記錄：PICASA相簿

[直播] 台北居，大不易－－無殼蝸牛運動20年

2010-07-26T00:28:00.000-07:00

無殼蝸牛聯盟在新頭殼平台上所開設的節目「都市改革派」，明天（27日）下午四點將播出第3集，這次的主題是回顧無殼蝸牛運動這二十年來的歷程，以及探討無殼蝸牛運動對台灣社會或住宅政策，發揮了什麼樣的作用？歡迎關心台灣住居人權的朋友屆時在本文頁面或新頭殼直播頁面觀賞。

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主題：台北居、大不易--無殼蝸牛運動20年

來賓：呂秉怡（崔媽媽基金會秘書長）

節目內容預告：

一、無殼蝸牛運動的歷史回顧
* 1989年當時的時空背景：台灣整體社會氛圍與房價狀況
* 無殼蝸牛運動如何點燃與，其聲勢又是如何形成
* 當時政府的反應，與後續對應
* 運動後的延續：從崔媽媽基金會的長期投入，到第二次無殼蝸牛運動的發起

二、評估：無殼蝸牛運動
* 無殼蝸牛運動，對於政府住宅政策產生了何種影響？
* 無殼蝸牛運動對於台灣社會有何啟發之處？
* 最後，對於無殼蝸牛運動本身，至今二十年的檢討

三、無殼蝸牛運動未來推動的方向
* 為何夜宿忠孝東路20年後，無殼蝸牛聯盟要再次倡議？
* 聯盟與運動接下來的主要推動目標與方向為何？

[直播] 大庇天下寒士俱歡顏—社會住宅的重要與推動願景

2010-07-19T02:19:00.000-07:00

明天（7/20）下午四點，無殼蝸牛聯盟將在新頭殼「幸福加油站」節目開講，這次節目的主題，是聯盟對社會住宅的想像與願景，歡迎關心台灣居住問題的朋友屆時上線參與討論，或者於本站或新頭殼節目直播頁面收看。

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主持人：彭揚凱（都市改革組織常務理事）
來賓：陳美玲（社會住宅推動聯盟共同發起人）

與談題綱：

一、社會住宅內涵

* 社會住宅是什麼？（說明社會住宅的界定）
* 為什麼需要有社會住宅？目的是什麼？照顧的對象是哪些？有了社會住宅對國家的好處是什麼？
* 社會住宅是理想還是真的可行的？國外推動落實的經驗成果是怎樣？相對台灣的狀況是怎樣？

二、社會住宅的推動

* 落實於住宅法立法（說明住宅法裡邊跟社會住宅有關的內容概要）
* 台灣（台北）需要多少社會住宅？（一個短中長期目標）
* 政府能夠負擔嗎？做的到嗎？（土地、錢等）
* 會不會跟國宅一樣品質不好？有集中化、標籤化問題？怎樣經營管理？

三、社會住宅推動聯盟接下來的努力方向

* 敬請期待！

[直播] 無殼蝸牛聯盟：高房價問題有多嚴重？

2010-07-12T23:25:00.000-07:00

今天（7/13）下午四點，無殼蝸牛聯盟將在新頭殼「幸福加油站」節目開講，探討台灣的高房價問題，到底有多嚴重？歡迎關心台灣居住問題的朋友屆時上線參與討論。

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台灣南北房價差距大，談到高房價問題，許多人都會以台北市房屋自有率85％，作為房屋需求率不高的論據；但房價依舊直直升，今天我們將討論：房價是否會泡沫化？當然，當前的住宅問題絕不僅只有高房價一端，玄奘大學花敬群教授將為大家作深入剖析。

主持人：
彭揚凱都市改革組織常務理事

與談來賓：
花敬群玄奘大學財務金融系副教授

[無殼蝸牛] 論壇訊息：反迫遷論壇

2010-07-09T02:33:00.000-07:00

反迫遷論壇邀請：從資本空間到人民的空間

一、時間：
2010年7月17日（六）下午13:00~17:00

二、地點：
新店碧潭活動中心(台北縣新店市新店路207號3樓) 捷運新店站步行約3分鐘

三、主辦單位：
人民火大行動聯盟、三鶯部落自救會、日日春關懷互助協會、無殼蝸牛聯盟

四、說明：

法律條文中四平八穩的文字，不代表公平正義的實現。

環顧台灣的都市更新過程，相較於教科書及法律定義下的真實現況，我們看到，以促進都市機能為名的更新過程，往往是以迫遷城市中較弱勢居民為代價，而後由建商及各種開發商收割都市擴張過程中的豐厚利潤。

台灣都市正形的歷程中，讓許多社會經濟弱勢群體不僅面臨殘破的居住權，諸多為了滿足中產階級生活品味、建商財團開發利益的公共政策 ──例如粗暴的「都市更新條例」、強勢拆除「違建戶」、水岸景觀及自行車道...，更是以踐踏基層人民居住權為代價，強行推動。

都市更新不是理性、中性的名詞，都市擴張過程，是場不折不扣地開發資源重分配，以及弱勢居民與開發利益的血淚鬥爭。來自公權力與建商財團的拆除行動，背後的共同驅力正是開發土地、獲取超額利潤，並以基層人民的迫遷、社會排除作為代價。

土地，不該只是商品。任何生長於這塊土地上的人們，都應有安居而不受迫遷的權利。都市更新的受災戶、河岸的都市原住民、捷運工程沿線的原住戶、遭社會排除的弱勢居民...，我們共同擁有的是居無定所、無法安榻的經驗與感受。但也正是這樣的共同體驗，讓我們有機會成為反對以土地商品化為前提的，都新更新／擴張運動。

反迫遷論壇在此邀請諸位，將你們目前面對迫遷政策的真實處境，以及所思所想，帶到論壇裡來，讓散落在各處的你我，藉此機會相互結識，並共思集體參與反迫遷運動的方法，共同爭取合法居住權的可能。

五、論壇流程：主持人：何東洪輔仁大學心理系副教授

13:00—13:10 報到
13:10—13:30 主辦單位介紹與會者介紹
13:30—14:50 論壇主題一：誰的都市？為誰更新？
1. 報告人1：張維修台大建築與城鄉研究所博士候選人
2. 報告人2：蔡培慧世新大學社會發展研究所助理教授
3. 三鶯部落自救會反迫遷自力造屋經驗報告
4. 交流與對話

14:50—15:00 休息時間
15:00—16:00 論壇主題二：多元共存不是口號！剷平拉皮≠更新
1. 報告人：戴伯芬輔仁大學社會系副教授
2. 日日春協會萬華田野經驗報告：李玉菁
3. 交流與對話

16:00—16:10 休息時間
16:10─17:00 綜合討論與結論
1. 是誰將成為被驅趕者？
2. 是誰在驅趕土地的主人？
3. 找出屬於人民的空間！

聯絡人：江一豪0916326383、陳星喬0975065706
報名表下載：請按我
報名回傳e-mail：nobnog@gmail.com

[社會住宅] 市場外的居住方案

2010-07-04T19:32:00.000-07:00

2010-07-05 中國時報【林克叡、張立本】

高房價的議題還在吵，包括五都候選人在內的主導性輿論，又將目光轉向了都市更新。在沒有釐清「住的權利」及可能性的狀況下，這兩個不同內涵的概念會以什麼樣的方式關連起來、產生什麼影響，需要我們嚴格關注。

我們首先要指出，公部門績效不彰的問題雖待解決，但市場與社會卻是兩回事。國宅停建沒幾年，中央政府轉而鼓勵建商興建廉價住宅，顯見居住問題從未冷卻，但是鮮少有人知道，捷運沿線的土地幾乎都是原本的國宅預定地，所謂依循「健全市場」提出的捷運住宅方案，主要意義在於政府逃避公共責任。

一九七○年代的舊金山市政府也曾為了降低公共支出，以都市更新的口號，將名為「國際旅社」的單身老人低收入出租住宅售予建商。灣區的民間組織為此發動數萬人的和平示威。值得注意的是，該案歷經三十餘年、數度轉手都無法動工，幾年前轉入教會名下，與社區協商興建學校、讓回半數土地為出租住宅，終於替城市進步跨出大步。

住宅NGO是弱勢者市中心居住權的主要推手。美國聯邦向來有「付得起」住房政策（affordable housing），讓符合資格者的居住支出維持在總收入三分之一以內，但在弱肉強食的地產環境裡作用有限。「國際旅社」事件後，舊金山地方政府以財務擔保、制度革新，支持非營利團體逐步成立、累積物業。

弱勢照護有其合理性，支持非營利組織，並沒有侵犯開發商的權利。住宅協會同樣的競標方式與開發商抗衡，因為意不在獲利，故頗有成效地幫助政府發揮公共職責，供應更人性化的選擇。如今較具規模的，旗下戶數可達五千戶且多在市中心，相較下，北市現存公有的低收入平價住宅都建於七○年代，總量不過兩千，卻持續減少或外移。

美西的例子讓我們看到底層有權住在高價房價區，舊金山的住宅協會是市場之外的居住方案，充分表現城市物質建設來自於社會集體創造亦必須要公平共享。我們更須要求政府落實其公共性，因為市場的邏輯是競爭，為了獲利就不可能達到均衡，然而政府則必須符合社會要求公平的普遍意識。

以荷蘭為例，「社會住宅（social housing）」並非補貼弱勢，它就是整體住宅政策。以阿姆斯特丹來說，數百年歷史的非營利「社會住宅」組織所擁有的出租住宅，佔全市住宅總供給量的半數，靠的就是有效規畫、計畫。

台灣政府篤信「幫助個人進入住宅市場」，卻沒有看見立論的自我矛盾。個人的居住需求向來是多元的，社會需求有動態變化，但這與市場利益導向「創造的需求」是兩回事。「市場」從來不是自我運行的孤立體系，任何影響地價的因素，舉凡區位、交通建設乃至於公園、學校、下水道、令人討厭的變電所，都有政府因素隱含其中。

阿姆斯特丹例子裡，政府維持各區之間公共服務的基本平等，以及區內的住宅等級混合規畫，在達到基本生活水準前提下，穩定甚且幫助住宅產業的多元創造。我們也見到，荷蘭理解低地國的土地狹小與天災危機的公共管理必要，因此都市更新、容積獎勵，著眼「都市」集體生活創造，絕非獎勵「個別建築地盤」自昇品質。這樣前提下，公共的回歸公共，中產階級與弱勢才有基本生活水準，豪宅也才真正是有錢人的房子，而非彌補政府無能的使用者付費。

在我們以上舉的兩個城市裡，房地市場比台灣還盛行，但由於政府發揮了國家做為現代社會公共倫理、制度依歸的「德」的職責，更有效的同時保障不同階層的居住者。這兩個城市能給台灣什麼啟示？

（作者為台灣大學社會住宅研究中心召委）

都市更新非特效藥

2010-06-24T23:50:00.000-07:00

2010-06-25 中國時報【漢寶德】

近來市民所關心的議題似乎是都市更新。在五都選舉逐漸加溫的今天，「都更」勢將成為政治的爭論焦點。究竟政府在大力推動的都市更新對市民有利還是不利呢？實在有釐清的必要。

簡單的了解所謂「都更」，就是市內四、五層超過三十年的老屋，如能得到在面積二千平方公尺以上的街廓內足夠的住戶同意，就可以商請拆除，興建新式大樓。為了鼓勵建商投資，市民積極參與，市政府可給予加倍的容積獎勵，因此原住戶除了可以一坪換一坪住進新式電梯大廈的住宅外，建商也可利用增加的容積賺錢，當然包含他為住戶新建所付出的費用。

自表面看來，這是一種三贏的策略，可以解決都市老舊市區的品質低落問題。一方面，政府不必花錢，頂多出一點獎勵性的費用，就可以把市區景觀改造。經過更新的過程，若干年後，台北市就會逐漸成為趕上世界潮流的現代化城市，不再被視為落後。台北市雜亂無章的景觀，如招牌、鐵窗等，可以一舉而清掃乾淨，成為使市民感到驕傲的居住環境。另方面，市民不必花錢，自破敗舊屋的住戶，住進光鮮亮麗的豪廈之中，與高收入的外來者住在一起，原是夢想而得不到的。第三方面，不用說，建商利用這個機會在都市的核心地區取得土地，建造的面積有一半可以高價出售，獲利自不待言。既有利可圖，建商會擴大投資，對都市經濟的成長也大有利益。

可是為甚麼學界的反應不佳呢？

學界的反應大體是以下幾點：第一，這是便宜了建商。政府把容積這種公共財輕易的交給財團，讓他們進行更新的開發，實在太便宜他們了。第二，看上去對市民有利，但卻因更新把都市住宅的售價成倍的抬高了。原住人固然有高級房子住，但等待買屋的廣大群眾卻永遠沒有希望了。第三，由於都市更新，把原有的租屋而居的市民趕走了，他們要到哪裡去呢？因此可能隱藏了一些社會問題。第四，也許不是市民所重視的，是都更徹底毀掉原有的所謂都市肌理。這個字眼也許太專門了，在此暫且略過。由於有這麼多的負面批評，執政黨的都更計畫在政治上是加分還是減分，還很難預料呢！

把正、反面都說明之後，我們要怎麼看「都更」呢？

我們必須承認都市發展單位想到這個辦法來解決都市實質環境品質的問題，確實是很聰明的，但是他們太重視硬體了。學建築與都市設計的人對視覺環境的反應敏感，對外來遊客的負面批評又有回應的責任，所以我可以諒解他們解決環境品質問題的急切心情，相信他們不會為了政客與財團的利益才這樣做。然而他們太不小心，竟沒有考慮到它可能帶來的負面效應。

居住問題是都市社會的問題，想用容積鼓勵建商解決是不可能的。在這樣的硬體計畫上，充其量可以經由高明的都市設計專家把關，提升都市景觀品質。至於平民居住問題還是要政府出面解決。如果政府不能直接介入都更計畫的經營，就要另外有可以相配合的國宅計畫。學者們所主張的出租住宅計畫，就非有政府介入不可，在台灣的可行性不高。希望政府不要再把市區內的國有土地標賣給財團，讓他們利上滾利，至少要保留一定的數量，設計出高水準、低價位的平民住宅，出租給無殼蝸牛們，就可以解決一大部分問題。政府如果不能做事後的經營管理，可以與民間慈善單位合作。

都市更新在外國有幾十年的經驗，是值得政府參考的。由於社會相關問題思慮不周，美國曾遭遇到重大失敗。各國的情況當然不同，不能一筆抹殺都更的價值，但這是一個複雜問題，尚請政府在執行時多加思考才好。（作者為建築學者）

寫在瑠公圳上的歷史：新店市力行路非列管眷村

2010-06-21T09:40:00.000-07:00

與談人：外省台灣人協會會理事長李廣均、徐裕健建築師、台大城鄉所所長夏鑄九教授

1740年，瑠公圳開圳，在大台北流過270個年頭。

1958年，一群沒有配給到軍人宿舍的阿兵哥，沿著瑠公圳一磚一瓦的搭起房屋，開始了力行路的聚落史。當年依軍人婚姻條例，只有年滿28歲的「軍官」才可結婚並配給房屋，居民也在軍方及政府的默認下，自力造屋。1968年，國防部長蔣經國接到陳情信，親自到力行路探視並「口頭承諾」其居住權，居民便在沒有地權及屋契的狀況下安心住下......

去年（2009）因瑠公圳要進行圳道復原、景觀美化，這邊的房子被通知將進行拆除，居民遂成立自救會保護家園。也許有許多人認為這些房子帶來環境的髒亂，應該拆除。我們從規劃的角度來看，在都市演替的快速過程中，必須要去探討在時代背景下所產生的歷史聚落，對我們城市發展的影響，並將之納入設計之中；而非以通通拆除的手段，便宜行事。

台灣是個奠基在淺短歷史的小島，而我們的城市在發展過程中又快速的在失去共同記憶。都市更新應該追求的是創意發展，而創意應奠基於歷史脈落去延伸規劃。我們非常認同縣政府想要復原瑠公圳的想法，但如果只是做表面的景觀美化，那大河之縣的厚度、社區營造的基礎，都將落實在浮根之上，無法永續經營。環境可以整頓、可以改善，但房子被拆掉了、都市紋理改變了，是永遠都找不回來的。

相關故事請看：
台大意識報（瑠公圳特刊）
苦勞網報導：為蓋瑠公圳紀念公園新店107戶民宅恐將遭拆
新店瑠公圳沿岸居民自救會

[影像記錄] 容積獎勵是都市發展與住宅問題的萬靈丹嗎？

2010-05-27T01:49:00.000-07:00

以下為2010年五月二十六日於台北紫藤蘆舉辦之「容積獎勵是都市發展與住宅問題的萬靈丹嗎？」論壇錄影記錄，並有當天論壇活動手冊資料及相關報導、延伸閱讀資訊，歡迎各位下載、轉貼或轉寄。

[全程錄影資料]

Part 1:

Part 2:

Part 3:

[論壇手冊下載]
容積獎勵是都市發展與住宅問題的萬靈丹嗎？(RAR檔案)

[延伸閱讀與相關報導]
容積獎勵學者批惡搞都市更新｜苦勞網
容積獎勵提高學者:推升房價｜中央社
都更蓋豪宅，肥了建商毀了古蹟｜中時
建商強推都更江宜樺：若被威脅要申訴｜中時
6坪地綁都更殷海光故居恐消失｜自由
都更改建殷海光故居恐變井底蛙｜聯合

[論壇活動] 容積獎勵是都市發展與住宅問題的萬靈丹嗎？

2010-05-24T23:52:00.000-07:00

各位朋友，延續無殼蝸牛聯盟對高房價現狀的怒吼，針對近日北市府提出都市更新容積獎勵突破上限至兩倍的政策，聯盟將邀請各界專業人士進行座談，以釐清該政策對都市發展的影響、當前都更機制的問題與住宅人權的關注，同時也將評論該政策與房價間的關係。本次論壇將於本站提供線上網路直播，邀請您一同參與關注。

論壇活動通知 │Forum Event Notification│
容積獎勵是都市發展與住宅問題的萬靈丹嗎？
－由台北市都市更新建築容積獎勵突破上限至兩倍政策談起

時間 2010年05月26日(三) PM02:00－PM04:30 (共2.5小時)

地點紫藤廬台北市新生南路三段16巷1號

主辦單位無殼蝸牛聯盟+中華民國專業者都市改革組織

│ 王鴻楷 │ 李幸長 │ 林盛豐 │ 夏鑄九 │ 張金鶚 │ 楊重信 │ 蔡志揚 │

(依姓名筆畫順序排列)

由都市更新獎勵看待都市計畫發展、都更機制的評論與住宅人權的尊重

台北市政府為加速市區中老舊建築汰舊換新的速度，推動30年以上中低樓層住宅重建的都市更新政策，以建築容積獎勵從原本上限1.5倍，提高到2倍的誘因，增進建設公司或都市更新公司參與的意願。

但此一政策的落實，所影響的層面將非常廣大。

以城市整體發展影響來論述。都市容積是採總量管制的概念來訂定，藉由區域的人口數量、密度與公共設施等，計算出基準的容積率。任何的容積獎勵，皆會增加居住人口的密度，進而降低公共設施的服務水準，使環境品質降低。今日的都市政策依舊以容積做為促進更新的手段，對整體都市環境將有何影響？

以都市更新機制來看待。台北市的建築容積總量上仍有餘，但大多分布於台北舊市區，諸如萬華、大同等區。這些地區因產權複雜與區位問題，再多的容積獎勵，這些對建商來說仍是無利可圖，又在都市更新興辦程序複雜的現狀下，自辦更新仍是個難題。這些地區，政府應該提出何種因應的機制，來解決這些迫切需要更新的頹敗地區，以促進環境的改造與自力辦理的可能性？

以住宅人權的角度出發。都市更新以多數決的方式進行，反對更新的地主多被冠上「釘子戶」的汙名，並在「排釘子戶條款」的運作下，多被迫遷移與妥協；而原租賃於此處的承租戶，也在都更運作下，也必須搬離。由都市更新所衍生種種的人權問題，我們該如何檢視？

因此，我們盼望藉由本次論壇舉辦，以釐清一直以來市民對都市更新的疑惑，並理解這政策與自身權益的關聯性。

2010.5.25 台灣社會住宅推動策略工作坊

2010-05-17T21:45:00.000-07:00

[今日會議手冊及林萬億老師簡報摘要下載]

今年的無殼蝸牛運動，除了針對高房價議題外，最核心也最希望能有所突破的是「社會住宅」此一議題。聯盟對於「社會住宅」的初步指認與述求為：針對被排除於住宅市場之外的經濟與社會弱勢，要求政府提出更具體、直接的住宅服務，包括：

(1)對亟需直接住宅服務（例如殘障、獨居老人、受暴婦女、災民...)提供只租（短、中長期）不售住宅單元

(2)對其他一般經濟弱勢提供租金補貼

(3)前述兩項需一併結合社福照顧體系與租屋市場服務。

承上，聯盟特辦理「台灣社會住宅推動策略工作坊」，誠摯邀請關心或服務對象為身心障礙、老人、婦女、經濟弱勢等民間團體參與，藉此來彙整釐清各團體對社會住宅的看法與需求，並就後續倡議與政策推動落實共商對策與合作之可能。

一、主辦單位：無殼蝸牛聯盟

二、時間：99年5月25日（二）13:30~17:00

三、地點：台灣國家婦女館
（台北市杭州南路一段15號9樓--捷運板南線善導寺站(近5號出口)）

四、參加對象：此次工作坊以社福相關民間團體為邀請對象，並不對外公開，竭誠歡迎受邀團體踴躍參與討論。

五、議程：

13:00~13:30 報到

13:30~13:40 主持人開場介紹與會貴賓

13:40~14:10 引言：台灣社會住宅的發展遠景--林萬億老師

14:10~15:10 社福團體對於社會住宅的想向與需求：（各團體發言）
1.服務對象的居住問題與需求
2.對於社會住宅提供的內容、對象、配套措施之期望（建議）
3.其它意見或建議

15:10~15:20 休息時間

15:20~15:50 聯盟之社會住宅推動構想分享--無殼蝸牛聯盟
1.聯盟提出行動想像，與團體交換意見。
2.徵求團體的協助與參與行動。

15:50~17:00 社會住宅的推動策略發想--無殼蝸牛聯盟、林萬億老師

17:00 賦歸

2010.5.13 蝸牛運動民間論壇

2010-05-12T10:39:00.000-07:00

Watch live video from 無殼蝸牛直播頻道 on Justin.tv

[今日論壇活動手冊、討論資料完整下載]

蝸牛聯盟以「平抑房價」、「扶助弱勢」兩大基本訴求，開啟2010年的無殼蝸牛運動，經過兩個月的發展，運動將轉進至第二階段，將由聯盟號召各勞工、社福、婦女、兩性、弱勢（原住民）、環保、消費者權益等NGO 團體，從各自不同的角色位置，觀察感受到居住課題的憂慮與期待，藉由討論形成日後不同的行動方案，並建立起團體間相互合作的關係。

這場運動將不只是由蝸牛聯盟執行的運動，而是所有關心住宅與居住問題的NGO 團體、市民必須共同站出來，但會是就各自關心領域所發起且彼此參與合作，形成一場遍地烽火、百花齊放的運動。

行政院於4 月15 日公佈「健全房屋市場方案」，其目的在解決民眾與弱勢者之居住需求，然而此方案形成的過程卻是重財團輕民意，方案內容更對於目前不合理的房市炒作，無大刀闊斧抑制房價之勢，本聯盟對於如此「邏輯矛盾、立場偏頗、內容空洞」的方案，甚感失望。

因此，本聯盟以「平抑房價」、「扶助弱勢」兩大基本訴求，邀請各勞工、社福、婦女、兩性、弱勢（原住民）、環保、消費者權益等團體，進行一場民間社團座談會，歡迎各界朋友踴躍參與，並於會中提出對於現今台灣住宅問題的憂慮與期待；另外，聯盟於會後將持續進行多場相關議題的深入座談，希望能夠整合來自各界真實生活居住的聲音，並擬出民間版住宅需求建議送交相關部會，持續進行倡議工作。

主辦單位：無殼蝸牛聯盟

協辦單位：崔媽媽基金會、專業都市改革組織、台灣勞工陣線、人民火大聯盟、三鶯部落自救會、殘障聯盟

時間：99 年5 月13 日（四）13:30~17:00

地點：台灣國家婦女館（台北市杭州南路一段15號9樓捷運板南線善導寺站(近5號出口)

參加對象：此次座談以民間團體為邀請對象，關心現今台灣住宅議題者，或是服務對象面臨居住困境者，皆歡迎一同參與討論。

這個城市已然從「投機城市」轉變成為「魔鬼化的城市」

2010-05-10T01:24:00.000-07:00

OURS專業都市改革組織理事長黃瑞茂

一、說明

為抗議房價不合理飆漲及政府縱容財團炒作房地產，20年前的8月26日《無住屋者團結組織》號召了上萬人，「住宅它是基本人權的一部分，不是商品，更不是玩金錢遊戲的籌碼！」，於全台房價最高的忠孝東路舉行夜宿行動，是為「無殼蝸牛運動」。在無住屋運動滿二十週年的今天，我們必需坦承，台灣的住宅問題並未獲得妥適解決，還面對更多的變化與社會挑戰。

最近，高房價與豪宅現象終於累積而爆發民怨，政府以「打壓房市」回應，但是否奏效或是虛應故事！台灣房市會不會如預期「泡沫化」的到來？而民眾將如何才不會當「最後一隻老鼠」。

對於一個城市而言，房地產不只是經濟的議題，更是政治也是社會的議題，在政府的漠視下也已經發展成為城市文化的議題。對於台北短短的城市文化形塑的過程中，累積的多元與多樣的文化經驗已經逐漸在消失之中。而新的城市圖像是什麼呢？

是什麼力量將城市打造成為恐怖的地景，所以大門深鎖的豪宅留給街道的是一道圍牆與監視器。是什麼力量可以讓地產商可以為了達到都市更新的面積整併，而將街角新蓋的十二層大樓打掉。是什麼力量可以讓市長不顧審議委員與幕僚的反對，而批准不合理與違法的停車容積獎勵。是什麼力量讓二十年前還有熱情奮力一搏的無殼蝸牛，而今選擇離城而去！

二、「折繳代金」取得容積，房價炒作是王道

土地是房屋的重要生產要素，伴隨著台灣房地產發展所推動的「容積獎勵」（相對於國外的「容積管制」）制度，成為台灣房地產炒作與政策作多的直接工具。「地價為房價成正比關係」的觀念深植於民心，因此容積獎勵的預期心理直接帶動高房價的炒作，也造成都市計劃所要照顧環境品質的失控。所增加的容積往往達到原本都市計畫所允許的容積的數倍之多，對於台灣原本就高密度發展的都市空間更將造成極大的環境品質的傷害。背後的關鍵在於政府以假藉名目所建構的容積獎勵的操作。

這樣的問題主要集中在都會區，尤其以台北市縣為重，台北縣主要藉由重劃區與捷運站區的聯合開發，首開容積移轉的惡例，容積移轉可以二倍為上限。最近台北市感受到台北縣大樓林立而有「鄉村包圍城市」的壓力，同時配合花博會的舉辦作為名目，而提出「台北好好看」政策，大開都市發展管制機制的倒車，以容積作為手段進行都市的開發，引發諸多的爭議。

在這一波波動作中，容積獎勵已經無所不用其極的地步，除了一直以來常使用的「開放空間獎勵」與「停車場設置獎勵」之外，最近的「環境融合」、「創意建築」、「綠建築」等等名目，或配合政策像是「台北好好看」或是重劃區開發而給於「時程獎勵」。

這些獎勵的因素正說明政府存在的正當性逐漸消失中，既有的都市計畫本來就有一套公共設施的設置標準，這是政府的基本任務，提供基本的生活設施。當政府做不到而衍生的種種獎勵也應該要衡量都市生活環境中的品質。如今政府不只是廣開便門，同時不負責任的與開發者站在一起，將問題留給市民大眾。

更不要說這些假藉理由的容積增加常常是背離其目的，例如因為捷運站周邊的步行距離而允許容積移入，但是同一案卻又獲得「停車獎勵」，恰又鼓勵使用汽車作為通行工具。而作為把關的地方政府忽略對於都市生活品質的照顧，建築開發案完工之後，將環境品質惡化的問題留給居住者。而所謂「綠建築」所獲得獎勵遠遠不及於所增加建築物量所造成的炭排量與造成環境的效應。

中央政府在這件事情上面一直扮演「開門者」的角色，配合立法委員的提案推出種種圖利於建商的法令。最近經過立法院提案，總統頒布實施的容積「折繳代金」購買的法令更是大開便門，對於公領域並沒有什麼好處，只是省卻了開發者的行政成本。在營建署所舉辦的會議中，這一條法令的通過也造成地方政府執行的困擾，在目前房地產資訊不公開的狀況下，獲利空間的設定將成為地方政府承辦人員被指責「圖利他人」的壓力。世所僅見的「容積折繳代金」容許開發者只要用金錢就可以獲取容積以增加建築的開發量，這種嚴重破壞既有都市計劃的作為已經成為這個城市空間的惡夢。

過高的容積疊加直接破壞都市計畫的公共設施的品質，都市成為災難的代名詞，成為盆地居民的惡夢，這個城市已然從「投機城市」轉變成為「魔鬼化的城市」！

三、政府保證，市場作多！

居住是人民的基本需求，但臺灣的住宅問題卻長期被政府視為一種商品的市場供需現象。近十年來，在標榜「小政府、大市場」的新自由主義思維下，政府針對住宅議題是更進一步推諉卸責，完全推由所謂的市場機制。

在這樣的思維下，房地產交易被視為一種經濟景氣的表現。房市熱絡時，非但不抑制房價炒作，反倒配合標售精華地區國有土地、放寬都市計畫土地管制、擴大釋出容積獎勵、營建法令的配合修改等等措施進一步鼓勵房價飆漲。當建商過度投資造成供給過剩，歷任行政院長都是以拼經濟為名，動用民眾繳納稅金來貼補購屋利息，許多建商根本沒有多少自有資金，都靠銀行借貸以案養案。

政府怕建商出問題，擔心會使銀行呆帳提高而產生系統性風險，所以拚命挹注政治資源支撐房市。使得建商可以冒險與無忌憚的競逐價格。結果是國家資源沒有照顧一般民眾，只集中在業者與少數有錢人身上，是一種公共資源不當的配置與扭曲。

財團養地不是新聞，問題在於政府的漠視不處理。上段文章所列舉台灣容積炒作的事實早有學者與民間組織不斷的提出批評與建言，但是不見政府主事者的回應。一直到最近一系列有關於房地產市場的糾紛如「虛坪」爭議，到監察委員針對容積的無中生有、不該核可卻核可的利益獎勵等等不當獲利，提出社會公平性與都市計畫公共設施破壞的糾正案。

臺北徐州路的標地案，國有財產局竟然將未開闢的都市計畫公共設施（人行道）土地給標售掉。這些荒腔走板的一連串鬧劇，加上不斷上揚的房價所累積的民怨，「泡沫化」危機恐慌，房地產終於發展成為社會所關注的議題。這一路下來，歷任政府始終觀望，終至於危及於執政的正當性受到挑戰，不得不處理。

除了容積率提供炒作的直接物質條件之外，政府該作為而不作為，包括拒絕採取措施以建全台灣住宅市場。例如住宅市場的資訊極不透明，舉凡交易的價格、數量、環境風險等，除了業者所提供的資訊，一般人根本無法取得相關資訊。

包括地區的環境承受力、雨量與淹水率的預測、斷層帶的分布、哪些巷弄若發生火災將無法以雲梯車救火、都會區中的淹水地圖與捷運系統通過所造成影響的位置等等圖資等資訊，都攸關著人民的生命財產安全，政府有能力彙集、統整住宅的相關訊息，有義務將資訊提供給民眾，從而促成消費者權益提升，以根本革除當前住宅市場的弊端。

四、豪宅化，推動著一個哀莫大於心死的社會與「內爆」的政府

回應這一波高房價所引發社會的指責，各級政府所提出的解決方案，可說是五花八門，經建會提出淡海新市鎮的土地以提供平價住宅，配套是提出輕軌計畫以解決通勤交通問題。就像歷任政府每一次選舉時，輕軌或是捷運延伸線就會浮上檯面一樣，選舉完後輕軌的評估就銷聲匿跡。但是此話一出，政府已經「盡到」協助淡海新市鎮房地產業者「政策喊話」的作用。

臺北縣政府提出藉由提供容積獎勵的以量制價策略來抑制房價上漲。不管中央或是地方政府所提出的政策的邏輯是將都市地區的國有土地賣給建商興建豪宅，然後在都市邊緣地區，生活機能不佳地土地興建平價住宅，同時圈地做為科技園區的土地取得。趁火打劫的意圖十分清楚，除了趁機增加炒作的籌碼之外，並無意圖解決什麼問題！

就在這一次次的虛應故事中，這個城市無法發展一套健全的房地產政策，來協助台北都市過程中，一種共同建造城市的熱情與活力。豪宅雖然佔了城市建築的數量不多。但是「豪宅化」作為房地產炒作的標籤，已經標定了政府做為幫兇的罪名。

但是問題不會就此停歇，「內爆」（Implosion）已經開始，無殼蝸牛又將重回街頭！房地產泡沫化將在社會內部產生「內爆」作用，擁有權力的政府一再錯失修補社會信任的機會，最後所有的指責將回向政府本身。對於就像「衍生性商品」無以為繼時，金融風暴終將許多國家金融秩序搞到無法收拾的地步。

這幾年開始有一種新的論調來看台北這個城市，香港評論家陳冠中在一篇「現在讓我們捧臺北！」的文章的一段文字寫到「最近五年我住在北京，常有人為我最喜歡哪個華人城市，問的人以為我會說北京、上海或香港，我總說，以居住來說，台北最好。」

在創意城市的座談會上，我們也同意「創意新貴」作者弗羅里達所說的「包容力」肯定了過去三十年左右台北在都市化的過程中所累積的社會力量。這個城市的價值是所有的人所創造出來的！但是卻逐漸由少數人所奪走，當居住在這個城市變成為不可能，那這座城市的意義何在！

這種「民怨」不是一時，而將成為一種普片而長期的「心態」（mentality）。當這個城市不再有機會，當民眾的熱情得不到回應，而且為了負擔高漲的房價與物價而終日勞苦工作，將無法創造更有意義的生命價值，於是不再對未來有所期待，人們將離城而去！這種內耗的作為也同時影響對外的城市競爭，當國有地不斷餵養房地產市場時，當城市需要進行都市機能與結構性的調整時，土地的擁有是最好的籌碼，可以直接對於城市轉型的需要做出回應，除了全球競爭之外，密集都會區的各種類型的災害危機，老齡化，安居樂業的生活需要。

土地炒作不只是一種內耗，將使得都市轉型更加的困難。這將會是一個沒有城市也沒有市民的國家！

五、小結

就都會區的發展現實，在台北都市過程中所建立的都市環境經理機制（例如都市設計機制）已經逐漸遭到破壞、挪用與轉用。解嚴之後所推動公共協調與功能整合進步的都市治理模式，已經重新由開發取向與官僚主導所掌控。金融風暴之後，全球政治上新保守主義的與經濟上新自由主義遭到全面性的檢討，而台灣政治與資本的連結卻仍然緊密，政府無視於城市的進步性來自於市民社會與這個城市過去所建立的生命價值。

因此，我們所期望的不是「打壓房市！」的簡略回應，而是一套完整的都市與住宅政策。特別是在貧富差距擴大之下，政府不能只有補貼購屋政策，根本是一種資源的錯置和浪費，忽略了根本買不起房子的民眾，或有錢也租不到房子的弱勢民眾，更需要政府的協助。政府應該要提出短中長期的配套，以修補人民與城市，人民與政府的關係。

同時我們也關心種種社會結構的變遷帶來新的住宅問題與需要，隨著M型社會兩極分化，財富集中於少數人，愈來愈多人沒有購屋的能力。以及，人口老化、少子等社會結構的改變，以及單親家庭、同志家庭等去核心家庭化的出現，都形成新的住宅問題與需求。這樣的社會結構改變帶來新的住宅問題與需求，我們需要有深切的認知與積極之作為都市永續發展與房地產政策。

（本文原載於建築師雜誌）

高房價背後的民生與政治危機

2010-05-10T01:12:00.000-07:00

台大建築城鄉研究所所長夏鑄九

高房價成為民怨之首，根本問題在於過去十餘年來，藍綠政權只有住宅商品化下的弱肉強食豪宅政策，沒有讓庶民安身立命的住宅政策；只有以「活化」、「有效利用」、「刺激經濟」、「都市更新」之名來變賣國土，而沒有國土規劃。在土銀無法承受惡性炒作的承貸風險，以及信義聯勤、一品苑等變賣國土一再炒高房價的惡例下，驚動吳揆，陸續推出郊區平價國宅與暫緩標售精華國有地等政策，試圖解決民怨，終於使得國土和住宅問題亂象浮上檯面。幾年以來政府用來視為「政績」的活絡房市、地價上漲、高層建築，如今變成「民怨之首」、「票房毒藥」，還喚醒了無殼蝸牛聯盟上街抗議。

因為不管是「穩定房市六大方案」抑或是「十四項健全房市措施」，只見政府以修法費時、課徵不易等藉口來逃避面對房地產炒作的交易所得稅和實價課稅問題；利用郊區平價住宅來轉移市區高房價的焦點，變相協助房地產資本開闢疆土，把住宅的等級區位劃分理所當然地視為社會階級隔離工具；甚至吳院長接見建商代表時承諾都市更新繼續實施，暗助建商得以利用都市更新法27條的規定，作為國有土地暫停標售期間取得土地的公開秘密管道，最後連建商大膽刊登廣告嘲諷國有土地停售政策。

吳院長說，「不是每個人都能在台北擁有喜歡的房子。」這恰巧反映了官員們脫離社會現實的台北觀點，而忽略不見在集體炒作的氣氛下，員林、台東等地區也出現一坪三十萬的房地產，這發生在公共設施和就業、就學環境未提昇，薪資所得大幅降低的社會猶不可思議。換句話說，高房價問題是普遍性的問題，房地產資本在各縣市掠奪的災情不一，只是台北縣市尤其激烈。從這個角度來看，台灣社會的藍綠對立和南北差距不過是政治動員下的魔術，真正撕裂台灣社會的是貧富兩極分化的險境。

住宅是民生必需品，不能以一般商品視之，如果政府讓需要住宅的人民只能到市場上任建商和投資客宰割，為了一個家，一個遮風避雨之處，必須背負二十年房貸，把國家社會栽培地的青春時光都葬送在房地產業的利益之上，那麼還談什麼產業科技發展，文化藝術提昇，生活品質提高呢？

歷史學家Lucien Bianco的重要研究指出，國民黨當年在大陸的失敗，不是不知道農民百年來的壓迫和不滿，而是錯把農村問題當作現代化的問題；國民黨也不是沒有改革政策，而是改革只做表面工夫、預算不足、官員和地主勾結以及少數改革試點不足已影響廣大農村和農民。更關鍵的是，農村改革政策背後真正的目的還是要控制農村鞏固權力，以至於最後失去民心，使得革命成為歷史必然之路。

顯然，今天高房價引發的民怨高度還不足以使得我們進入革命的前夜，那麼對歷史頗有研究的吳院長，是否應該提早更深刻地面對台灣當前兩極分化的住宅課題，提出具有進步價值和改革意義的解決方案，否則，一波又一波集結中的社會力量，將對即將到來的五都選舉和總統大選帶來重大挑戰。

台灣之戶宅權屬關係及民怨

2010-05-10T00:38:00.000-07:00

財團法人國土規劃及不動產資訊中心資深研究員華昌宜

此波房價之爭議熱潮源起於研考會的一次民調：民怨首項為高房價。但行政院在研擬平止民怨措施時又被批評為打壓房價，將使絕大多數己自有住宅者的財富縮水，不利總體經濟且更為政治上不智。眾聲喧嘩中看來注重民意的吳揆左右支拙，終使政策搖擺不定，不知如何因應此一敏感課題。此中之猶豫其實反映了目前台灣房地產資訊不足，而使決策困難。各種被扭曲或誤解了的資訊中，可能以「住宅自有率」為最，直接影響了當局政治判斷。   

官方的「住宅自有率」是權屬登記為「自有」之住宅比率，目前約為88%。除非無人擁有二宅或以上，這以住宅為本的權屬统計並不能轉換為以家戶為本的住宅自有率。將二者等同不是出於美麗誤解就是知者有心扭曲。若要追究民怨根源，就應知道以家戶為本的真正住宅自有率及家戶擁宅數的分布。信不信由你，後者之统計資訊在台灣並不存在，祗能推敲估計。

台灣目前家戶（戶藉戶）總量約等於住宅存量（均為780萬上下。若以100戶相對於100宅其權屬分布為何？綜合十年前之普查、中央研究院多年前涉有住宅權屬之一次社會意向調查、以及本中心每半年一次之住宅需求電訪，筆者所能提供的最佳推估如下：台灣100家戶中30戶無自宅，其中12戶租屋或配住宿舍，18戶住於他人（親友特別是父母子女）之宅或與他戶共住；其它70戶擁有88宅（此為88%「自有率」之來由），其中60戶各有一宅，7戶各有二宅，3戶各有三宅或更多。   

如果以上估計大致不差，則房價颷漲的衝擊如何？無自宅的30戶中可能三分之一為社經極端弱勢，早已放棄擁屋期望，政治上也屬冷漠；但其它三分之二則從有望擁宅變為絕望者，最為憤怒。另一端擁有二宅或更多的10戶顯然因財富增值為受益者。至於中間僅自有一宅者則較為複雜。他們紙面上財富增加，但難利用，因為仍然要住在其中。另一方面他們若想換屋改善居住條件，則在漲價後更為不易，所以總體而言也應是受害者。此外，他們本想投資於房地產者可能不得不縮手，而眼看此波漲價利益從手中飛去而集中於富者，而心忿不己。總而言之，此次民怨其來有自，並非虛構。以上評估出於台灣總體之戶宅間關係，以台北都會區來看其民怨之比例與程度應更甚。

對當前政策有影響力的却是那擁二宅以上的少數人，再加以業界利益貫穿中的遊說，所以很難冀望政府在不知情下能有所作為。可是話得說回來，民主政治最後還是一票一票計算出來，民怨會有所表達。看來今年年底的選舉、甚至於兩年後的大選都己難逃房價及無殼蝸牛一議題。與其朝野在不明就裡之混沌中亂戰一場，不如把臺灣戶宅關係之實況及其民意含義攤明來談公共政策。願本文之估計分析有助澄清此實況及其含義。

台北市住宅供需問題的真實面貌

2010-05-10T00:27:00.000-07:00

花敬群玄奘大學財務金融系副教授

本週時論廣場黃樹仁教授與夏鑄九教授對房價問題與住宅政策之論戰，焦點圍繞著住宅供需是否才是核心問題的討論。筆者這幾年協助行政部門處理眾多住宅與不動產相關資料，希望提出具體數據來說明台北市當前住宅供需的問題結構，讓證據說話，避免這項為中產階級發聲的活動，被觀念爭議模糊了焦點。

台北市住宅供需問題確實很嚴重，但並非檯面上看到的「土地供給有限」或官方所宣稱台北市住宅短缺七萬多戶，讓政府與民眾以為台北市住宅漲價有理。其實台北市供給過剩問題相當嚴重。

住宅短缺七萬戶的計算，是以台北市所有戶籍戶數（約97萬戶）減住宅數量（約90萬宅）得出。但是當前台北市設有戶籍住宅平均每宅約居住1.25戶，實際的住宅需求總量約為77.5萬宅，超額供給約12.5萬宅，夠額外34萬人居住。

此外，從新增供給量與新增需求量觀察，台北市近十年來新完工住宅約七萬宅，人口減少約四萬人，新增戶籍約七萬戶。用前述平均每宅居住約1.25家戶計算，近十年來因新增家戶所產生的需求量約5.7萬宅；若以當前台北市平均每戶人口約2.7人計算，則十年來因人口減少，使得住宅需求減少約1.5萬宅。從這兩種方式計算得出，近十年來台北市新增的超額供給量約在1.3萬宅至8.5萬宅之間，取平均數約5萬宅。這表示台北市的住宅過剩問題是持續惡化的。

第三，從台北市近十年來申請建造住宅面積與建造完工住宅面積差額觀察，發現十年來累積了約28.4萬坪的潛在供給量尚未完工。這些潛在量將在接下來的一兩年內，新增約3,000戶的百坪豪宅，這個數量超過近十年來所有完工的豪宅總量。所以，豪宅供給過剩問題也將逐漸浮上檯面。

由前述說明得知，台北市在住宅總量供需、近十年新增供需以及潛在未完工住宅數量，均存在嚴重的供給過剩問題。房價未能反映這些訊息，是因為這些訊息未曾被清楚發佈與了解過，也因為國內住宅市場的調節確實十分常遲鈍。

不可否認的，台北市也確實存在供給短缺，問題發生在中低價位住宅。

我們以台北市家戶所得分佈與市場上所交易住宅的價格高低分佈資料觀察，並以各家戶用其所得的三成做為支付房貸的合宜標準計算。發現所得由低自高排序的第30%位置的家戶，只負擔得起市場上價位最低6.8%的住宅；所得排序第50%（中位數）家戶，僅負擔得起市場上12.3%的住宅。此現象告訴我們，台北市的中低價位住宅確實嚴重短缺，這樣的結構也讓中低價位住宅變得不是太便宜。反倒是最貴的40%住宅，只有不到兩成的家戶負擔得起，高價位住宅確實供給過剩，但價格卻被炒的火熱。

台北市高房價與高價位住宅過剩，不僅是供需問題與市場無效率問題，更是國家資源浪費的問題。這樣的問題結構，不是把中產階級趕出台北市，把更低收入家庭發配都會邊疆就算解決。後續可能引發的金融問題與社會問題，才是我們的社會應該擔心的事。

希望本文可以讓市場訊息更清楚些，讓高房價調節些，讓多一些人負擔的起，讓住宅資源分配與使用更有效率些。當然，更希望政府可以因此重新思考政策方向，讓資源真的用在安定民生與穩定經濟上，不要被偏頗且稀少的訊息誤導，輕忽了問題的嚴重性與潛在危機。

5/8台北大串燒—花博論壇之【花博想想】通訊行動

2010-05-07T11:02:00.001-07:00

dear all

邀請您盤算這一道算術解題，花博123億元，換成是你，你想做甚麼？怎麼算？

【花博想想】通訊行動

懇請大家幫忙把訊息串聯出去，歡迎全台各行各業的朋友一起共同虛擬實境參與 !!

花博的曇花一現，彈指123億元，它不多不少，不足已解決更多太多急迫的禍患生存威脅，但 !! 卻或能激發我們在當下各關注時勢之間的對話倡議，藝術介入、環境方案、城市規劃、文化治理等等，玩一個數字換算的腦力激盪，DO 公民主張；NOW 行動發聲在即 !!

歡迎/請您寫下對123億元的使用建議（字數不拘，方便的話能附上您的單位/職稱），並於5/8論壇舉辦前回傳予（實際截至5月16日止）：lara19@gmail.com

我們先透過網路收集填寫，且將原文轉貼版型公佈於5月8日(六)於台北當代藝術中心舉辦的「台北大串燒─花博論壇」會場，作為第二場次「文化治理下的藝術及其使用」、由吳瑪悧老師擔任引言的討論基點及作品呈現。

無論您是否方便現場與會，只要您對花博「有意見」，我們非常非常希望能收到來自您的寶貴發想。萬分感謝您的協助 !!

「台北大串燒—花博論壇」

活動名稱：「台北大串燒—花博論壇」--如何善用123億？

主辦單位：都市改革組織OURs、文化研究學會、台北當代藝術中心

活動主旨：透過即將到來的台北花博，邀請文化、藝術、生態、空間、財政等不同領域的專業者，共同探討大型文化活動對城市競爭、城市發展的長遠影響。

活動時間：民99年5月8日（六）14:30-17:00 pm

活動地點：台北當代藝術中心（台北市延平南路160-6號2樓）

活動說明：上海世博開幕了。當初為了分食上海遊客而爭取舉辦的台北花博，十一月才要開幕。而率先於花博舞蝶館首映的「正負2度C」警告說，面對全球暖化，台灣將成為首批氣候難民。

然花博已知花費超過一百二十三億台幣，其中公務預算就達一百億。動員全國縣市政府及企業參與的台北花博，雖以綠色為名，卻處處充滿了與生態城市發展背離的操作，而趁勢推動的「台北好好看」容積大放送，更是破壞都市規劃的作法。

我們關注：像花博這樣大型文化活動對城市競爭、城市發展的長遠影響。此論壇邀請各領域專業者，一起來檢視相關議題，期待花博的舉辦能夠資訊更透明、並切合文化發展與永續生態的主題。

活動流程：

14:30-14:40主持人王志弘（文化研究學會理事長、台灣大學建築與城鄉研究所副教授）開場

14:40-16:00 各引言人輪流發言（每人約15分鐘）

引言主題	引言人
博覽會興起及城市文化博物館化	黃孫權（高師大跨領域藝術研究所助理教授）
文化治理下的藝術及其使用	吳瑪悧（高師大跨領域藝術研究所助理教授）
亞洲城市競爭、大型計畫與設計力	黃麗玲（台灣大學建築與城鄉研究所助理教授）
城市財政與發展治理	江瑞祥（台灣大學政治系副教授）
都會的燃燒地圖與生態城市願景	黃瑞茂（淡江大學建築系副教授）

16:00-16:20 中場休息、茶敘

16:20-16:50 綜合討論

16:50-17:00 主持人結語

活動聯絡人：都市改革組織OURs陳依雯 02-2365-6515

延伸閱讀：花博經費哪裡去？（Google Doc）

回應：迷途的無殼蝸牛

2010-05-05T00:39:00.000-07:00

張維修/台大建城所博士候選人

讀貴報投書〈迷途的無殼蝸牛〉，文中廣泛論及都市規劃、交通規劃、經濟學、社會學各領域，並以經濟學供需法則為核心，主張解放關渡平原保留地作為新市鎮、搭配捷運來增加住宅供給，以市場機制解決當前嚴峻的住宅問題，卻迴避對住宅政策的全盤檢討、更缺乏國土規劃的通盤思考。對〈迷〉文有諸多疑義，必須回應。

首先，一個未對住宅的商品化有所質疑者，很容易簡單套用經濟學原理的供需法則來解釋房地產此一「商品」為何漲價？吳揆日前發言也認為都會區土地供給有限、需求增加，自然帶動價格上漲，因此擬推出郊區平價住宅為疏解民怨之道。然而，即使是經濟學原理，都未曾把土地視為一般商品、未曾認為土地可以透過大量生產來調節供需。經濟學中的土地供給是有限而沒有彈性的，其供給曲線甚至是一條固定的垂直線。

再者，今日險惡的房價問題，豈是土地供給量不足、購屋自住者的需求增加所造成？十年來台北縣市透過標售變賣的國有土地數量超過十三萬坪，可建築面積至少五十萬坪，加以台灣人口成長率、所得水準雙雙下跌，為何仍不足以抑致房價？正因為這些變賣的國土，淪為建商財團豪宅賭局的籌碼，僅僅助長了投機性資金的炒作，而欲購屋自住者則從來未曾取得這場供需遊戲的門票。其結果是，市井小民任投機性資金宰割、買不起房子，空屋率卻不斷飆高並進而成為投機者向銀行低利貸款的擔保品，風險回頭轉移給全民承擔。而國家因應此一困境時，甚至深恐房價下跌，不斷推出向投機性資金靠攏的政策，面對此一由國家機器介入破壞、只准作多不准作空的市場，論者還能繼續套用經濟學初學者眼中最簡單的供需原理嗎？

其次，〈迷〉文對都市規劃與交通規劃見解，即以新市鎮搭配捷運解決都市住宅問題，除過於簡化、亦未見六零年代以來都市社會運動對其影響。其一，應該記取珍‧雅各在《美國大城市的生與死》中對以都市擴張解決都市住宅問題所造成能源浪費、基礎設施浪費、土地浪費的警告；其二，透過郊區新市鎮搭配捷運之套餐即使發達了新市鎮，在都市擴張的基調下，反而是強化〈迷〉文作者所批判的「大台北都市中心」以及作為「次居住核」繞著大台北都會區叢生此一迴路，下場將如首爾，其城鄉差距嚴重到全國一半人口集中在失控的首爾大都會區，房市泡沫與中產貧窮化問題自不在話下；其三，都市中無住屋者被迫離鄉背井搬離城市、落腳郊區、增加通勤金錢與時間成本，在在都是美國六零年代都市計畫失敗的慘痛教訓。更遑論以農地、自然保留地解決都市住宅議題，所顯示對國土規劃的無視。

最後，不論住宅商品化議題，農地、農村、農民的三農議題，不同階級「接近城市的權力」，均是〈迷〉文作者身在社會學界所不能忽略的社會正義議題，而不能化約為慈善式的所謂道德訴求。期望〈迷〉文作者跳出簡單供需法與對道德敏感之迷，共同為實現住宅作為基本人權努力。

2010.5.8「台北大串燒--花博論壇」

2010-04-30T10:50:00.000-07:00

台北花博即將到來，但由於花博許多資訊不夠公開、各種資料難以取得，民間關心花博的許多訊息、意見很少有公開討論的機會。因此OURs預定於五月八日（星期六）舉辦一場論壇，邀請不同領域的專業者共同針對花博的議題，談論臺北市城市發展的課題。我們關注像花博這樣的大型文化活動對城市競爭、城市發展的影響，後續則可能藉由花博此一事件發展，邀請各界共同成立「城市政策與預算監督聯盟」。

更多訊息請隨時關注本站及「2010台北國際花卉博覽會」粉絲團。本活動訊息也歡迎轉載散佈，廣為周知。

時間：2010/05/08（六）14:30-17:00 pm

地點：台北當代藝術中心
（台北市延平南路160-6號2樓，近捷運小南門站，東吳大學城區部斜對面）

檢視較大的地圖

台北市都更政策的深思熟慮

2010-04-27T02:11:00.000-07:00

花敬群玄奘大學財務金融系副教授

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天氣還沒熱到爆，社會已經忍不住先亂到爆。等到天氣熱了，社會大概就瘋了。

台北市政府的都市更新政策，郝市長說是經過「深思熟慮」才推出此重大政策。國民黨市議員說：「政策草率，沒頭沒尾。郝市長被選舉沖昏頭了。」營建署表示：「必須是策略性再開發地區，才可能在經過審議後享有此優惠。」市政府說：「要以都市計畫專案變更方式來解決。」

市府在這個政策的形成過程確實想很多，一方面因為台北市都更問題太難太複雜，但也因為規劃者與評估者的智慧與決心的不足，更因為在蘇院長的挑戰下，讓主政者更緊張也更投機。這一切，使得原來立意良善下的種種政策評估與分析，最後都成為「政治算計」下陪葬品。

市府確實認真評估過，台北市住宅老化問題嚴重，因此更新是台北市的重大議題。他們不認真的地方在於，住宅老化的調節必須採取長期改善的措施。市府迫切的提出短期（五年）方案，一方面表示這是打帶跑得投機政策，也表示他們自知這項政策大有問題。這一切，更為五年後能否重新回頭，製造未來的政策壓力與風險。

市府認真想過，一戶換一戶可以讓更新前後內部供需均衡，不會製造過多新供給量，是很聰明很理想的策略。他們的不認真在於，舊公寓的住戶至少三成以上是承租戶，承租戶在更新後會被迫遷出，甚至搬離北市。更新後將會是住宅需求減少與供給增加，台北市的空屋與資源浪費問題將會更嚴重。如果這是政府抑制房價的策略，我們佩服他的天真與愚昧。

市府評估過，推動都市更新的主要困境在於既有容積過大、產權複雜與建商參與開發的利益有限；他們不認真的地方，在於這些更新困境與壓力應該先予以舒緩解壓，才能為政策與制度的介入創造空間。市府恣意且投機的提出大額容積誘因，只是讓更新參與者更加貪婪，讓沈重的更新困境更加複雜。

市府不是不知道，住宅更新就是人民私有財產的處分事宜，想要換新就應該負擔成本。卻自甘墮落自我綁架的提出：「一坪換一坪不縮水，還附一個停車位，原住戶都不必花錢。」這是向人民正式宣告：「只要是與不動產有關的公共事務，貪婪是正當的，不勞而獲是正當的，要五毛會給一塊的。」

市府想過，讓民眾自發性的推動更新，才不會讓更新利益盡入建商手中，這是對的方向。但是，整個制度設計上卻絲毫不見如何協助民眾自力更新的作為，似乎天上掉下來容積禮物後，還會自動掉下來幫民眾蓋房子的禮物。因為更新的過程仍是困難與複雜的，這不是市府短期內可以妥善規劃因應，所以不處理。

市府不是不知道，最迫切需要都市更新的地區，不是市中心的四五樓公寓，而是市區內還存在的一大片三樓以下老舊住宅地區（大同、萬華、中山區最多）。但是，這些地區潛在的更新利益較低，產權複雜更新難度較高，建商不喜歡介入，且政治版圖偏綠，所以市府就直接跳過不處理。

都市更新確實是難事，更是重要的事。處理這種事需要的是智慧與決心，而不是算計與私心。基本上，處理都市更新要循序漸進的處理產權複雜問題，以及既有利益結構評估問題，同時要建構政策與制度介入模式。此三者缺一不可，也都必須用智慧與決心來「深思熟慮」。

產權複雜化問題必須透過決策者單純化的制度來引導，讓一大群私有權利人的利益共同化，簡化溝通窗口。這件事一方面要建立不動產繼承信託化機制，更需要資訊透明與專業協助的介入，讓老舊住宅權利人逐步看到更新的可能性。

既有利益結構評估的處理，應當建立制度讓各權利人之權利義務明確化，這在都市更新條例上已提供架構，但在實務推動上則因為開發商不當的介入模式與政府的縱容，使得勾心鬥角的結構讓專業評估完全使不上力。政府部門對此問題的處理態度只有「市場機能」一句話，卻毫不對實際上的「市場失靈」擔起任何責任。為何政府不能幫幫老百姓，清楚的算給大家看，算不清楚的部分也該建立後續的分配機制，讓人民安心。

制度與政策的建構更是政府展現決心的一大做為。既然都市更新是攸關台北市長期發展的重大課題，為何政府可以這麼放心大膽的交給市場解決。顯然是決心不夠。如果都市更新的公共事務本質已然高於民眾財產管理的本質，政府成立專案公司來協助與輔導民眾推動更新，有何不可。這件事未必要被「與建商爭利」這種鬼意見筐住手腳。只要政府自己不要「爭利」也不要特別「圖利」，讓該有的利益給該給的人，該負擔的成本由該負擔的人承擔，我們的人民難道都是這麼貪婪與不理性的嗎。

都市更新這件事，既有制度原來是設計給理性的人民與認真的政府來執行的。但是政府投機取巧的把人民與廠商搞的貪婪與不理性，又不願認真改善制度與提供理性透明的參與環境。一方面讓想做事的行政官員痛苦難當，也為投機政客與投機人民創造混水摸魚的空間。多麼不堪的「深思熟慮」。

花敬群週記(7)：台北市都更容積獎勵兩倍的省思

2010-04-25T02:01:00.000-07:00

花敬群玄奘大學財務金融系副教授

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這個周末，台灣所有學都市計劃的人，所有都市計劃領域的教授與專業者，都應該閉門思過。好好反省，為何台灣的都市計劃可以被蹂躪成這樣。

昨天自由時報記者問我對台北市都更政策的看法，我說：「加速都市更新的推動是台北市的迫切課題，但如果以此方式來執行，是以更大的罪惡來處理一件具有正當性的事。」「林建元副市長及市府都市計畫與都市更新高層官員們，這些我們過去的師長好友們，這次頂著大鋼盔，幫郝市長惡搞買票，歷史會審判這件事。」

我們的都市計劃工具似乎只剩下最廉價的容積獎勵了，當初不知是哪位「始作俑者」，那麼聰明狡詐的將國外調節都市發展的TDR制度，用在公共設施保留地的補償，再用到根本應是管制項目的開放空間獎勵、停車獎勵等等。然後，再搞一個容積移轉辦法，讓應該以都市計畫通盤檢討循序漸進處理的發展再調配工作，變成都市計畫大鍋炒。反正，一切都是以財團與開發商的利益為都市計畫與管理的唯一導向。這星期的都更方案，只是循著同樣模式的另一樁惡行惡
狀。

反正，都市計劃專業界，長期以來也都不敢發聲，只是坐視都市計劃體系的崩解。大家在意的，或許還是繼續學習國外或中國各城市的「發展模式」，或者不知為何而研究的模擬分析與複雜系統。甚至，那些幫著各縣市政府規劃新都市計劃地區的規劃業者，也都學會把配置容積基礎的每人平均需求面積，從早期的50平方公尺，逐步調高到80平方公尺。種種目的都是要讓各地方政府可以「合法」的憑空創造出更多法定容積。

「反正計畫總人口可以不變，所以就沒有公共設施的額外負擔。」都市計劃專業者長期以來是這樣自欺欺人，是這樣讓自己架構的都市管理體系與自己規劃的計畫朝向自我毀滅。

容積的濫發如同央行濫印鈔票，就是通膨。通膨造成貨幣貶值，濫發容積是否會造成容積價值貶值，我們不得而知，也不是現在該關注的事。當前的問題在於，為何我們的都市計劃體系會糜爛到可以長期讓官僚體系任意濫發容積，這是根爛掉的問題，是現實與教育完全衝突的問題。市場的炒作結果，終究會透過市場機能讓它自然崩解與調節。那制度、現實與教育的衝突呢?

這些年來常有一種感覺，「學都市計劃的死到哪裡去了！」這些制度惡質化的問題明明是長期存在，怎麼都沒看到這群當權多年的學術界大哥們跳出來說句人話。是不是好日子過慣了，利益多了，就不好多說些甚麼。

丟臉

居住問題無解政府繳白卷

2010-04-11T01:12:00.000-07:00

台大社會住宅研究中心召委李佳璇、台大建築與城鄉研究所教授劉可強

居住問題是現代社會最主要的公共議題，亦即任何執政者必須面對的核心議題，台灣政府幾十年來卻在此繳了白卷。「居住」不僅是個人基本需求，其背後更環環相扣地涉及國家發展、國土規劃、土地政策、所得分配、政商關係、階級權益、文化變遷、經濟建設、都市永續。居住權利的不均等，是眾多社會問題的總和。政府所提出的住宅政策，容我們窺探它如何看待人民權利，及其提供未來生活圖像的能力。　政府過去主導著將居住問題等同於住宅市場，促成住宅商品化、豪宅化的扭曲現象，繼而，使得無殼蝸牛重出江湖提出警示。對此，官員卻仍以「健全市場」為口號，滑開了自身的責任與市場的不能，迴避人民的切身焦慮。對此我們認為至少有幾點必須辯明。

首先，無住屋運動不能被狹隘解讀為少數群眾、北部觀點，而居住問題更該具備差異性的思維。居住問題的類型確然在不同地域有所差異，重要的是，不分族群規模大小，居住權利根本的公共性涉及所有人民最基本的權利。原住民是最顯著的芒刺，八八水災的救災、安置與重建過程如照妖鏡般凸顯了政府長期對於社會少數的生存、文化與社區情感，乃至於國土規劃，與居住權之社會意義的冷漠、無感、無能力。

再者，住宅政策的改革不應被粗暴地簡化為打壓房市，社會利益共享亦非對富者的強制。若將合理滿足大眾居住需求的基本立場無限上綱為侵害人民財富，只是將住宅政策、居住權利等問題框限於市場經濟角度中，全無思考其他面向之可能。將有限的土地資源拱手讓給競爭操作，單只鼓勵以大型開發、財富炫耀為訴求的房地產業，就是放棄政府有效平衡自由市場不當規劃與開發的責任，造就永無休止的都市問題的同時，政府亦將自食苦果。

職是，我們首要的建議就是擱下全面市場化、健全市場等級的迷思。住宅形式是時代主要社會力量的折衝，在豪宅化、市場競爭的氣氛中，應設法回到個人需求的層面，思考居住的複雜性。政府既該側重住宅的異質性，也該幫助讓各類型的租屋者，從市場的淘汰者、隔離與歧視，拿回好品質租屋需求的權利，甚至重新喚回公有出租公寓的政策。

居住的權利問題是社會關係的反映，包括社群文化與生產關係。為了關注個人家庭差異，政府應對混合使用做出肯定與規定，尤其是同社區中不同等級住宅共存在，社會階層多元並存於鄰里，避免住宅的單一化傾向。我們認為，漸進地、合理地解決這塊土地多元的人民基本居住需求，包括要求開發商的混合興建及合理獲利，更能培植足夠多元持續的住宅產業能量，也才能在成就動人城市生活環境的同時，保障社會公義。

晚近西方的都市學人越來越重視亞洲城市，便是亞洲城市的豐富性，社區的複雜多元就是我們城市的現實。我們呼籲從社會變遷、多元尊重與進步的思維，以及文化視野，方能提出能夠適應自然與社會環境變遷、回應實際生活的政策。

打破假需求給我真房價

2010-04-05T01:24:00.000-07:00

張金鶚／政大地政系特聘教授、袁淑湄／博士生

當前房價高漲之因，並非住宅「供給不足」，乃在於「假性需求」。

近來台北都會區房價高漲，部分房仲業者與社會輿論認為，因應之道為儘快興建市區與郊區之間的大眾運輸系統，並在偏遠地區增加住宅供給量。然而台北都會區目前並非「供不應求」，而是空屋和餘屋居高不下，投資客不願以低於購入價格，將房屋賣給真正有需求的自住者；另外，部分理應沒有能力購屋的自住者，在房價高漲氛圍下，擔心再也買不起房屋，遂在政府釋出各項優惠政策鼓勵下，急於進場購屋，於是除了投資客外，另一群人又撐起了房價。

在經濟學上，「需求」定義為消費者有「意願」且有「能力」購買。住宅投資客，有能力購買卻沒有居住意願；部分急於進場的消費者，沒有能力購買卻有居住使用的意願。這些假性需求使得房價支撐在不合理的水準。

部分輿論建議讓購屋者到郊區購屋，並把都會區周圍的農地變更為住宅區。然而，這個說法忽略台北都會區仍有許多空餘屋，且只把住宅視為投資商品。事實上，恣意增加郊區的住宅供給量與變更綠地為建地，將造成都市蔓延與發展無效率，反而增加另一處可供炒作的市場。

另外，吳揆指出，由於景氣剛復甦，怕造成全民經濟動盪，因此不能「打壓房價」，令人不解。對有實際居住需求者而言，若已有一棟房屋，高房價將使他在換屋時，必須補上更多差價，排擠維持其他生活品質的支出，才能挪做住宅支出之用。至於景氣剛復甦之說，也令人不解，房地產市場熱絡程度，應與民眾口袋裡的錢有關，是經濟景氣的反映結果。如今政府不僅忽略屋價被哄抬而飆漲，民眾買不起住宅的事實，卻反過來說，一旦房價合理化，房地產市場將不熱絡，使得總體景氣變差，因此不能打壓。此乃倒果為因。

當前房價問題在於假性需求，政府應盡力使房價合理化，而非增加供給。可行作法包括，實施選擇性信用管制，抑制短期投資炒作；建立市場交易秩序，使房地產交易資訊透明；進行漸進式稅制改革，營造公平合理的稅賦環境；增加中南部就業機會，促進區域均衡發展。日前「無殼蝸牛」提出多項房價合理化訴求，包括健全房市、公平補貼等，值得各界理性討論。

（本文原載於2010年4月5日聯合報）

三二九房奴受難日

2010-03-29T00:17:00.001-07:00

張維修/台大建城所博士候選人

「哇！有嬰兒房！」這個房仲的廣告真是切中要害，在這瘋狂炒房的時代，想要在城市裡多兩坪大小的房間勢必花上百多萬，我們的社會是不是生病了？怎麼讓人民連簡單安居的幸福，變得如此高不可攀。相較於二十年前的無殼蝸牛在忠孝東路抗爭的社會經濟狀況，當下的房屋價格數以倍增，人民薪資所得卻未見多少改善。民怨不僅沒有解決，反而益加升高，政府的改革方案流於表面，也難怪蝸牛運動揭竿再起。

政府以為優惠貸款，引導人民到市場上找到自己的家，背負數十年房貸可以解決問題；以為郊區平價住宅方案，可以讓青年安心成家，但是，一般不打算投資房地產，也不想要在房地產獲利的一般大眾，為什麼要為此屈就偏遠、公共設施不足的郊區呢？為什麼要把交通便捷，設施完善的市中心讓給富人階級？這個城市的主人不是只有投機客，更不該任由富商巨賈與政客的利益所主宰。更何況，許多豪宅的前身還是國有土地，屬於全民共享的資產。

住宅不該是商品，把經濟學中的叢林法則放在「民生必需品」的供給需求上，等於助長投機資本利用住宅的區位達成空間貧富隔離的效果。缺乏居住人權的弱勢者，包括單身、新婚家庭、青年、老人、單親家庭、同志、原住民等等各種社會多樣化的群體，都應該是住宅人權平等必須要保障的對象。沒有住宅平等的權利，人人都是房奴，這也是無殼蝸牛運動二十年來一貫的主張。諸如課徵實價交易所得稅、打擊養地套利的投機行為，世界先進國家偕然如此，從來都不是技術問題無法操作，而是要拷問當前的執政者是否在乎社會公平與正義。

眼見三二九又要到了，每年到了這一周，建商們無不摩拳擦掌，準備大展身手，推出數千億的預售案，配合著大篇幅的廣告和報導，營造一股「今天不買，明天就漲價」的氣勢。住宅的價格持續水漲船高。住宅是每個人都該享有的安居樂業之所在，怎麼變成了預期換取暴利的投資商品，甚至是證券化的股票。

所以說，三二九是什麼？不只是百年前青年揭竿起義紀念日，在沒有住宅人權只有房地產商品的台灣，這一天應該訂為全體房奴的受難日。

花敬群週記(1)：社會住宅與平價住宅

2010-03-11T00:59:00.000-08:00

花敬群玄奘大學財務金融系副教授

社會住宅與平價住宅是一組必須被重新釐清的問題。不然有人會混水摸魚。

社會住宅基本上是針對社會弱勢家戶提供較理想之照護、居住（或安置）、生活重建等目的為主，關於經濟上的負擔與產權等議題，可以不用特別強調。

因此，以出租或免費方式提供社會住宅是對的方向。

但也因此會衍生出社會住宅經營管理（建築與相關設施設備維護、租金收取、住戶協助、社區糾紛處理等）的權責問題與相關資源投入規劃。而且，在實務上，這都是不容易處理好的事情。

此外，社會住宅地點也不能以較偏遠地區或郊區為思考邏輯，而是要蓋在很多地方，每個地方無須太多戶。這點在3月9日內政部長被質詢「大安區為何不能蓋社會住宅」問題時，臉上表情先是微笑，但立即轉為略為緊張表情非常有關。因為聰明的部長很迅速的認知到，政府確實小看與輕忽這件事，社會住宅確實應該要蓋在各個地方。但他不能立刻自我否決或認錯，雖然他知道政策很有問題。

我認為，社會住宅的重要性與複雜性程度，確實有需要由內政部主導成立專案小組（理想上至少由次長召集）或專案辦公室，整合營建署（資源規劃與制度建立）、建築研究所（建築與設施設備管理技術）、社會司（需求推估、住戶協助規劃）、地政司（租賃管理機制規劃）、警政署（社區安全與社區秩序維護）地方政府代表與相關社會團體、學者專家共同組成，對整體制度與操作技術進行較完整的規劃與模擬（設定某幾個個案進行規劃測試），這樣才能快速累積國內經驗。（這也是目前住宅法草案尚未觸及之處）

此後，再將相關經驗移轉給各地方政府，讓他們因地制宜進行發揮。（目前住宅法草案把這件事交由地方政府負責的方式過於草率，因為這麼複雜且牽涉諸多制度建立與機關整合的議題，地方政府是辦不來的。）

平價住宅則是針對經濟弱勢家戶提供安定、適宜品質、可負擔的居住環境。出租或出售確實都是可以思考的方式。重點是，我們不能重蹈國宅政策的覆轍，讓房子只在政府售出時是平價的，但第二次出售以後就一點也不平價。因此，如果政府還是要繼續鄉愿的認為，平價住宅政策就只是蓋便宜一點的房子賣給所得可能較低的人民就好，那行政院長只要隨便找個小學生來當就可以勝任了。

平價住宅的核心概念確實是「平價」，更重要的是對「平價的管理」。

從興建的角度而言，興建平價住宅所使用的材料要「物美價廉」（不是「物廉價廉」，更不是「物廉價美」），要嚴選素材。因此，就區位而言，不宜太偏僻、生活機能不宜太差。就環境而言，可以是週遭環境較為老舊，甚至鄰近一些鄰避設施，但不應該是交通成本及大或工作機會極少的地區。這是一種資源有限下不得不的交換選擇關係。

就建材與設施設備選擇而言，必須是耐用且少裝飾，好維護且成本低，必要設備應完整提供，不必要的設施一個也不要有。就社區與格局規劃而言，必須是實用而不花俏，好住而不用好玩。

這些關於「平價管理」的基本原則，一方面涉及專業者介入的必要性，也表示「利潤」與「利潤創造」必須被嚴格規範，不能向民間建築個案規劃般，以附加價值創造為建築設計的首要目的。也因此，這樣的興建計畫，本質上並不適宜採公開招標方式（特別是價格標）辦理，而是要類似政府興辦自用辦公室一樣，將規格標（設計與監工）與營建標予以區隔，先辦理規格標，再辦理營建標，再讓規劃設計團隊來監督營造團隊。

另外，「平價」就是要讓政策所希望幫助的人負擔的起。負擔能力的問題比較複雜，以後有機會再進一步討論。但至少，平價住宅要真的比較便宜（相對於當地的房價（租金）水準），要讓中低所得家庭在支付價格或租金後，還可以維持合宜的生活水準。（林口18萬一坪怎稱的上平價？）

就出租與出售問題而言，出租當然是比較理想的做法，因為提供安定且平價的居住機會，是政府協助經濟弱勢家戶的基本職責。但政府因此則要擔起管理維護的職責，至少也要將此項工作交付可以妥善處理的代理人，這也涉及相關評選與監督機制的建立。此外，出租平價住宅也涉及政府住宅補貼財務規劃與分配的問題，這亦是另一項須進一步討論的議題。

出售雖然未嘗不可，但決不可以採取「賣斷」方式。終究，平價住宅還有另一項基本特性，就是「必須讓需要協助的家戶有機會輪流使用」。

因此，平價住宅的「出售」不應與民間住宅交易等同視之，而是一種受協助家戶與政府住宅資源之「長期財務安排」。也就是說，購買平價住宅的實質內容，應該是由民眾支付一筆權利金，讓該家戶有長期使用該住宅的權利。一但遷出或預備購置其他民間住宅時，該筆權利金可無息（或以定存利息減碼）全額退還。

這種方式的好處，是讓人民可以在居住平價住宅期間持續累積購屋資金與能力，讓平價住宅成為民眾進入住宅市場前的過渡方式，而且不會讓政府有限的住宅資源消耗。另一方面，政府收取的權利金，則是做為興建與管理平價住宅的低成本資金，這些資金式足以讓政府以公有地興建平價住宅時，無需再另外支出公務預算。簡單的說，出售式的平價住宅，是以購屋者繳付的價金做為營建資金，以其利息做為管理費用。此模式具有自給自足的自償性功能，一旦有人要退出此活動，則由接手者承接該項價金與利息，政府只要調合此移轉過程，並且擔任平價住宅銀行的角色即可。（亦即買平價住宅要找政府，賣平價住宅也只能賣給政府，價格完全確定且可預期，毫無炒作空間可介入。）因此，沒有任何人會因為購置平價住宅而不勞而獲，購置平價住宅者也不用擔心跌價損失。安心且實惠。

（本文轉載自花敬群副教授的部落格）

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